二手房又涨了！环比升8.5%，观望1个月亏1辆车？

2020年7月（1-29日）广州市二手中介网签量（不含自助网签）为4887宗，较6月同期（3971宗）环比上涨9.2%，成交量继续保持高位。从周度网签情况来看，市场需求相对平稳、活跃，周度网签基本保持在1100宗以上。

价格方面，本月二手住宅成交均价为28208元/平，环比上涨8.5%。主要原因在于天河、海珠、荔湾等中心高价区域需求激增，成交占比明显上扬，导致二手网签均价结构性上扬。

广州中原研究发展部认为，7月二手市场状况主要有以下几方面特征：

（1）内外部政策调整，客户入市热情高。

目前广州政策环境、信贷环境相对稳定，而临近城市政策调控反而出现明显收紧，促使广州整体交投活跃度明显上涨，不少前段时间处于观望态度购房客户开始着手入市。据监测中原数据显示，7月份新增购房客数量环比6月净增7%左右。

（2）业主报价合理，议价空间收窄。

随着市场需求的释出，成交周期的明显缩短，业主对后市信心也有所增加，客户大幅压价现象有所好转。据监测显示，本月中原业主报价指数基本处于35%以上的年内高位，不少成交活跃的板块议价空间收窄基本至3-5%左右，如天河珠江新城板块、越秀东风东板块等。

一、7月市场热点

| 利好加持，黄埔市场活跃度明显提升

据广州中原数据显示，本月黄埔网签占比出现明显上扬，达8.5%，同比净增3.2%，环比净增2.5%.广州中原研究发展部认为，黄埔本月需求明显上扬主要有原因在于：一方面，黄埔人才政策出台，降低购房门槛，促使不少原本考虑增城及没购房资格的客户转移至黄埔市场；另一方面，深圳限购政策再次收紧，楼市略有降温，促使不少投资客户将目光转移至广州市场。

二、分区点评

| 中心区需求活跃，花都成交合理回落

从各区成交情况来看，天河、海珠、荔湾成交相对活跃，本月分别成交664宗、667宗、259宗，环比分别上涨29.9%、20.6%、15.1%。另外，花都区因前段时间需求活跃，不少优质盘源被过快去化，促使本月成交结构性回落，共计成交590宗，环比下降23.1%。

此外，增城、南沙成交均有不同程度的回落，两区分别成交396宗、113宗，环比分别下降1.2%、2.6%。

1、天河区：珠江新城需求增加，业主议价空间收窄

本月天河二手网签宗数为664宗，环比上涨29.9%。据广州中原研究发展部监测发现，本月天河区东圃板块成交不俗。其中以中海康城花园、骏景花园两盘表现相对活跃，7月成交均价分别为42373元/平、49624元/平。

另外，据监测显示，本月天河珠江新城板块需求激增，新增购房客数量环比增加2成左右，从而成交占比明显上扬，7月份中原成交占比达30.9%，环比上月净增5.1%。广州中原研究发展部认为，本月天河成交活跃主要有两方面原因：一方面，临近的深圳限购政策的升级，楼市迅速降温，促使不少资金实力雄厚的投资客将目光转移至珠江新城板块，促使整体市场需求有所上扬；另一方面，板块业主报价相对合理，而客户大幅压价现象明显减缓，促使成交周期明显缩短，不少长时间处于僵持状态的盘源能够快速成交。

2、越秀区：优质小区盘源稀缺，楼梯楼成交占比上扬

2020年7月，越秀区二手网签均价为46194元/㎡；阳光家缘中介网签量为322宗，环比回升2.2%。据监测，本月北京路板块成交表现活跃，市场需求旺。其中，东湖新村、湖滨校区为板块主力贡献盘源，其成交均价分别为47377元/㎡、42289元/㎡。

另外，据调研了解，由于东风东板块前段时间需求活跃，成交冲高，不少优质盘源被过快去化，但市场未能够及时补充，比如东风广场、锦城花园等优质小区盘源等，从而导致板块报价高的盘源处于长时间的僵持，而“价格笋”盘源则相对稀缺，促使整体成交略有受阻。但需要指出的是，本月板块楼梯楼成交占比反而有所上扬，7月成交占比达64.1%，环比净增10.3%。主要由于楼梯楼业主议价幅度较大，且盘源相对小区盘而言更为充足，客户接受意愿偏高，促使成交回升。

