108次开盘，推了19673多套，郑州楼市热了？！

今年的开盘市场啥情况你都知道吗？

2020年中总结落幕，下半场马拉松也已跑完1/6，面对朋友圈狂轰乱炸的项目，买哪，才能不出错？

谁才是区域之王？谁才是真的改善盘？谁更具有性价比？是时候来细细盘点下今年的开盘市场了。

讲真的，重压之下，今年郑州房地产市场的开盘看点真的特别多。

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2020.1-7月推盘数据

根据市场公开数据统计，2020年1-7月，开盘达109次，推货量总计19673套，去化量总计10109套，整体去化率约 51%；疫情持续影响下，郑州交出的答卷为良，处于中间水准，不高涨也不低调。

年初，开发商铆足了劲冲刺“返乡置业”季，临近春节，各方面的优惠给的算是一年之中比较到位的，所以有需求的购房者也是蓄势待发挑选钟意楼盘，楼市本来该走一波高光行情的；

无奈，世事难料，新冠病毒肆虐，“禁足”在家，除了医疗卫生器材，生活必须行业能够运转，其他行业基本都停工停产，万万没想到，这一禁就长达两个多月；

所以，郑州二月是没有开盘的，一月有三个项目开盘，也是刚好赶在疫情爆发之前；

3月初才迎来复工复产，关停的售楼部也是3月得以对外开放，还必须严格执行限流。

郑州购房群体在此也出现两个极端，一边是压制的购房需求得以释放，一边是经济受创，观望情绪变得浓厚，但整体上3月整体推案2022套，去化1266套，去化6成以上，整体市场表现还是不错的；

经历两个月的平稳期，可见，购房信心也随着5月开盘频次增加而提高，5月推盘量逆势翻倍，更是在年中6月达到峰值，是3月推盘量的3倍有余，整体推盘6628套，去化3619套，走了一波“小阳春”；

住宅成交量为先行指标，连续数月反弹，可以定性市场回暖，成交价格也将会随后筑底，缓涨。

但下半场开局出现反转，没有持续走高，7月，整体开盘市场有所回落，推货量腰斩，去化走低。

严格意义上说，郑州市场回暖不太明朗，顶多算是中位震荡前行。

下半年，购房时机依然很足，你要做的就是提前把一切准备好，着手看盘，等待时机到来。

摆在眼前的事实，疫情还在持续进行，如果疫苗还没研制出来，随着换季，销售也会变难，现在开盘都要抢时机，有理由预测8月，9月将会是下一波推货旺季。

做好准备，伺机而动。

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2020.1-7月主城与环郑推盘对比

通过对比分析发现，主城区开盘频次占比82%，推货量占比83%，去化量占比89%。也就是说10个购房者里面，有9个选择买在主城区。

细看数据：

主城区89次，环郑区域19次，开盘频率将近环郑的5倍；

主城区推货量16260套，环郑推货约3413套，推货量将近环郑的5倍；

主城区开盘去化量共计9026套，环郑去化量约1084套；去化量则是环郑的8倍有余。

主城区不管是推货量还是去化量都遥遥领先环郑区域，客户回流主城，主城价值逐步夯实。

经历2016至2017市场高光行情，环郑区域顺势走俏，量价双涨，但随着调控深入，配套完善等各个维度的考验，部分环郑区域开始挤泡沫，价格回跌，资产面临缩水，生活面临不便。

所以，跟着大方向买，总归是安全的，买房不仅要考虑升值保值，最重要的要考虑流通，避免站岗。

买房就是要 回归主城，买不了三环，买主城新区，买不了新区买四环，随着四环高架通车，四环时代已然开启，价值也会越来越坚挺，配套也会先行完善，生活便利度随之提高。

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2020.1-7月各区域推盘对比

高新区推货量最猛3861套，中原区单盘推货量最大，郑东新区去化率最高79%，中牟推货量最少486套，荥阳去化率最低29%......

