密集调控又来了，有何变化？下半年房价会降吗？

7月以来，全国各地楼市调控开始收紧并加密。据不完全统计，杭州、东莞、宁波、深圳、南京等8个城市先后对房地产调控政策“升级”。二季度以来，部分热点城市房价涨幅较高，土地市场偏热，给房地产市场带来一定不稳定预期。在多场高级别会议强调“房住不炒”的政策基调下，“防止房地产过热”“精准调控”或成为下半年房地产工作的重点。

个人认为，楼市过热城市预计后续政策会收紧，尤其是近期没有出台调控政策的地方。其他城市在政策放松方面将更加谨慎，不会轻易进行放松。

“房住不炒”有现实意义，警告不要一哄而上

7月30日召开的中共中央政治局会议用31个字给出了最新的定调：“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，促进房地产市场平稳健康发展。”

2016年年底的中央经济工作会议首次提出，“房子是用来住的、不是用来炒的”。此后，“房住不炒”成为楼市调控政策的高频词。

受疫情冲击等因素影响，中国经济(GDP)一季度同比下降6.8%，二季度增长3.2%。虽然经济增长实现“V”型反弹，但当前经济形势仍然复杂严峻，不稳定性不确定性较大，为何地产调控却不能放松？

再次强调“房住不炒”有现实意义，警告不要一哄而上。近期个别城市房价反弹，而房价大幅上涨，不利于实体经济发展，也会影响居民消费能力，所以，要坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，稳定楼市，防止大起大落。

“上半年全国十几个城市调控放松政策‘一日游’，背后体现的是地方松绑调控、刺激房地产市场的冲动。”背后的效果很明显，叠加100多个城市各种力度的人才政策，房地产市场的确快速企稳，甚至部分城市开始变得火热。

“‘房住不炒’定位不变，传递明确信号——各地不可有轻易放松调控政策的侥幸心理。”未来地价和房价出现上涨等新情况的地方，依然会积极给予管控。

在7月24日召开的房地产工作座谈会提出，要实施好房地产金融审慎管理制度，稳住存量、严控增量，防止资金违规流入房地产市场；要抓紧建立住宅用地市场监测指标体系，定期公开各地土地储备和已出让土地建设进展情况，接受社会监督；要发挥财税政策作用，有效调节住房需求，等等。

金融、土地、财税，这三类都并非传统的“限字头”行政性调控措施。值得注意的是，北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙等10个城市政府负责人参加了座谈会。这10个城市大多属于今年上半年房价上涨较快的城市，其参与会议本身就是一种信号。

不是打压房地产，是要及时科学精准调控

58同城、安居客发布的报告显示，7月全国重点监测67城新房、二手房环比价格均上涨。其中，新房在线均价环比上涨0.04%；二手房挂牌均价环比上涨0.54%，有50城二手房挂牌均价出现环比上涨情形。

不过，政策收紧并非一味打压房地产。坚持“房住不炒”的定位，目的是促进房地产市场平稳健康发展。座谈会要求，从各地实际出发，采取差异化调控措施，及时科学精准调控。7月29日，深圳就对7月15日公布的楼市新政进行“打补丁”，对在途房产交易的政策适用、落户时间的认定、商品住房限购政策、离异人士购房、调整普通住房标准、推行房屋抵押合同网签等方面进行了详细说明。

地价处于高位 三季度或降温

日前，以北京、上海为代表的一线城市集中进行大额土地出让，土地出让总量及单宗地块起始价均处于高位。整体来看，土地出让市场热度不减。

以北京地区为例，7月29日，北京市规划和自然资源委员会挂牌2宗不限价地块，总起始价为83.06亿元。近期一线城市出让的地块楼面价普遍较高。7月29日，上海2宗地块集中出让，最终杭州舜祥泽企业管理有限公司（禹洲）以9.46亿元竞得奉贤区金汇镇38-04区域地块。根据出让资料，折合最终楼面价为3.53万元/平方米。

相比之下，二线及以下城市土地市场出让规模有所下降。中指研究院最新周报数据显示，7月20日至26日，二线代表性城市共推出土地123宗，较上周减少10宗，推出面积601万平方米，较上周减少215万平方米，环比减少26%。其中，温州推出6宗，共计79万平方米；西安推出5宗，共计78万平方米，为土地推出量较大的城市。13个二线城市有住宅用地推出。其中，宁波推出7宗，共计51万平方米，为住宅用地推出量较大的二线城市。除热点地区外，二线城市土地市场普遍清淡。　

一线城市出让大额土地，引发房企积极角逐。目前土地市场持续升温，房企积极拿地趋势开始出现。二季度，房企为加快完成年度土地储备工作，积极拿地，带动了土地交易市场的活跃。上半年，4个一线城市居住用地成交面积为1982万平方米，同比增长40.2%。受监测的32个二线城市居住用地成交面积为15329万平方米，同比减少6.2%。总体上看，二线城市土地交易市场逐渐回暖。

楼市局部偏热或与“流动性”和政策预期有关

二季度以来，部分热点城市房价涨幅较高，土地市场偏热，给房地产市场带来一定不稳定预期。

“全国百城房价上涨了11%，总体上房价略偏热。”易居研究院近日公布的全国100个大中城市住宅价格报告指出，上半年虽然房屋交易行情面临冲击，但由于各类炒房资金进入等原因，房价总体上依然处于相对高的涨幅水平。

58同城、安居客发布的数据亦显示，7月全国重点监测67城新房在线均价16458元/㎡，环比上涨0.04%。较上月，7月份房地产市场找房热度有所回升，购房者信心指数环比上涨3.1%。

同时，部分二线城市房价上涨幅度较大，尤其是一些“万人摇”现象的城市，包括南京、杭州和成都等。数据显示上半年这三个城市房价同比涨幅分别为10%、11%和21%。

这一轮房价上涨与流动性有关，也与对房地产市场监管放松的预期有关。事实上，也有部分城市对原有的调控政策进行了局部放松。对于部分房价上涨较快的城市，则叠加了土地供应、居民收入等因素。

下半年楼市或将步入降温通道

“本轮调控中，抑投资，保刚需的特征明显。”7月调控的城市在通过升级限购限售，打击假离婚创造首套购房资质等投机性行为的同时，注重对合理自住需求的保障，是对“房住不炒”的深刻践行。

本轮调控的主要特征是打三假：假落户、假离婚、假人才。整体看，调控升级是在打补丁，全国没有出现调控全面大力度升级的情况。

由于抑制房价、控制炒房的要求，需求端空间有限，因城施策多集中在供给端和人才政策两个方面。地方政府积极推地、降低购地门槛、缓解企业购地资金压力、放宽预售条件、简化审批程序等，供给端政策空间较大。此外，各地调控政策的陆续出台，将明显影响市场走势。

贝壳研究院数据显示，7月深圳二手房成交均价环比涨幅已经明显收窄。其余城市亦将在调控后需求受限，市场放缓。从二手房市场来看，下半年楼市或将步入降温通道，均价涨幅收窄甚至可能转向下跌。一方面，7月多地加码调控，在一定程度上弱化市场预期。另一方面，年初疫情得到控制后，3-5月重点城市二手房市场成交持续环比增长，6-7月进入平台期，预计下半年仍将维持较长时间缓慢下行趋势。