命运多舛的双拼房，该何去何从？

文章转载自：楼面

深圳715限购政策，让许多人一夜之间失去了名额，也让很多卖家手中的房源一片冰封，一边是买不到，一边是卖不掉，政策的左右权衡，就这样锁死了一大批人的机会。

很多失了房票的人，不过是道阻且长，未来尚有出路，可是被冰封的房源中，有这样一类房产，却前途未卜。

其中最刚的就是深圳湾业主，这批房源的业主振臂高呼：“我要双证房变成单证房！”，试图为自己的房子寻找解冻机会，可这条路，如蜀道难。

那么，问题关键的“双证房”到底是怎样的存在？

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追溯“双证房”

在百度搜索“双证房”并无词条解读，这类房源在百科里名为“双拼房”，其含义为：将两套房按一套房来设计开发，但有两个房产证，就叫做“双拼房”。

一套房子两个房产证，因此，“双证房”的叫法更为通俗。

按照常理，市面上的商品房往往都是一房一证，一套房子拥有一个房产证理所当然，但为什么会出现一套房子两个房产证的现象呢？

这就要说起，出自2006年的「国六条」的90/70政策：

「自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房） 面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。

为了照顾刚需，小户型占比高达70%，需要改善需要大户型的客群怎么办？

中国有个神奇之处在于“上有政策千千万，下有对策天天换”。

于是开发商为了规避限制，推出了双拼甚者是多拼的户型来迎合市场，即两房合一或者三房甚至四方房合一的产品，也就有了我们现在看到的，一房两证（最常见）、一房三四五证...

由于是全国性政策，因此在国内很多城市都有此类房源。

2007年开始，杭州至少有20多个楼盘都设计了这样的“拼接”户型。比如新绿园、白马公寓、白鹭郡南、公元沐桥等等。

上海许多建于二00六年之后的大户型小区，1房两证乃至1房多证的现象普遍。特别在许多别墅楼盘项目中，比如龙湖滟澜山小区，占住宅套数1半以上的叠加别墅具有着两张八0多平方米建面的公寓产权证。在青浦赵巷许多拼接别墅，这1现象比较普遍。

在深圳，深圳湾东滨路以南、中心路两侧共计18个小区，其中14个小区存在双证房，总户数8117户，其中单证5227户（占比64.4%）、双证2890户（占比35.6%）。（资深房产顾问陈军统计）

虽然是多套房拼合，但这类房产交付到业主手中，往往形态上就是一个完整的大户型产品，只是产权上做了多个产证的分割。

这样开发商卖掉了房子，买家也买到了心满意足的大户型，两全其美的事，如今怎么就成了业主维权的问题了呢？

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双拼房利弊

随着时间推移市场发生变化，部分区域改善需求成为主流，14、15年起，多地陆续放开住房供应套型的指标限制。

例如15年7月29日，南京国土局挂出7幅地块，其中三幅带有住宅性质的地块取消了90/70的套型限制。

90/70政策开始逐步退出历史舞台。

所谓“成也萧何，败也萧何”。

90/70当道时，双拼房的出现对开发商和消费者来说都互为利好。

一则满足了消费者当下对大户型产品的需求；二则单价相对单证房来说较低，也就可以用相对低的总价买到双拼房；三则因为是小户型合拼，因此单套面积多是在90平以下，契税可享1%，相比单证大户型的契税也节省不少；四则多个房产证可以一证一学位，对买家来说，有一定的优势，但实际也造成了一定程度的资源浪费。

可随着90/70退出历史舞台，政策也发生新的变化，限购令未出台时，房票只是一个称谓并不珍贵，但限购令出台，乃至后期不断升级，房票一词开始占据人们心中的分量，特别是今天家庭或个人限购两套或一套的热门城市，房票变得珍贵无比，而双拼房和多拼房需要多张房票来购买一套房的产品，当下真的无比鸡肋，接盘侠难找。

不仅购房政策在收紧，贷款政策也在发生变化，双拼房因为两个产证，不仅买卖过程要办理的手续复杂，部分城市或银行，甚至对于双拼或多拼的房产，不允许贷款，使得这类本就被市场冷落的房源更加无人问津。

