随着经济活动复苏 高标仓储需求反弹

7月广州一手写字楼市场供应较上月10.97万㎡的高位,回落69%,但仍然有136套3.45万㎡的新货入市。数据显示,市场成交同样呈下滑趋势,环比下跌19%,为161套4.12万㎡。仓储方面,随着经济活动的迅速恢复和被抑制需求的释放,高标仓储需求二季度出现明显反弹。

■新快报记者 何璐诗

上月供应回落明显 琶洲办公市场被看好

相比于6月10.97万㎡的供应高位,7月一手写字楼市场供应回落69%,供应主要来自白云、南沙、花都区,各区各有一个项目获得写字楼新批预售。白云区新盘白云之窗亮相,为断货数年的白云新城板块带来2.25万㎡的甲级写字楼,产品面积段介于118-317㎡之间。南沙区中交汇通中心继6月供应1.10万㎡的甲级写字楼后,7月再添0.65万㎡新货。花都区保利国际金融中心入市V6、V8两栋全新小独栋商业楼,每栋均为0.27万㎡。

来自广州中原研究发展部显示,7月市场成交同样呈下滑趋势,环比下跌19%,为161套4.12万㎡。6月甲级写字楼成交占主导,占比达69%。成交前二的为番禺区思科智慧城、南沙区中国铁建环球中心,分别交易0.54万、0.43万㎡。另外,南沙区产投大厦录得两个整层的甲级写字楼交易共计0.42万㎡。保利鱼珠港、广州国际空港中心、广晟万博城等在售项目销售稳定,7月亦录得整层写字楼交易。

非甲级写字楼成交占比26%。其中接近一半来自黄埔区金博商务中心,项目C1、C2栋小独栋写字楼集中网签,共计0.56万㎡,属于项目一期的整体确权。番禺区活跃项目金山谷创意产业园再度售出2栋小独栋写字楼,分别为0.22万、0.25万㎡。

从区域而言,华中区资本市场部主管、执行董事苏俭婷表示接下来更看好琶洲。她认为,琶洲作为政府定位的互联网电商总部集聚区,随着唯品会项目的入市及阿里巴巴、小米、丰树、国美等一系列项目的封顶,总部集聚效应已初步显现,未来琶洲或将承接珠江新城,成为广州下一个CBD。

从全国来看,戴德梁行数据显示,办公/研发办公物业受到买家追捧,而零售物业成交宗数则有所下滑,从2019下半年的17宗下降至2020上半年的10宗。戴德梁行分析指出,投资人对潜在投资项目资本化率要求进一步提高,业主对价格预期也更加理性,一线城市的办公及零售物业的资本化率相对于2019年平均上升了10-30个基准点,仓储物流资本化率相对于2019年平均上升10-20个基准点。

高标仓储需求

二季度出现明显反弹

这边厢写字楼供应回落,那边厢仓储需求呈冲高态势,由于经济活动的迅速恢复和被抑制需求的释放,高标仓储需求二季度出现明显反弹。CBRE世邦魏理仕最新发布《2020年第二季度中国物流市场报告》显示,2020年上半年高标仓库净吸纳量累计录得90万平方米,相比去年同期增长31%,其中二季度同比增长110%。受益于二季度需求的反弹,包括南京、杭州、宁波、成都和重庆等城市空置率均有不同程度的下降。

据世邦魏理仕观察,当前复苏的需求动力以第三方物流和电商为主,占租赁需求的80%以上。此外,疫情催生了生鲜和医药零售商以及中央厨房的需求不断增长,推动冷链需求持续上升。然而,服装运动品牌等部分租户采取了更严格的成本控制措施,本季度部分著名零售品牌租户在主要城市群中寻求整合搬迁的仓源。

租金方面,一线城市和周边卫星城市保持韧性。在中西部市场,由于短期供过于求,业主优先考虑提升出租率。因此,2020年二季度高标仓库整体租金环比下降0.6%。

展望未来,世邦魏理仕预计供应高峰将延续至2021年中,未来12个月内将有总计近645万平方米高标仓库面积交付,空置率将在2021年中达到峰值然后呈下降趋势。因此,预计未来六个月的整体租金增长保持平稳,但一线及周边卫星城市仍能实现2%-3%的年增长率。