深圳楼市：刚需以为这里被高估，其实未来10年依然有潜力

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1、会员提问：九哥老师，请教下，看到您说深高北比深外龙好，能否具体说下表现在哪些地方？另外，深高北4盘单价在10几w了，买的话，未来成长性如何？之前看到说金茂府10w已经算是龙华的房价顶部了。

答：深圳现在的名校有以下几种：

第一，市属名校分校，比如龙华的深高北，深中龙初，南外高新之类的，这些本地名校会更注重自己在本地的IP，所以生源多数会点招，虽然颇为人诟病，但是不可否认，唯有如此才可以快速吸引聚集重视教育的父母以及更有资质的孩子，从而提高生源质量。

第二，豪宅片区生源纯粹，外加小班教学，也能考出一道风景线，比如香蜜湖的明德实验，所以大家对深圳湾学校未来期望也很高。 所以生源是不得不考虑的一个因素，生源质量又和家庭有很大关系，一个挣扎在生存线上的家庭，是很难重视教育的，更多的时候是有心无力，寒门难出贵子，也很大一部分原因在此。

深外龙成绩问题不大的，深外完全有“能力”让它的成绩很好。据说现在联考成绩还不错，但是综合实力目前看来不如深高北，龙华的学校普遍一般，这个学校成为龙华第二水到渠成。 金茂府是豪宅，产品定位是整个龙华稀缺的大平层，价格是龙华的天花板了，投资意义不大。

1、会员提问：请问九哥老师怎么看待715新政，现在还可以出手吗？

答：对比深圳往年的历次调控可以发现，深圳715新政无疑是力度最狠的一次，限购，限贷，限离全面加码，非普调整＋免增值税2改5，每一条都是重拳。

这一套组合拳下来，年轻力壮基本面强悍的深圳基本也被打废，横盘一两年是大概率事件。

如果资金没有更好的去处，调控只能抑制需求，却不能让需求消失，需求总有释放的那一天。给我们留了3年的时间淘笋，不用着急入手。

80%的涨幅来自20%的时间。

2、会员提问：九哥，请问首付大概100万左右，有三成首付名额，职业不受居住区域限制。买房是首套刚需，考虑以后会有一个孩子。感觉只能买得起坪山或者龙岗。请九哥推荐和指导，万分感谢。

答：如果在去年年中，300出头还能在龙岗淘到有价值的3房，现在300万是高难度选筹。

坚持要买两房，现在只能往东部走，龙岗坪山鱼龙混杂，要从大量盘源中认真淘选。

另外300万也是可以在罗湖选到小两房。

如果考虑投住分离，以后二次置换，还可以买投资类的小户型。

不过讲真，现在300万值得买的小户型也很难选了。

3、会员提问：九哥，你好，我特别想入一套带院子的房子，这两天看了惠东双月湾卓越御山海叠层别墅140万，可贷款，2022年交房，不自住也可以拿来做民宿出租。长期持有也不排斥，求九哥解惑。

答：一万多买惠州，很可能还要横盘很久很久。 惠州的房子太多太多，严重供大于求。 惠州楼盘有一个显著特征，就是大盘、巨盘众多。 从房产投资角度，要考虑就不止是这些了，为什么临深我一直不建议买，原因就在于临深的土地供应量太大，一手房多的根本卖不完，二手要卖出获利基本打到骨折；

入住率极低的大亚湾鬼城，就是大部分临深概念楼盘的现状。 哪怕价格能涨，卖不掉、租不掉、管理成本高、金融属性低，也是很头疼的。

4、会员提问：老师，你好，16年7月在坪山买了京基御景印象一期的二手房，基本处于横盘状态。能凑个300万，不想背负太大的房贷压力，想控制在月供1万5左右，女朋友在福田新洲工作，有什么片区推荐吗？谢谢

答：没算错的话，你应该三年存了200万多万，在深圳已经算不错的收入了。 整个东部要等三年以后的快线剑豪，才能拉近人们的心理距离，目前这一波也在缓慢上涨，但不是快速拉升。你们应该还有一个三成名额，可以考虑不卖掉，直接增购。如果必须要置换的话，东部肯定是涨不过市区好房，建议尽快置换，早住早享受，你们还很年轻，收入上升期，可以把预算加到750以内，避开豪宅税，选个福田中上学位+品质小三房，才有得选。

5、会员提问：九哥老师好，最近深圳停止商务公寓审批和不再批公寓性质地块，加上不限制购买也不限贷，请问公寓未来是不是会有更好的空间？

答：你好。停止公寓审批，利好二手公寓，相当于增加供应，但深圳公寓的供应是很大的，停止审批公寓之后，更多的地会拿来建住宅，跟未来的住宅比，怕还是会跑输，因此投资来看还是很一般。就拿上海叫停商务公寓的历史来看，即便叫停了，交易量也没见起来，有条件还是建议买住宅。

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