中央“31字”新定调楼市，透露出什么信号？这两类人该清醒

这两天正巧遇到两件特别有意思的事儿，一件是一位网友对我诉说买房遇到两难，看了好几家新房，即使把预算提到极限，首付款还是有差距，二手房也看了不少，但或多或少都有缺陷，更重要的是额外费用很高，总价128万的房子，税费加中介费都要10多万元，确实“肉疼”。

还有一件事是朋友在与我聊天时谈到，手中有些闲钱，陆陆续续到期出来了，利息太低不想再继续存了，想买点资产，无非就证券和房子，但对证券没啥经验，不敢贸然进入，而在房子方面，其实也看了快半年了，价格“倒挂盘”摇过多次也没摇到，位置不好、性价比不高的房子也不敢买，眼看着钱贬值不知咋办。

实际上，这两件事代表两类人群，一是刚需买房精打细算，不咬牙买吧，怕房价再涨更不买不起，二是买房保值又担心不但没赚到钱，还搭上了老本。如果抛开表面现象看本质，说到底还是对未来的房地产趋势看不准。别说普通人，就连一些专家对房价的观点也在不断发生变化，比如一直以看多观点为主的经济学家钟伟认为，房价必涨的观念从2018年就彻底扭转了，但央行原调查统计司司长盛松成在2019年底则表示，一二线城市房价在未来半年到1年或再上涨，专家们也是各执一词。

对未来楼市看不清，不妨来看看国家对楼市的最新定调。

每年7月30日国家都会召开一次重要会议，之所以受到大家关注，一方面总结上半年经济社会发展情况，另一方面部署下半年各项工作。这次也不例外，其中还对十四五（2021年-2025年）、2035年远景目标的规划，内容非常丰富，其中就大家所关心的楼市，中央用了“31字”表述，如下：

要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，促进房地产市场平稳健康发展。

就本身的文字来说，其实在相关部门和官媒的此前喊话中都有提及，但确实又可视作对接下来楼市发展的最新定调，为便于理解，先来对比一下2018年和2019年这两年国家在“730”会议上对房地产的要求：

2018年：下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。”

2019年：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制。不将房地产作为短期刺激经济的手段。

由此可以看出，2020年“730”会议对房地产的用字最少，没有2018年“坚决遏制房价上涨”和2019年“不将房地产作为短期刺激经济的手段”字眼。从表面上看，语气平缓了不少，为什么会如此呢？其实透露出着楼市信号：

1.今非昔比，背景不一样。从2015年到2018年，全国各地的房价涨了不少，一二线城市涨后，三四线城市也轮着涨，全国商品房均价从2015年的6793元/平米涨至8544元/平米，3年涨了25.7%，当然，这仅是均价，实际感受更强烈一些，稍微上规模的城市，少则5成，多则翻倍。在此背景下，房价显然是涨过头了，换句话说，透支了未来涨幅，坚决遏制上涨是当时的政治任务。但2020年上半年多面对的情况大不一样，虽然房价上涨城市数量创1年新高，但按照统计国家统计局城市司统计师孔鹏的话说，70个大中城市房地产市场总体平稳，价格微涨。

2.楼市分化明显，一城一策足可维护楼市稳定大局。在6月份，70个大中城市虽有87%的城市同比出现上涨， 但有两个数据也引起了房产研究人士的警惕，一是根据上海易居房地产研究院发布的百城楼市库存报告显示，在2020年上半年，全国100个城市的楼市库存量为4.79亿平米，同比上涨6%，没错，楼市库存在上涨。二是二手房业主信心不足，根据贝壳研究院发布的报告显示，2020年第二季度，18个重点城市除深圳和上海外，业主上调价格次数占比均在30%以下，意味着下调价格占据主流，业主对后市的预期偏弱。针对各个城市，包括同一城市不同住房产品冷热不均情况，当下的一城一策政策无疑是最合适的调控方式，而不需要国家从整体上出政策。

除此之外，从这“31字”中可以看出，国家对接下来的楼市中仍坚持两条主线：

第一个就是房住不炒。即使在这次突发事件期间，房地产遭受关门、销售业绩几乎为零的情况下，党媒、央媒多次发声，强调房住不炒是底线，经济日报发表文章《楼市纾困必须坚持房住不炒定位》中强调，“调控成果来之不易，房住不炒的定位也不会改变，不能改变”，是这样说，也是这样做的。几个月来，海宁、广州、济南、宝鸡、青岛等城市出台了松绑楼市的政策，但均成为“一日游”，不是下架就是撤回。