3、海珠区：赤岗需求减少，海珠西板块成交上涨

2020年7月，海珠区二手住宅网签宗数为667宗，环比上涨20.6%。据监测，本月海珠区江南大道南板块成交表现平稳。其中以金碧花园和保利百合花园成交最为活跃，7月成交均价分别为36374元/平、43307元/平，其中，金碧花园套均均价仅为250万元/套左右。而赤岗板块成交则出现明显萎缩，成交甚至不及江南大道南板块。目前主要凭借金丰花园、聚德花园等低价刚需楼盘支撑。

此外，据调研了解，本月海珠西板块二手需求激增，购房客户也明显增多，新增购房客数量环比增加2成左右，成交周期基本缩短至1个月以内。广州中原研究发展部认为，本月海珠西板块成交活跃度高主要原因在于：海珠西板块业主报价合理且具备一定的议价空间。因此，不少购房客户遇到合适价格后加快入市，导致整体成交有所回升。另外，海珠西板块的完善生活配套和完善的交通网络，对于不少置换、刚需客户有不低的吸引力。

4、荔湾区：散盘需求活跃，低总价房源成交上涨

7月，荔湾区阳光家缘二手住宅网签宗数为259宗，环比回升15.1%，而二手住宅网签均价为31371元/平。据广州中原研究发展部监测，荔湾成交活跃板块为中山八路板块，其中板块向来成交活跃的珠岛花园，本月成交持续向好，本月成交均价在29695元/平。除珠岛花园成交活跃外，本月东浚荔景苑亦成交向好，其成交均价为42001元/平。

另外，据广州中原研究发展部监测发现，本月荔湾区1、2房的刚需户型成交占比出现明显回升。其中本月1房户型成交占比为15.3%，环比净增4.60%；而2房成交占比则上涨至52.5%，环比净增10.30%。据了解，刚需户型成交活跃主要由于本月成交盘源多以楼梯楼散盘为主。其套均总价低的优势对于不少首套刚需置业的客户有不少的吸引力。以中山八路板块为例，其活跃散盘多集中在南岸路、中山八路一带，其成交均价仅在24094元/平、32645元/平，套均总价为150-180万元/套左右，入市门槛十分低。

5、白云区：机场路需求活跃，金沙洲表现平淡

7月份，白云区二手住宅网签宗数为425宗，环比回升8.5%。本月白云区机场路板块成交持续活跃，2020年7月机场路板块中原成交均价为29827元/㎡。在机场路板块中，白云骏景花园、汇侨新城成交最为活跃，本月中原成交价均为33817元/㎡、27096元/㎡。由于机场路板块价格低洼，且交通通达性在逐步改善，导致其成交热度不减。

此外，据调研了解，本月金沙洲板块整体市场活跃度持续平淡，录得的购房客数量环比6月同期基本持平。广州中原研究发展部认为，金沙洲板块成交明显平淡主要原因在于：一方面，业主让利成交意愿一般，客户入市热情较低；另一方面，板块交通配套及生活配套设施对比市中心老城区而言有一定差距，促使部分成交客户青睐度不高。

6、番禺区：华南板块需求活跃，占比上扬

2020年7月，番禺区二手网签均价为25554元/㎡；阳光家缘中介网签量为643宗，环比回升9.7倍。其中，钟村板块本月成交亦有所回升，板块主力贡献楼盘主要为祈福新村及祈福缤纷汇，2020年7月成交均价分别为26004元/平、35232元/平。

另外，需要指出的是，本月华南板块市场需求大幅回升。华南板块成交占比环比上涨至21.7%左右。主要凭借板块“明星盘”金山谷花园成交贡献，其成交均价为36036元/平，成交客户多以80、90后为主，户型多为2、3房的户型为主。另外，据广州中原研究发展部调研了解，本月钟村板块成交之所以出现明显回升，主要得益于两方面原因：一方面，区域本月新房供应较上月回落，不少新盘以旧货供应为主，促使客户开始往二手市场转移；另一方面，业主叫价相对合理，同时存在一定的议价空间，幅度大概在5%左右，导致客户接受意愿增加，成交回升。

三、预测：市场基本面向好，预计整体成交维持120000宗左右

7月，广州二手楼市交易环境有所相对稳定，基本面向好，部分长时间观望的客户亦开始着手入市，上门看房客较6月有明显增多，市场购房周期亦略有所短，周度网签宗数维持在1100-1200宗水平左右，由此可见，目前广州楼市仍有较大的需求。同时，“邻居”深圳政策调控收紧，限购政策的进一步升级，导致楼市迅速降温，可能会迫使部分购房客户转移至广州市场。

因此，广州中原研究发展部预计，7月份大市成交（自助网签+中介网签）在12000-13000宗的高位水平左右，价格将保持维稳状态。

来源： 广州中原研究发展部