1-7月高新区开盘频次最高22次，推货量最大3861套，占整体推货量的20%；

中原区开盘5次，推盘2878套，单盘推货量较猛，恒大林溪郡首开即推1124套房源，创造今年首开记录，目前来看，还没有谁敢，货量超过恒大林溪郡；

第三是管城区开盘12次，推盘2197套，主要是鑫苑国际新城公寓推货量拉高，相较住宅走量是下跌的，毕竟西区分流严重；

第四为金水区开盘9次，推货1995套，主要为融创中原大观小户型住住宅和瀚宇天悦城拉高；

其次为二七区18次，郑州华侨城多次开盘，小步快跑，凭借其超级IP揽获众多西南向客户；惠济区开盘9次，推货1834套；新郑7次，推货1417套；港区5次，推货966套，多为恒大未来之光小步快跑；

郑东新区开盘9次，推货876套，去化率79%位居各区域首位，主要为正商丰华上境凭低价开盘走量，金茂如意府首开热销，以性价比产品力走出北龙湖流量盘的气势；

经开区开盘5次，推货773套，荥阳开盘3次，推货544套，整体去化29%，去化率最低；中牟开盘4次，推货486套，推货量最少，位居榜尾。

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2020.1-7月各区域开盘明细

1月，如下。

3月，如下。

4月，如下。

5月，如下。

6月，如下。

7月，如下。

主城区项目首开，高新区1个：龙湖·景粼玖序；郑东新区2个：正商丰华上境，金茂如意府，金水区1个：和昌优地；经开区3个：保利天汇，华润置地凯旋门，保利金茂时光悦，中原区3个：碧桂园名门凤凰城，恒大林溪郡，康桥玖玺园等十余个项目；

环郑首开有，荥阳3个：远洋沁园，建业昌建公园里，禹州嘉誉风华；中牟2个，康桥悦溪园，绿都九州雅叙，新郑1个：正商馨港家等6个项目。

从开盘数据来看，销量就是认可度，去化好必然有好的内在逻辑。

3月，龙湖·境粼玖序首开，推出高层120套和洋房132套，去化率分别达到92%，受到客户追捧，龙湖的品质和景观都是比较出名的，实地去看过，产品，景观示范区呈现很好，推荐。

高新区好项目很多，教育资源数一数二，不考虑东区通勤，本片区自住改善可选空间很大，像：景粼玖序，公园府，青云筑，随后还有永威西棠入市，都可重点关注；

二七区的杠把子目前当属郑州华侨城，多次开盘，次次去化达70%以上，从首开到现在，价格也略有上调500元/㎡左右，若规划落地也是未来可期；

中原区，今年算是改善盘爆发的一年，基于中原区强烈的改善需求，康桥玖玺园首开，推盘554套，去化92%，三环洋房稀缺，推案即售罄，也是基于产品，配套，价格均好的逻辑热销，改善推荐，后期还会有万科山河道，昆仑望岳等改善盘开盘，重点关注；

刚需刚改，可关注恒大林溪郡，常西湖+双学区+14500元/㎡精装价格，很有竞争优势，其次碧桂园名门凤凰城；

金水区，地段配套就不用多说了，首开的净地，容积率3.39的和昌优地推荐；

郑东新区，更不用说了，终极置业肯定北龙湖，金茂如意府，占据优质地段，央企，科技系统，随便拎出来一个都是王牌，价格38500元/㎡精装，很是推荐；

经开区，滨河新城的改善盘都不错，就是需要一些时间，其次刚入市的保利天汇，华润凯旋门生态资源不错，片区改善可关注；

管城区，大都刚需刚改盘，各家实力比较均衡，看自己的倾向和喜欢吧。

卖得好的90%都是区域杠把子，别买偏门冷门的地段，什么发展前景，那都比较虚。

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结语

自2016年10月开启的楼市调控并未结束，今年部分热点城市的房价异动，但也都被点名去开会，纷纷加码调控到“史上最严”的高度，向“让炒房客有去无回”之名的长沙看齐。

7月30日夜，万众瞩目的政治局会议尘埃落定，一锤定音。再提“房住不炒”，前所未有的调控趋紧化，“房住不炒”频频出场，先后现身于央行报告、两会报告和权威会议，足以说明楼市调控的底线所在。

相观郑州房地产市场表现还是比较本分，成交量稳中有升，成交价格没有大涨也没有大跌，筑底阶段，很稳。

关于调控，做好持久战的准备......

也就意味着本轮市场窗口期还在，你还有时间精挑细选；

关于精挑细选，从以上开盘数据中可以明显看出：

现在的购房逻辑：没有涨跌，只有自住改善需要，喜不喜欢，看价格价值是否匹配。