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尴尬的双拼房

当初的双拼房有多美好，如今的双拼房就有多尴尬。

双证变单证维权、双拼房分割奇葩户型出售、多证房不作为入学依据，当初的利好，如今遇到全是bug。

除了最近闹的沸沸扬扬的深圳维权，尚在等待有关部门调查落实的后续，双证合一的维权其他地方也早有先例。

18年成都的515限购新政发布，要求家庭2套房禁止再买，单身有房不能再买，这就直接导致了一些仅有一套双证房的家庭，失去了置换的机会，有业主向有关部门维权，虽及时得到了处理回复，但给出的结果却模棱两可，对于提交资料后是否能顺利双证合一，未可知。

还有关于双证房户型的问题，上文有提到，通常交付到业主手中的双拼或多拼房，都是形态合理的大户型，反过来说，这样的大户型你要想拆回一对一的小户型，很难。

这就是为什么很多双证和多证业主难脱手的原因之一，原本想着既然难找多张房票的人，那就索性分割原本的多套合一，只要一房一证，还有什么难卖的？

可现实是，大多数的双证或多证房你根本改不了。当初为了合一，房屋内的公共管道被改造，才有了最后合理的大户型格局，如果想做分割，面临的问题可能是：单套格局分割不合理、采光通风减弱、卫生间排污通风设计困难，一个大户型内

原本只有一个厨房排烟管道，分割后单套房难以厨卫功能齐全，且不好改造。

有些被分割的多拼房户型格局差不说，原本单价就低于同区域单证房的他们，被分割后价格更低。

比如深圳招商澜园的双拼房，原本坐北朝南格局通透的大户型，有些被分割为两套各自独立出售。

一套被拆分成两套的户型

原本双证的户型

这样被拆分后的两套房，走道狭长，户型奇葩，单价也远低于同小区单证差不多面积段的房源，近100万的差距，就这样轻松被拉开。

同小区八十几平的单证户型

分割的单证户型

同样在深圳因为房票珍贵，多证改单证出售的房源还有很多，通常这类房源户型都存在着一定的硬伤。

深圳德弘天下华府多证房拆单证户型

除了上面提到的问题，多拼房遇到的问题还不止于此。

今年6月，黑龙江省教育厅、黑龙江省公安厅、黑龙江省自然资源厅日前联合印发《黑龙江省中小学校“四零承诺”实施细则(修订)》， 明确集体户口、产权不足100%产权证不作为中小学招生入学依据，以进一步确保招生规范，推进教育公平。

正常情况，一个房产证上一个持有人，代表拥有房产的100%产权，如果是夫妻共有房产，则每个人所占的房屋产权比例之和为100%，单个人的产权就不足100%了。

黑龙江省一些地区而热点学校在招生过程中，就遇到了一房两证甚至多证的房屋，一套房屋可享受多个学位，但一个家庭的适龄入学儿童往往并不足以覆盖所占学位，因此就有了相关部门困惑的问题,为了享受学位，一套多证房可能由几个有适龄入学儿童的家庭共同购买，共同拥有房屋产权，但单人的产权不满100%。

实际上一套房，对应了多个学位，支持多个儿童入学，因此，考虑到资源的分配不公，有关部门发布政策对此类情况进行规范，这样多人共有产权的一套多证房，基本就失去了学位，可谓是“一击毙命”的学位之死。

这样来看，如果其他多拼房地区也产生学位资源的矛盾，可能也将面对一样的情况。

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尴尬的双拼房

和二十几岁，卡在《二十不惑》和《三十而已》中间困惑不已的人一样，多拼房也在正大光明的单证房和违规操作的小产权之间，能卖却又不能卖的尴尬不已。

怎么办呢？限购的城市多拼房随缘卖房（毕竟接盘侠难找），不限购的城市尽早卖掉多证房置换单证房，不说一本万利，但至少在风云变幻的政策市场上，卖掉就是省心了。