深圳楼市：深圳楼市没落了？其实3年之后又是一波行情

　　1、会员提问：九哥你好，请问带学区的单间好，还是一房一厅比较好？

　　答：你好。据我了解，如果一个小区学位一般，一房一厅的单价普遍会高于单间的单价，比如福田的京基御景华城和南山的东方美地苑。

　　如果小区带优质学位，那么单间的单价会明显高于一房一厅，比如带宝安中学学位的都市翠海华苑，南海中学的瑞景华庭和心语雅园等。

　　原因：学位房比较好理解，因为学位房是由房子＋学票组成，学票的价值是一定的，所以面积越小，自然单价越高。

　　普通房子没有学位的溢价，一房一厅比起单间会有更好的自住舒适性，功能分区，客餐厅和卧室是分离的，所以从自住角度一房一厅会更受买家青睐。

　　目前花样年的单间比一房一厅的单价要便宜一万左右，27平的单间单价11万左右，37平的一房一厅单价12万左右，这背后的原因跟海韵学校还没被大众普遍认可有一定的关系。如果海韵的成绩能进一步稳定在深圳市前30名的话，那就坐稳名校这把交椅了，可以预见的是单间的单价肯定会反超一房一厅的，而这个现象可能在近一两年就会实现。

　　2、会员提问：九哥你好，请问你对后市怎么看？

　　答：你好，这次新政干掉了近200w张新深圳人的房票，限制了约100w个深圳多套业主的增购改善名额，通过抑制需求来达到短期的供需平衡。

　　但深圳跟北京不同，住房自有率极低，还不到其一半，即便压制，也不会大幅回调；所以接下来会是1-2年的横盘结构市，上驷缓涨，中市企稳，下驷乏力，部分磕药的泡沫价格会有回调。

　　原因是一方面短期内供需平衡而非供大于求，尤其教育资源紧缺导致需求非常刚性，好歹都得买个房读书，另一方面是深圳这一轮并未完成普涨，很多劣后片区的价格还是4年前的价格，跌无可跌，优质片区和楼盘也有预期支撑。

　　今年底是第一个价格低洼时期，二手目前面临政策和新房的双重夹击，7-10月份都是购买力真空期，年底打新失败的人多了，二手才会有所回温，熬不过半年的业主心态崩了的也有，年底等笋，相比715的价格，打9折左右就是底部。

　　3、会员提问：九哥你好，我有个小孩，3年后需要用到学位。现在手里有一套领航城的房子，但不知道是否有继续持有的价值？是继续持有3年然后卖掉换学位房划算，还是现在卖掉直接换一个小的学位房，想听听你的建议？

　　答：你好，领航城是我比较认可的产品，不过3年后如果你必须要用较好的学位，就不要考虑哪个投资回报率更高的问题了。深圳学位紧张是出名的，大部分名校需要提前2到3年入户积分，等你3年后再换就来不及了，建议尽快行动！