刚刚！泉州多个楼盘遭曝光！这些套路一定要小心！

对于买房人来说，有讨论价值的永远在于怎样的楼盘值得买入。

面对泉州众多楼盘，购房者自己穿梭其中分辨好坏，心累；一套房动辄上百万，选不好遗憾并非一点半点，迷茫……

然而，在买房这个事情上，根本没有“更好的路”，房市尽是罗生门，康庄大道你不走，最终迂回的是你后悔的人生。

本期，我们特地整理了买房过程中容易出现的10大陷阱，结合泉州具体案例分享给大家，希望大家买房路上更加从容不迫。

01陷阱一：价格倒挂盘并非买到就赚到

当下泉州诸多板块出现价格倒挂现象，但购房者仍需去细细厘清真相，避免价格倒挂而带来的陷阱。
①现在有的板块，看上去一二手房有30%甚至更高的价格差，但是新房单价低，并不代表总价低。
以传统刚需小三房为例，二手房单价可能1.6万元，新房可能1.3万元，看上去单方差3000。实际上，如今赠送面积没有之后，新房的小三房房面积，可能需要95平米以上，有的项目甚至已经突破了100平米，而传统的只要89甚至86平方就可以了，多出的10来个平方，导致最终两者的真实总价差，已经极小。
再加上，新房普遍2-3年交付，算上资金成本，过渡期2-3年的租房成本，可能实际并无任何差别。
②价格有倒挂但品质未必，要注意看品质。
追逐价格倒挂的红盘无可厚非，但是对于自住客户来说，终究还是要关心楼盘的品质。如果只看倒挂，买了减配超级严重、品质大幅打折、物业一塌糊涂的小区，以后维权的苦，只有真正维过权的人才懂。
比如，最近维权的“绿创山语城”，就让不少购房者欲哭无泪。

一个小区的品质往往见诸于细节，如大堂气不气派、公共区域用的是石材还是瓷砖、园林绿化密不密、树木名不名贵、智能化设备如何，甚至电梯门套什么材质……这些建设细节不是取决于开发商，而是取决于获批的售价和成本之间的利润空间有多少。一旦微利或不赚钱，不好意思，很多内容都会取消，小区的品质可能还不如隔壁的安置房。
这还是看得见的减配。看不见的地方减配留下隐患，更揪心。

02陷阱二：产权不明的房子

众所周知，房子有很多，住宅、公寓、共有产权房、公租房、回迁房、小产权房，写字楼、商铺、车位、厂房，不一而足。
这些房子，性质不同，土地产权年限不同，交易税费大相径庭，市场活跃度千差万别，回报周期差异巨大，至于安全边际更是天壤之别。
对于地产小白来说，容易被商办类产品的高租金和灵活空间使用而蒙蔽，但这里小编要强调的是，比商办类更可怕的是小产权、共有产权，也就是说项目在批复时是以总部办公的形式过审，并不具备产权独立分割的条件。但开发商为了快速回笼资金，会以租赁协议等形式，“售卖”隔间的使用权10年20年。
目前，在泉州浦西万达核心商圈附近已经出现了类似产品，该项目对外宣传总价约80万即可买到市区精装三房，对购房者来说诱惑颇大。但事实上该项目为工业产权，不可分割销售，无法办理商品房贷款，不可分户办证，开发商与购房者之前签署的也不是购房合同，而是租赁合同……

由于这类房子买卖的标的物是使用权，而非产权，因此假设房子未来升值了，享有利润的是开发商，购房者分享不了物业升值；另外，假设产权持有者将物业质押，或者整体售卖，那购买者也只能干瞪眼，并没有太多过问权利，因为你在这桩交易中，充当的是租客的角色。
面对这样的产品，投资者可千万看清相关的法律条款，切莫被低价以及高租金冲昏了头脑。

03陷阱三：存在硬伤的楼盘

买房人，尤其是首次购房的刚需，因为信息不对称，往往容易忽略楼盘存在的硬伤。
所谓的硬伤，就是对居住造成较大不利影响的因素，比如周边环境杂乱，距离炼油厂、垃圾中转站等“有害物种”太近，附近有坟墓、火葬场、电塔等会影响居住品质、心情的场所，身陷铁路+高架包围，噪音太大等。
除了外部环境，房屋本身质量有问题，或者规划设计不合理也是楼盘硬伤的一种。
例如位于泉州丰泽街南益商圈附近的某楼盘，项目宣传以“汤臣一品”对标，不可否认地段的确不错，但自身硬伤不少。

