中央“31字”新定调楼市,透露出什么信号?这两类人该清醒

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  这两天正巧遇到两件特别有意思的事儿,一件是一位网友对我诉说买房遇到两难,看了好几家新房,即使把预算提到极限,首付款还是有差距,二手房也看了不少,但或多或少都有缺陷,更重要的是额外费用很高,总价128万的房子,税费加中介费都要10多万元,确实“肉疼”。

  还有一件事是朋友在与我聊天时谈到,手中有些闲钱,陆陆续续到期出来了,利息太低不想再继续存了,想买点资产,无非就证券和房子,但对证券没啥经验,不敢贸然进入,而在房子方面,其实也看了快半年了,价格“倒挂盘”摇过多次也没摇到,位置不好、性价比不高的房子也不敢买,眼看着钱贬值不知咋办。

  实际上,这两件事代表两类人群,一是刚需买房精打细算,不咬牙买吧,怕房价再涨更不买不起,二是买房保值又担心不但没赚到钱,还搭上了老本。如果抛开表面现象看本质,说到底还是对未来的房地产趋势看不准。别说普通人,就连一些专家对房价的观点也在不断发生变化,比如一直以看多观点为主的经济学家钟伟认为,房价必涨的观念从2018年就彻底扭转了,但央行原调查统计司司长盛松成在2019年底则表示,一二线城市房价在未来半年到1年或再上涨,专家们也是各执一词。

  

  对未来楼市看不清,不妨来看看国家对楼市的最新定调。

  每年7月30日国家都会召开一次重要会议,之所以受到大家关注,一方面总结上半年经济社会发展情况,另一方面部署下半年各项工作。这次也不例外,其中还对十四五(2021年-2025年)、2035年远景目标的规划,内容非常丰富,其中就大家所关心的楼市,中央用了“31字”表述,如下:

  

要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,促进房地产市场平稳健康发展。

  就本身的文字来说,其实在相关部门和官媒的此前喊话中都有提及,但确实又可视作对接下来楼市发展的最新定调,为便于理解,先来对比一下2018年和2019年这两年国家在“730”会议上对房地产的要求:

  

2018年:下决心解决好房地产市场问题,坚持因城施策,促进供求平衡,合理引导预期,整治市场秩序,坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。”
2019年:坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实房地产长效管理机制。不将房地产作为短期刺激经济的手段。

  由此可以看出,2020年“730”会议对房地产的用字最少,没有2018年“坚决遏制房价上涨”和2019年“不将房地产作为短期刺激经济的手段”字眼。从表面上看,语气平缓了不少,为什么会如此呢?其实透露出着楼市信号

  1.今非昔比,背景不一样。从2015年到2018年,全国各地的房价涨了不少,一二线城市涨后,三四线城市也轮着涨,全国商品房均价从2015年的6793元/平米涨至8544元/平米,3年涨了25.7%,当然,这仅是均价,实际感受更强烈一些,稍微上规模的城市,少则5成,多则翻倍。在此背景下,房价显然是涨过头了,换句话说,透支了未来涨幅,坚决遏制上涨是当时的政治任务。但2020年上半年多面对的情况大不一样,虽然房价上涨城市数量创1年新高,但按照统计国家统计局城市司统计师孔鹏的话说,70个大中城市房地产市场总体平稳,价格微涨。

  2.楼市分化明显,一城一策足可维护楼市稳定大局。在6月份,70个大中城市虽有87%的城市同比出现上涨, 但有两个数据也引起了房产研究人士的警惕,一是根据上海易居房地产研究院发布的百城楼市库存报告显示,在2020年上半年,全国100个城市的楼市库存量为4.79亿平米,同比上涨6%,没错,楼市库存在上涨。二是二手房业主信心不足,根据贝壳研究院发布的报告显示,2020年第二季度,18个重点城市除深圳和上海外,业主上调价格次数占比均在30%以下,意味着下调价格占据主流,业主对后市的预期偏弱。针对各个城市,包括同一城市不同住房产品冷热不均情况,当下的一城一策政策无疑是最合适的调控方式,而不需要国家从整体上出政策。

  

  除此之外,从这“31字”中可以看出,国家对接下来的楼市中仍坚持两条主线:

  第一个就是房住不炒。即使在这次突发事件期间,房地产遭受关门、销售业绩几乎为零的情况下,党媒、央媒多次发声,强调房住不炒是底线,经济日报发表文章《楼市纾困必须坚持房住不炒定位》中强调,“调控成果来之不易,房住不炒的定位也不会改变,不能改变”,是这样说,也是这样做的。几个月来,海宁、广州、济南、宝鸡、青岛等城市出台了松绑楼市的政策,但均成为“一日游”,不是下架就是撤回。

