深圳楼市：临深炒作后，必将一地鸡毛

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1、会员提问：你好九哥老师，请问你如何看临深的东莞长安的别墅？比如莲湖山庄、万科紫台？

答：你好，这一波深圳和东莞都出了新政，市场会冷淡一段时间。

深圳值得买的别墅都不多，更别提东莞了，但是一定买东莞别墅的话，松山湖片区自住可以考虑，逻辑类似深圳湾，虹吸整个城市的高净值人群，其它区域就不要考虑了。

2、会员提问：您好，九哥，我是深圳户口，目前无房，手里现在有380，想在深入手一套。我名下还有一套外地的房子，贷款已结清。您建议买哪里？主要以投资为主，短期不考虑自住。

答：首套非首贷五成首付，总预算控制在750万，这个资金量，纯投资还是一路向西。 前海宝中都是优选，但宝中以大户型为主，前海价位已高，这个总价买小三房略显捉襟见肘，这一波过后，有时间精细化选筹，非笋不入。

3、会员提问：请教九哥，我是首套房，总预算只有200多万，请问是买罗湖星桂园还是东方瑞景苑，看了您之前的文章建议已经果断放弃的惠州，先在深圳上车，另外，深圳金地龙城中央60多平公寓和万科时代广场公寓可不可以买？谢谢九哥

答：好不容易跳出惠州坑，就不要再跳进公寓坑了。公寓缘何不能买，满网都是科普文，财务自由的土豪可以随意，一套住宅都没有的刚需就不要任性了。 瑞景苑位置不好，没有地铁还没什么小区，星桂园是个一房，没有学位板块也不够好，相比这两个可以有更好的选择，不如跑远点买个两房。

4、会员提问：九哥老师您好，我的计划是购买总价600万的三房，首套自住兼顾增值考虑，小孩准备念4年级，学位不敢奢求，希望能兼顾到就可以。 我在南山上班，看了宝安的富通v都会和中信领航，请问九哥这两个楼盘我该如何选择？润恒尚园有些压力，是否更值得推荐？谢谢您~

答：投资主要集中在万象新天和富通v都会，因为地铁，但事实证明，润恒尚园和招商果岭也一直在跳涨。 宝安的富通v都会和中信领航对比中信流通性更好，富通性价比更高。 自住选中信，投资选富通。

腾讯大铲湾地块的尘埃落定，势必会再火一把，润恒尚园除了没有地铁，品质、户型、楼龄都没有问题，但目前价格偏高，不太推荐。

5、会员提问：你好，九哥。我最近看了龙华片区几个盘，现在不知如何选择？劳烦抽空帮忙分析一下：金地上塘道二期，潜龙曼海宁，特发和平里二期这几个楼盘，该如何选择？怎么排序？

答：你好，欢迎加入付费会员。

【金地上塘道】学校：深圳龙华实验小学中学学位 价格：单价7.7万。未来利好：红山辐射区域（热点板块） 。

【潜龙曼海宁】花园 品质过硬，交通和商业配套差，在龙胜地铁站和上塘地铁站中间地带，离两个地铁站都有500米距离。 南北两区共14栋楼，容积率3，户型基本南北向通透，带入户花园 河南煤老板开发，2010年5月开盘，当时周围的水榭春天2.1万，特发和平里1.9万，该盘2.4万，2013年交房，仍然有一半未卖完。 时间过去5年，我们用现在的价格总结，不是一手开盘卖的高未来二手市场卖的价格就高，二手市场是一个综合的较量，环境、容积率、绿化率、户型、商业配套、交通平均分高者得胜。

【特发和平里】户型布局和使用率都不太合理，高峰学校的排名还可以，但是排名比较危险，生源不行（主要靠点招），没有继续保持的基础。

这几个盘对比排序： 金地上塘道>潜龙曼海宁>特发和平里二期

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