广东楼市：刚需坚守深圳，投资去了广州，韭菜还在看惠州

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　　1、问：庄哥，我首期有35，在大亚湾西区能买哪里的房子？小孩3岁了，自己在龙岗租房，月薪7000。上周去看了上林苑和泰丰枫林岸，感觉单价有点超出了预算，看的3房，请您帮忙指点建议，谢谢！

　　答：你好！惠州宏观来说，应该买适合惠州本地人住的地方。人气旺、交易活跃、可随时出手；而不是临深的天量供应大亚湾—服务行业都要人流来支撑，鬼城出门打不到的士，点个外卖都没人，收个快递还不上门。

　　另外给几个建议：

　　第1：确定好你们是否真的适合买惠州（学历不高、家庭收入不多、职业发展前景有限的这类人群）。

　　第2：不要寄希望于双城生活。太辛苦，龙岗去市区都有如长征，更别说惠州。

　　第3：非龙岗、坪山上班的话，把工作迁移到惠州的可能性。

　　第4：不要听信中介十年如一日的谎言：惠州不会被深圳直辖，行政藩篱无法打破。惠州没有14号线，凤岗段的10号线多次流产，可见两地相融有多难了。

　　2、问：请教下庄哥，广州番禺的置换时机。2018年高位买了番禺市桥老城区的20年楼龄2房，现在挂在链家。卖出后想置换到番禺广场附近的3房，觉得东华花园还不错，学区是省一级、离地铁站1公里、环境也不错、物业8毛。现在番禺的二手市场行情不好，当时也是高位买来，现在同户型的成交价比我买的时候低了20万左右，请问下对置换时机和番禺广场附近的3房有什么好的建议吗？首付60万，女朋友还有3成的名额。

　　答：你好，1.广州最近在起势，深圳强管控后资金开始外溢广州寻找机会。

　　2.你目前如果不着急的话，再等一段时间，之前买的大概率就能解套。

　　3.其实还有一种方法，用你女友的名额买一套小的，再等后面高点将1-2套卖出。等行情转入下行的时候再换成3室。上行周期换3室容易踩不准节奏，低卖高买，毕竟交易需要一定的时间的。

　　3、问：您好老师，我们家庭在坪山中心万科有一套89平的4房自住，今年这一波稍微有一些小涨。另外在福田岗下的彩天名苑，还有一套36平的单房在出租。我在福田市民中心附近工作，每天通勤时间感觉很辛苦，14号线还要再等待2年。想着合并到龙岗大运颐安都会，可以缓解下通勤压力。这样是否合适呢？还是等到14号线开通再改善？颐安的学位相对就比较差些，暂时还没有小孩，所以学位需求不强烈。

　　答：你好，这不算是一个好点子。第1.换到大运解决不了你的痛点——通勤依然还是远，换房必须要有一个质的飞跃才有折腾的意义。第2.坪山中心区的配套、城市界面、居住舒适度、其实是不弱于大运的。只不过是给人的心理感觉距离远，有坪山最好的学位加成，升值上也不见得会跑输大运。现在坪山和龙岗都蠢蠢欲动得挺明显，坪山可以等这波过去之后，再看看能不能换到龙华的A类地段，彩天名苑的单间可以考虑一起出了。

　　4、问：你好，现在600万的总价公寓，在宝安、南山、福田以内的区域，选择各自区域内2-3个有性价比、有投资价值，大家最关注的几个公寓，麻烦老师推荐下，谢谢。

　　答：你好，除非财务自由了，否则都不建议买公寓这个产品。尤其是中低端公寓，供应量大，不能上学。想办法去买住宅吧，买不了一线买准一线，买不了准一线买二线的核心位置。

　　5、问：庄老师您好，看过您很多文章，颇有见解！付费咨询：我之前卖了深中的学位，发现亏了70万，现在是非常的后悔啊。另外布吉石芽岭健康花城还有一套房在自住，手里还有现金350万，前段时间在宝荷京基御景半山定了一套105平的，感觉有点冲动了，现在很纠结，不知道这个片区的前景如何？还是放弃定金重新去投资呢？如果重新选择，您推荐买哪里？计划在京基付7成，去年深圳西部南山、宝安、光明都涨了不少。按照板块轮动来讲，现在深圳的东部还没怎么涨，现在是不是可以去买东部的龙岗、坪山？谢谢您！

　　答：你好，感谢付费咨询。去年深圳西部的房子价格为什么会上涨？主要原因还是西部产业强、购买力强、市场需求量大。而西部的南山、宝安、光明无论是新房还是二手房的供应都非常有限。深圳房子的价格是买上去的，是需求来推动价格上涨的。所以去年深圳西部的房子价格的上涨还是供需关系推动的。

　　去年深圳东部房子的价格为什么没怎么涨呢？主要还是东部产业弱、购买力弱、市场需求相对来说也会比较小。而东部像龙岗、坪山无论是新房还是二手房的供应量又相对来说会大很多。供应量大，需求量又少，价格自然涨的很慢。深圳不大，房子价格都会涨上去的。只是有的板块涨的多，有的板块涨的少；有的产品涨的多，有的产品涨的少。

　　但如果我们是投资，就会有投资的机会和成本，你如果买了涨的少一点的房子，那你就不能去买涨的多一点的房子，那自然也就赚的少了。

　　板块会轮动。但其实去年深圳东部的房子也不是没涨，只是涨的少。事实上东部也已经涨了，不存在再轮动的。从供需关系讲，未来也是深圳西部涨的会比深圳东部多。所以京基御景半山我并不推荐，投资角度来看有更好的选择。碧海、西乡、上塘、西丽、前海、蛇口都是更好的投资区域。

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