为落实房住不炒定位，央行在第一季度货币政策执行报告中明确，保持房地产金融政策连续性、一致性、稳定性。其实我们知道，因特殊阶段随着M2时隔3年重回双位数，不少人担忧资金会流入房地产，央行的表态算是给大家吃了定心丸。而且，从央行发布的《2020年上半年金融统计数据报告》中也从侧面证实了这一说法，上半年新增人民币贷款为12.09万亿元，但住户部门的贷款只增加了3.56万亿元，房贷占人民币总贷款29%的比值也创造了4年来新低，比2019年还低10个百分点。一句话，数据上没看到增加的钱流入房地产。

第二个强调“平稳”二字。

房价大涨大跌都不利于房地产健康发展，自然也不利于经济发展，只有“平稳”才符合大多数人的利益。随着经济不断恢复发展，前期积累的购房需求释放，造就了5月、6月的楼市量价齐升，而且相关数据也表明，一些城市楼市过热了，这显然不利于楼市平稳发展，根据一城一策原则，东莞、杭州、宁波、深圳、南京等城市升级了楼市调控政策，其目标就是为这些热点城市市场降温。而且，在7月24日的国家房地产工作会上，其中一些热点城市也悉数到会，其意不言自明。

由此可见，房地产市场进入新阶段，市场正朝有利于刚需和改善置业的方向发展。

这两天有一个比较火的帖子，说是在国家统计部门发布的《中国统计年鉴2019》中显示，月收入1000元的有5.6亿人， 1000-2000元的有3.1亿人，2000-5000元的有3.8亿人，也就是说月收入5000元以下的有12.5亿人，占比接近90%，月收入高于5000元的只有1.5亿人。如果你是单身人士，月收入高于5000元，那么恭喜您，您已进入到中高收入行列，当然，这仅是2019年的数据，进入到2020年后，由于一场突如其来的风波，各行各业都受到影响，无论是就业者还是个体户，其收入未必比2019年高，从一些城市租金水平不断下滑情况看，也印证了这一点。

因而，国家对当下的情况比谁都清楚，对房地产持续不断调控，就是不让房价脱离收入实际，进而产生新一轮泡沫。促进房地产健康平稳发展的定调表明，眼下房价难有大幅上涨的政策空间，加上大家的收入受影响，在前期购买需求持续释放后，楼市回归平静可期。这个时候，对于刚需来说，不用担心凑首付款过程中房价又涨了，对于改善群体来说，以房换房，不用顾此失彼，所以，有利于这两类群体置业的环境渐渐形成。

在“房住不炒”、“平稳健康发展”大环境下，这两类人或该清醒。

在7月22日，国家最高法、发改部门联合发布了一份《意见》文件，共计31条，很多与我们日常生活息息相关，其中在第24条提到了有关房地产的内容：

积极运用司法手段支持政府严控房价，防范炒地炒房投机行为，保障房地产市场健康平稳发展。

有业内人士表示，这一条足以让炒房客、开发商瑟瑟发抖。与这次“730”会议精神一致，目标都是促进市场健康平稳，但这句话做了延伸，炒房、炒地可能运用在后面的楼市调控中，如果违法，不排除“坐牢”的可能性。当然，目前还没有相关的具体细则出来，未来如何界定还需等待。

其实，即使在现在，对于炒房客来说日子也不好过，中泰证券宏观首席分析师梁中华曾说，房价不涨或者少涨，持有房产就意味着每天在亏损，现在很多城市都有限售政策加持，一些房子想变现也不具备资格，熬不过去，那就只能等着法院来拍卖，媒体在这段时间报道的阿里法拍房增多，自然也少不了炒房客的身影，这足以对“有短炒暴赚一笔想法的人”起到警示作用。

还有一类就是开发商。很多人在朋友圈应该看到这样一条消息，“万科出手拯救泰禾”，熟悉房地产的知道，泰禾可不是一家小房企，在土地市场上比较激进，很多高价地都有他的身影，根据公开资料显示，该公司也是销售额过千亿级别，目前却深陷泥潭，虽然万科愿出手营救，但也设置了两个较为苛刻的条件，说到底，泰禾能否走出来，现在还是一个未知数。泰禾其实只是房企阵营中的一个缩影，根据人民法院公告网的数据显示，在2020年上半年就有228家房企申请破产，其主要原因就是欠债还不起。

此外，根据克而瑞数据显示，房企仅在7月份就有32笔债券到期。合计金额为554亿元，环比上涨91%，贝壳研究院报告也显示，2020年下半年将迎来房企还债高峰，共计5588亿元。在国家坚决抑制违规资金流入房地产的大背景下，如果再遇到销售瓶颈，回款受阻，那么，那些拿高价地、杠杆过高、债务过高的开发商，他们的麻烦或比我们想象的还多。

一句话，现阶段的信号很明确，对炒房客来说，该收手就得收手了，对于开发商来说，生存是第一位的，规模、位次那是其次，该清醒了不是吗？

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