首先在于其“商住混居”的布局，其中主楼的二十几层以下为住宅，楼上为商业SOHO及办公产品等，虽然可以通过电梯的设定来区分，但居住舒适度肯定受影响。
同时，圆心筒、回字形设计，以及玻璃幕墙的内置型阳台，都不太利于通风采光；
产品的户型也真是出奇的一致，都有一条长长的走廊，产品设计也乏陈可善。
有硬伤就意味着这个楼盘有着先天弊端，后期很难改善，会严重影响居住体验，同时也不利于房产保值。

04陷阱四：资金链紧张型/小开发商的房子

买房要避免一些小开发商或是资金紧张型的开发商，品质和物业难有保障不说，甚至存在烂尾的风险。
比如，位于泉州市区的千亿山庄其中的山顶园项目，建设中途，开发商因为资金问题，导致项目在临近扫尾的时候骤然停工，至今已8年之久。如今，数十栋别墅淹没在荒草中无法交付使用，交钱的业主们很是糟心！

业主拍摄实景图

近期又有不少业主就该问题在泉州市人民网领导留言板上投诉，但项目何时能够复工、交付仍未知。

泉州领导留言板截图

买房切记：看准大品牌开发商，最好是在本地已经有多个项目开发经验的品牌开发商，至少他们有充足的开发经验和人员储备，在产品的设计和规划上不会出现太大的疏漏，而且为了维护在当地的口碑和后续项目开发，他们也更有诚意处理相关质量问题。

05陷阱五：关于学区的承诺

在泉州维权案例中，关于学区的问题频频出现，购房者需要认清：买了学区房并不意味着能够保证入读！
一方面，在优势教育资源紧缺的情况下，如果学校实际招生计划满足不了当年的生源数量时，就需要摇号就读。
例如丰泽二实小东海校区，据估算，纳入该校服务范围的住宅体量约200万方，约2万组家庭，而学校的承载量是每年段8个班，按每班50人计算，每年能招收新生400人。2万组家庭VS400学位，就读也要“摇一摇”。
另外，开发商捐赠金额的多寡、以及捐献与否，已经渐渐成为考评“优先入学”的重要依据。以池店南为例，中海跟龙湖各自捐建了一所学校，用大几千万换回来了片区内晋江七小的优先入读权。而只是按面积给了钱、花钱比较少的楼盘业主的入读排位则在中海龙湖之后。
另一方面，学区也可能存在“保质期”。
近期有业主在人民网地方领导留言板投诉称，台商区某楼盘在销售时，拿着文体局下发的无时间限制的红头文件，对外宣称“永久学区”房。如今，业主却被告知该项目并非“永久学区”房，且只剩2年学区。

此外，在小学的生源供给上，很多学校都明确了“三年提供一个学位”的原则，因此在交易环节切记要了解清楚该房源的生源供给情况，即房源“再造学位”的时间能否匹配孩子的入学时间。
最后，学校何时能够开建、投用也是一个问题。
例如规划中的泉州市二实小城东校区因围填海问题未能解决而迟迟未有动工迹象。
对于想购买学区房的家长来说，如果三两年的时间内就有入学需求的，还是优选中心城区、学区确定、且教育质量经历过检验的强学区。

06陷阱六：赠送面积套路多

在商品房的销售中，为了提高得房率，稀释公摊，不少开发商在“偷面积”上煞费苦心，在设备平台、天井等地方以各种“赠送面积”的形式吸引购房者眼球，表面上看起来似乎是开发商“让利”于消费者，但实际上往往已经事先把成本计算进去了，后期一旦违建部分被拆除，“受伤”的往往是购房者。

去年，据媒体报道，南安市水头镇滨海御景城二期业主购房时开发商口头承诺和户型图设计赠送的10来平方米区域，装修后却被认定为违建拆除了。执法人员表示，如果有这些违建存在，规划设计条件核实是无法通过的，届时整个小区300多户业主将无法办理产权登记、转移及水电气等手续。

此外，在泉州，很多商办性质的开发指标都被开发商作为类住宅、类别墅类的产品开发。这些产品一般主打挑高、买一层用两层、类别墅赠送高挑空地下室等突出产品附加值，通过实际+拓展面积折算价格，突出折算价，体现产品优惠。

