深圳楼市叫停商务公寓审批，专家称十万套商务公寓将成“绝版”

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南都讯 记者孙雅茜继深圳、东莞接连推出“史上最严楼市调控”新政之后，深圳再次释放楼市调控信号，紧急叫停商务公寓审批。7月31日下午，深圳市规划和自然资源局、深圳市住房和建设局联合发布《关于停止商务公寓的审批通知》，宣布全市范围（含深汕特别合作区）停止新的商务公寓项目审批；鼓励已批商务公寓项目转为可售型人才房；减少商业用地比例，增加居住及配套用地比例。

现象：商务公寓类住宅化

对深圳置业者而言，“不限购、不限贷”的商务公寓，在过去一段时间以来，已经成为手中无“房票”者投资不动产的首要考虑对象。在部分住宅新盘供应有限的片区，购房者对能够参与学位积分的商务公寓颇为追捧，甚至曾出现过新盘入市前夜，通宵排队的案例。

对此，此次两部门在与《通知》同步发布官方解读中表示，商务公寓早期在一定程度上发挥了商务办公区配套的作用，“近年来，商务公寓呈现出明显的类住宅化倾向，已偏离“服务商务人士”“短期住宿”的目的”。

供应：“10套新房里，4套是商务公寓”

对于这类“楼市投资新宠”，深圳在前年“731楼市调控”新政中就已经的给予“重拳”，提出各类新供应用地（含招拍挂、城市更新、征地返还用地等）上建设的商务公寓一律只租不售且不得改变用途；企业整体持有年限与土地出让年限应当一致，对外出租单次租期原则上不超过10年；通知发布之日起，个人、企事业单位或社会组织等法人单位新购买的商务公寓，自取得不动产权登记证书之日起5年内禁止转让。

去年年底，前述商务公寓“只租不售”内容被取消。中国城市经济专家委员会副主任宋丁彼时接受采访时表示，深圳住宅市场相对来讲是有限的，商务公寓是一个很大的弥补。

深圳中原地产监测的数据显示，2018年深圳商务公寓的供应面积为133.51万平方米，相比2017年下降0.4%，这也是2014年之后商务公寓供应增速首次出现下降。

2019年，截至11月，深圳的商务公寓总供应面积达139.18万平方米，已经超过去年全年供应水平。

“715新政之后，也出现了有些资金开始炒商务公寓的现象”，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉说。

“10套新房里，6套是住宅，4套是商务公寓”，李宇嘉在接受南都记者采访时表示，当前深圳市场上商务公寓新盘供应量很大，“客观上是补充住宅供应不足，但源头上违反了土地用途管制和空间规划，是违法、不合规的，而且很多商务公寓产品的居住成本和销售成本都很不理想”，李宇嘉说。

趋势：减少商业增加居住及配套

此次发布的《通知》中提出，优化城市主副中心和组团中心内各功能用地规划布局，减少商业用地比例，增加居住及配套用地比例。“此举将对对深圳市场目前存在的商业供过于求，住宅供不应求的现象进行调整”，美联物业深莞惠董事总经理江少杰向南都记者说。

江少杰说，过去10年深圳市场公寓供应量越来越多，商务公寓产品已经跟其推出时的原意有所违背。同时，公寓位置非常核心，住宅反而很难在核心片区拿地，在供应上存在结构失衡。“包括‘715’新政在内，深圳过去的楼市调控政策一直是‘买时间’，压抑需求端，但永远压抑不是办法，要有供应量上来，才能真正平衡供需”，江少杰认为，此次《通知》出台的最核心原因，是意在希望能有更多的住宅供应市场。

同时，江少杰也提出，现有政策提出鼓励已批商务公寓项目转为可售型人才房，但在具体实施过程中还需要看是否会有补充细则出台。“从我们目前的统计来看，深圳同片区住宅跟公寓存在20%的差价，但仍跟目前规定的人才房售价有所差距，未来会不会有细则出台对房企进行鼓励？”

未来：十万套商务公寓将成“绝版”

南都记者注意到，依照深圳市住建局此前之前公布的2020年下半年深圳市计划入市商品房情况，2020年下半年深圳市计划入市的商务公寓111.33万平方米，18732套。依据《通知》内容，这些商务公寓仍具备以商务公寓身份入市的“入场券”。而依据江少杰估算，深圳仍将有约10万套左右的商务公寓处于已建、在建和正在审批的阶段，“这些商务公寓会是绝版，未来商务公寓将成为稀缺品，短期看来商务公寓类产品有可能会更火，对于没有房票的购房者来说，未来在深圳将会是住宅买不到，公寓没得买，错过这批商务公寓，未来想在深圳买房将没机会了”。