  为落实房住不炒定位,央行在第一季度货币政策执行报告中明确,保持房地产金融政策连续性、一致性、稳定性。其实我们知道,因特殊阶段随着M2时隔3年重回双位数,不少人担忧资金会流入房地产,央行的表态算是给大家吃了定心丸。而且,从央行发布的《2020年上半年金融统计数据报告》中也从侧面证实了这一说法,上半年新增人民币贷款为12.09万亿元,但住户部门的贷款只增加了3.56万亿元,房贷占人民币总贷款29%的比值也创造了4年来新低,比2019年还低10个百分点。一句话,数据上没看到增加的钱流入房地产。

  第二个强调“平稳”二字。

  房价大涨大跌都不利于房地产健康发展,自然也不利于经济发展,只有“平稳”才符合大多数人的利益。随着经济不断恢复发展,前期积累的购房需求释放,造就了5月、6月的楼市量价齐升,而且相关数据也表明,一些城市楼市过热了,这显然不利于楼市平稳发展,根据一城一策原则,东莞、杭州、宁波、深圳、南京等城市升级了楼市调控政策,其目标就是为这些热点城市市场降温。而且,在7月24日的国家房地产工作会上,其中一些热点城市也悉数到会,其意不言自明。

  

  由此可见,房地产市场进入新阶段,市场正朝有利于刚需和改善置业的方向发展。

  这两天有一个比较火的帖子,说是在国家统计部门发布的《中国统计年鉴2019》中显示,月收入1000元的有5.6亿人, 1000-2000元的有3.1亿人,2000-5000元的有3.8亿人,也就是说月收入5000元以下的有12.5亿人,占比接近90%,月收入高于5000元的只有1.5亿人。如果你是单身人士,月收入高于5000元,那么恭喜您,您已进入到中高收入行列,当然,这仅是2019年的数据,进入到2020年后,由于一场突如其来的风波,各行各业都受到影响,无论是就业者还是个体户,其收入未必比2019年高,从一些城市租金水平不断下滑情况看,也印证了这一点。

  因而,国家对当下的情况比谁都清楚,对房地产持续不断调控,就是不让房价脱离收入实际,进而产生新一轮泡沫。促进房地产健康平稳发展的定调表明,眼下房价难有大幅上涨的政策空间,加上大家的收入受影响,在前期购买需求持续释放后,楼市回归平静可期。这个时候,对于刚需来说,不用担心凑首付款过程中房价又涨了,对于改善群体来说,以房换房,不用顾此失彼,所以,有利于这两类群体置业的环境渐渐形成。

  

  在“房住不炒”、“平稳健康发展”大环境下,这两类人或该清醒。

  在7月22日,国家最高法、发改部门联合发布了一份《意见》文件,共计31条,很多与我们日常生活息息相关,其中在第24条提到了有关房地产的内容:

  

积极运用司法手段支持政府严控房价,防范炒地炒房投机行为,保障房地产市场健康平稳发展。

  有业内人士表示,这一条足以让炒房客、开发商瑟瑟发抖。与这次“730”会议精神一致,目标都是促进市场健康平稳,但这句话做了延伸,炒房、炒地可能运用在后面的楼市调控中,如果违法,不排除“坐牢”的可能性。当然,目前还没有相关的具体细则出来,未来如何界定还需等待。

  其实,即使在现在,对于炒房客来说日子也不好过,中泰证券宏观首席分析师梁中华曾说,房价不涨或者少涨,持有房产就意味着每天在亏损,现在很多城市都有限售政策加持,一些房子想变现也不具备资格,熬不过去,那就只能等着法院来拍卖,媒体在这段时间报道的阿里法拍房增多,自然也少不了炒房客的身影,这足以对“有短炒暴赚一笔想法的人”起到警示作用。

  

  还有一类就是开发商。很多人在朋友圈应该看到这样一条消息,“万科出手拯救泰禾”,熟悉房地产的知道,泰禾可不是一家小房企,在土地市场上比较激进,很多高价地都有他的身影,根据公开资料显示,该公司也是销售额过千亿级别,目前却深陷泥潭,虽然万科愿出手营救,但也设置了两个较为苛刻的条件,说到底,泰禾能否走出来,现在还是一个未知数。泰禾其实只是房企阵营中的一个缩影,根据人民法院公告网的数据显示,在2020年上半年就有228家房企申请破产,其主要原因就是欠债还不起。

  此外,根据克而瑞数据显示,房企仅在7月份就有32笔债券到期。合计金额为554亿元,环比上涨91%,贝壳研究院报告也显示,2020年下半年将迎来房企还债高峰,共计5588亿元。在国家坚决抑制违规资金流入房地产的大背景下,如果再遇到销售瓶颈,回款受阻,那么,那些拿高价地、杠杆过高、债务过高的开发商,他们的麻烦或比我们想象的还多。

  一句话,现阶段的信号很明确,对炒房客来说,该收手就得收手了,对于开发商来说,生存是第一位的,规模、位次那是其次,该清醒了不是吗?

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