买二手房都有哪些小秘密？

中介提供的是信息服务、协调服务，但没法担保合同一定履行，也没法阻止卖家毁约。

• 中介费可谈。包括金额、付款方式、付款时间。
• 所有的承诺要落实在书面合同中。对你有利的承诺不写在合同里可以理解成没有承诺。
• 别光看房本，要查档，要做产调，有可能房本记载的房主早就易主了。
• 定金约定不能超过总房款的20%，超过部分没有担保效力。定金要实际交付，否则不产生担保效力。定金最好交给卖方本人，或者有权接收定金的代理人。没有授权的情况下交给中介不起担保效力。
• 违约金不是约定的高就一定能得到法院的支持，违约金是以实际损失为基础的，在此基础上可以适当高于损失，太高了违约方可以申请法院酌减。

• 房主的配偶如果是共有权人，即使房子没写配偶名字，配偶也要签字，不然配偶可以追回房产。除非买方构成善意取得（对有共有人不知情，支付合理对价，已经完成过户）
• 注意合同之间的约定有无冲突，有冲突的，以在后的约定，或者补充协议为准。
• 资金最好做监管，安全。
• 在贷款方面不要盲目自信，如果贷不下来或者贷不够怎么办，提前想好后路并在合同中明确约定。
• 网签合同价格做低避税，是实践中常见的做法，都没争议尚好，有争议了，卖家往往拿网签价格做低说事。税务机关也可能会要求补税。
• 留出物业交割保证金、户口迁出保证金。约定留多少法律没规定，留给双方协商，全看你跟卖家谈的情况。
• 小心连环单，不管是你卖了买，还是对方卖了买，中间最好留出充分的时间和资金空间。不然可能面临两头压力。
• 确定自己有购房资格。可以去建委打印自己的购房资格证明，那是最靠谱的。
• 可以约定将购买的房屋转移登记（过户）给你指定的第三方，这个约定是受法律保护的，如果你没有购房资格，可以直接转移登记至你指定的第三人名下。

• 不要轻易让卖方拿你的首付款去解抵押。最好让卖房自己筹款或者卖家自己走过桥贷解抵押。
• 签合同时，可以录音、拍照，当时怎么谈的，在场都有谁，多个心眼留个证据防范万一。
• 别拖延付款，迟延付款达到一定条件，卖家可以解除合同房子不卖并主张你违约，等于是赔了夫人又折兵。
• 如果履行合同过程中双方变更了合同，别停留在嘴上，写下来双方签上字。主张合同变更的一方承担举证责任，举不了证无法证明合同变更那就视为没变更。
• 房价暴涨时卖方心理会起变化，所以要催着点、尽快完成过户。
• 特殊的房产交易时可能有特别的要求。比如房改房要去蓝岛办上市备案登记。
• 违约有轻微违约、有根本性违约，轻微违约不能解除合同、根本性违约才可以解除合同。
• 在没有解除权的情况下提出解除合同，提出解除合同的一方反而构成根本性违约，是的，得赔钱。
• 约定了违约金，不代表可以以支付违约金为代价解除合同。
• 卖房有违约苗头了，要第一时间找专业律师介入。好多官司本来可以赢得，客户自己凭借朴素价值观一通操作最后错失了机会，挺可惜的。

• 如果卖房违约，不管你还想不想要房，最好采取保全措施查封房屋。进，可继续履行合同得到房子，退，可拿房子变现取得赔偿。情况紧急时，可以先做保全再立案。
• 如果卖家违约，定金罚则、违约金、损害赔偿怎么主张划算？假设总房款1000万，定金200万，约定违约金300万。

1. 如果你选择继续履行合同，你就不能主张定金罚则，因为定金罚则以合同解除为前提，但你可以选择主张违约金或损害赔偿。

2. 如果你选择解除合同，你可以选择主张定金罚则、违约金、损害赔偿，怎么划算要看损失的大小。损失远低于200万的，建议选择定价罚则，损失远高于300万的，建议选择损害赔偿。

3. 当然，实践当中部分情况可以并用，需要结合案情具体分析，这里就不展开了。

• 如果卖家违约，你作为原告去法院打官司，预交诉讼费后，如果法院支持你的主张，会判决诉讼费由卖家承担，你既可以要求卖家直接把他该承担的诉讼费支付给你，你也可以申请法院退回不应该你承担但你预交了的诉讼费。
• 买房是大事，签合同前找个律师看看合同，了解下风险和坑，其实花不了多少钱。
• 你也可以找个律师做你的专项顾问，交易全程跟进帮你降低风险，其实也花不了多少钱。