但实际上，以上产品都是属于擅自加层和增设加层的擅自改扩建范围，因此都有可能存在较大的后续纠纷、风险。

去年，星光耀广场二期业主们曾反映，泉州城东星光耀广场SOHO产品卖房时，开发商宣传“买一层用两层”，但二期SOHO交房后，不少业主准备装修隔层，却被开发商和物业叫停。

业主诉至住建局，住建局在接受媒体时回复称“二期商住房加盖隔层，与原有规划审批图纸不符，根据相关法规，无论业主做任何形式隔层，都属于违规装修”。

在此提醒：购房者在买“买一层送一层”、“超大面积赠送”等此类产品时，一定不要轻易相信房企口头上的承诺，或广告概念宣传，要看图纸、看审批、看官方文件，看最终签订的合同。

07陷阱七：样板间≠实际交付标准

很多人在选房时参考的第一标准就是楼盘的样板间，但实际上，很多楼盘样板间光鲜亮丽的外表下也隐藏着不少猫腻，比如，样板间和实际房屋的比例有差异；家具尺寸缩水，造成空间视觉假象；户型图和样板间有严重不同；样板房精装标准与实际交付不同等。

2019年5月，据第一帮帮团报道，泉州某楼盘业主反映和样板房相比，交房时少了一个储藏间。对此开发商表示，户型中的储藏间是前期的产品意向，那时候并没有对外销售，后期在销售过程中有展示最终的产品。

2019年4月，据海丝商报报道，泉州某楼盘在销售时宣传赠送阳台面积，并在“样品房”加盖了阳台作为示意，但业主自行搭建时却因被认定为违建被拆除。业主表示“一开始（销售）都是带我们来看这个样品房，现在销售中心已经不承认这个就是他们的样品房了，说是购房者自己装修好又退房的”。

总而言之，在参观样板间过程中，一定要多问，切勿迷失于华而不实的装饰。一定要记住样板间只是参考，如果你认为你将来的房子也会是如此，一定会产生心理落差。

08陷阱八：物业费并非越低越好

物业对于一个小区来说其实是增加溢价空间的利器，但是好的物业相对应的是较高的物业费。如果一个小区主流业主认为物业费越低越好，那么离物业滑坡也不远了。

物业管理差导致小区二手房价格一落千丈的案例比比皆是。

以市区南丰新城为例，该小区早年由于物业收费问题未能与南方物业达成一致，导致该南方物业撤场，现在南丰新城二手房的增值情况及物业管理水平远不如同期南益地产开发的其他项目。

泉州一些小区物业费相比其他小区虽然比较高，但是物业管理到位，社区整洁有序，业主居住舒适度提高。

例如位于泉州市区沿江一线的中骏天峰，物业费虽然高达3.5元/㎡，社区花草树木景观性设施的日常养护效果不说，帮忙打印作业、晾晒被子等各种服务更是到位，小区升值空间也大大提高。

切记，不要为了省一点物业费而选择低档小区。

09陷阱九：价格更低的远郊盘

随着城市快速发展、房价越来越高，为了承接市区被高房价挤出的客户，越来越多的远郊项目开始进入购房者的视野，但不代表所有远郊产品可以入手。

在楼市进一步分化的2020年，尤其要警觉那些土地供应量激增的区域，如近来地块供应量激增的惠安黄塘，南安霞美，石狮，虽然售价低，但无论从交通、配套、人居环境、以及房价前景看等方面看，都不具备优势。

当市场波动的时候，远郊项目会首当其冲受影响。

当然，这些区域也并不是一棍子打死，更多要从自住的角度出发，多对比周边项目、了解区域二手房状况、掌握项目的配套落地情况，谨慎入局。

10陷阱十：售楼小姐姐/小哥哥太有魅力

最后这点也很重要！
售楼员小姐姐、小哥哥们不仅颜值高，画饼能力也强，当他们用人畜无害的大眼睛望着你，向你勾画未来美好生活蓝图时，你恨不得立马掏出钱包刷卡，但一旦签了合同，你会发现理想与现实可能存在很大的差距！
这种时候，如果你没有足够的定力和辨别能力，还是建议找人帮你一起参考一下~多问多看多比对总是没错的。