观察丨深莞限购陆续升级 广州楼市走势又将如何？

7月以来，广东省内，深圳、东莞陆续出台房产限购新政，给两地楼市“降温”，引起社会极大关注。

7月24日，房地产工作座谈会召开，再次传递出“房住不炒”的信号；北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙等10个城市参会。据专家们分析称，这十个城市的住房问题和住房风险最为突出，未来调控政策预计仍将是“一城一策”。

深圳：出台最严限购政策

据了解，深圳市自2016年实施新一轮房地产市场调控以来，先后出台“深八条”“深四条”等文件，严格执行限购、限贷、限售、限价、限户型五限政策。

今年7月15日，深圳又启动新一轮的房产限购调控，出台八条新政，具体从限购、限贷、限售、税收、加强热点楼盘销售管理等方面，制定了新举措。

其中，按照新政，调整了商品住房限购年限。深户居民家庭、成年单身人士（含离异）须在本市落户满3年，且能提供购房之日前在本市连续缴纳36个月及以上个人所得税或社会保险证明，方可购买商品住房。

非深户居民家庭、成年单身人士（含离异）继续按照提供购房之日前在本市连续缴纳5年及以上个人所得税或社会保险证明方可购买商品住房的规定执行。

购房需满足“落户3年且连续缴纳社保3年”这一规定，目前来说，深圳跟其他城市相比，是最为严格的。

深圳限购新政对离异人士购房也做了严格的规定，夫妻离异的，任何一方自离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。这一规定，极大程度限制了“假离婚炒房”的行为。

同时，深圳也加强热点楼盘销售管理。对社会关注度较高、预计购房人数较多的热点楼盘，房地产开发企业应当按照优先满足无房居民家庭购房需求的原则，并根据在本市缴纳个人所得税或社会保险时间长短等因素制定楼盘销售方案，严控认购人数，合理确定房源和认购人数比例。

据中原地产首席分析师张大伟分析，下半年，随着深圳限购新政的严格执行，房产投资将暴跌，房价将出现5%以上的跌幅。

东莞：对二手房也进行限购

7月25日，东莞深夜出台限购限售新政，非东莞户籍购买首套房需缴纳1年社保，无论是新房还是二手房，其入市交易转让时限都从办证后2年延长到3年。

而且，此次东莞限购新政对二手房也进行限购。非本市户籍居民在本市购买二手商品住房也须提供社保证明。非本市户籍居民在本市购买二手商品住房前，应先到本市不动产登记部门办理住房限购查询证明（查册），否则将无法在存量房网上签约系统上进行网签。

东莞还将试点建设“三限房”，在房价较高的热点区域选取符合两规、条件成熟、配套完善的地块，建设“限地价、限房价、限购买人群”的住房项目。

随着东莞限购新政的出台，东莞的二手房出现降价出售的现象，据统计，各镇街整体降价幅度在10%左右。

同时，除受限购影响外，随着工程建设进度加快，今年第四季度房地产市场或将出现供求平衡甚至供过于求的情况。

总体来看，东莞限购新政将有效打击“炒房”行为，对刚需有所保护；由于对非东莞户籍的社保单项限制，一定程度上，可以吸引优秀人才真正落户东莞。

专家：广州房地产市场总体稳定 暂时应不需要出台进一步收紧的调控政策

深莞限购之下，广州会不会成为承接购房需求一大入口？

根据广州中原研究发展部监测：7月广州新房网签8490宗，环比上月微跌5%，同比去年7月涨20%。网签面积92.42万平方米，环比上月微跌4%，同比去年涨22%。同期二手房网签量为4245宗，较6月同期（3996宗）环比上涨6.2%。

7月份，广州主力成交区域集中在增城、黄埔、南沙三区，主要得益于区域自身内外部环境变化，例如，黄埔区人才购房政策的优化，南沙区受深圳购房政策收紧而引流，增城区受东莞购房政策收紧而引流等。

根据广州市社会科学院7月24日发布的《广州蓝皮书：广州经济发展报告(2020)》显示，2020年广州房地产市场一手住宅供应将比较充足。一方面，2018年、2019年广州加大了商品住房用地供应力度，挂牌及协议出让居住用地规划可建面积分别达到1090.91万和1024.07万平方米；另一方面，2019年住宅新开工面积达到1407.02万平方米，比上年增长41.5%。按照施工进度统计，2020年广州一手住宅新增供应将超9万套，外围的南沙、增城、花都、从化仍占主导。按照施工进度统计，2020年广州一手住宅新增供应将超9万套，主要集中在中心城区外围的南沙、增城、花都、从化等区。

同时，该蓝皮书指出，2020年房地产调控政策将保持基本稳定，人才安居政策的出台有望带动相关区域市场需求释放并活跃整体市场氛围，但当前宏观经济下行压力较大，房地产金融监管不断强化，疫情的全球蔓延对购房者收入及预期造成一定影响，有可能制约市场购买力释放，预计2020年市场成交量将有所减少。

广州市社会科学院数量经济所所长欧江波接受《房产观察家》栏目记者采访谈道：“深圳、东莞在房价快速上涨背景下，出台了新一轮限购政策；长三角一些城市也出现类似的情况；这再次传递出房地产‘房住不炒’的基本定位和房地产调控‘因城施策’的基本特征“。

欧江波认为，不同城市房地产市场差异很大，与深圳、东莞相比，今年上半年广州房地产市场总体表现比较稳定、理性，暂时应不需要出台进一步收紧的调控政策，但不排斥根据市场需要进行必要的预调微调。

“东莞这次之所以也加紧限购，主要是因为东莞靠近深圳，彼此间基础设施互联互通和经济社会一体化进程加快，东莞的房地产受深圳影响越来越大，东莞紧随其后加紧限购，这一点都不奇怪！”欧江波说。

【记者】杨智明