“房住不炒”背景下，深圳等多地限购升级，现在还能买房吗？

紧随深圳的步伐，7月25日凌晨东莞也开启了新一轮的楼市调控。10天内，深圳、南京、宁波、东莞等城市接连加码调控。限购是本轮调控的主基调，有中介发朋友圈说，

7月24日国务院副总理韩正召开了房地产座谈会，表示：

“牢牢坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段。”

“房住不炒”屡被重申，很多小伙伴欢呼好消息，利于刚需上车。同时南南认为限购其实也是对房地产市场的一种呵护，保护房价不崩盘。

为什么这么说呢？

房子是用来居住的，但因为其价格的波动，同时还兼具金融属性。

在金融市场，任何资产都有它的价值，快速上涨的价格虽然会给参与者带来资产膨胀的快感，但当价格严重背离价值时，泡沫就滋生了。

不加限制的房地产泡沫危害到底有多大？上世纪90年代的日本就是前车之鉴。

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90年代日本房地产崩盘

二战后在美国的投资和帮助下，日本工业得以快速发展，经济也迅速恢复。从1955年开始，日本每年GDP增长都在8%以上，到了1967年，日本一跃成为仅次于美国的世界第二经济大国。

为了刺激经济，日本实行了宽松的货币政策，开始放水。一部分水涌入了房地产，随着大量资金涌入加上经济发展带来的自信，日本的房价就像坐上了火箭。

人们拿着大把从银行贷款，高息拆借来的钱，半夜在售楼处排队，等待一次摇号购房的机会。1988年仅一年东京土地价格上涨了65%。

次年福布斯排行榜前十中，有6名是日本人，全部因地产起家。到了1991年日本房价达到历史最高峰，东京银座地块每平米42万美元。

那时有日本媒体放话：“假如卖掉东京，就能够买下整个美国。”，这并不是玩笑话。那时国土面积仅为美国4%的日本，地价总市值是美国的4倍。

日本的炒房客越来越多，几乎没有人愿意再踏踏实实干实业，实体经济在不知不觉间衰败下来。在保楼市和救实业的路口上，日本政府选择了后者，主动戳破房地产泡沫。随后至暗时刻来临，东京房价暴跌。

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房价暴跌引发经济的蝴蝶效应

让日本政府也始料未及的是，房价的暴跌同时引发了股市、经济的蝴蝶效应。

股市崩盘，一天暴跌70%。楼市从东京至日本全境，全面崩盘，自1991年后的20年，房价就像一条止不住的下滑线，跌去了65%。

同时大量国民被套牢，财富缩水，社会自杀率上升，生育率下降，低欲望风气蔓延。相应的，经济也萎靡不振，20年间GDP增速不足1%。

这段时间被称为日本经济“失去的二十年”。

日本的泡沫从滋生到破灭，根源在于楼市涨的太快，金融市场脱实向虚，最终崩盘。

我们出台的各类限购政策，本质上都是通过抑制楼市涨的太快，避免形成全民炒房的氛围，防止泡沫越吹越大，走向破灭。

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限购政策性，还要买房吗？

听到这儿，想必大家对限购政策的意义有了进一步的理解。那么在该政策下，还能买房吗？

如果你是刚需，南南认为需要留意房价分化的加剧。

从全国层面来看，

一线或者强二线城市房产的吸引力正在不断增强，比如上半年深圳就出现万人摇号的现象。而三四五线城市发展滞后，房价上涨的动能略显不足。

从同一城市层面来看，

不同地段、区域的房价也呈现分化走势。符合城市发展方向、学区配套完善的地段往往有足够扎实的自住和投资群体。而一些老城区、郊区可能呈现横盘现象。

此外限购消息一出，很多刚需小伙伴期待房价下跌后上车。前面有说到，限购除了抑制房价上涨，同时也是防患于未然，避免房价泡沫破裂，所以在短期内，房价大跌的概率较小。

总结

总结来说，在楼市分化的时代，刚需在预算内应择优选择人口净流入的城市、有发展潜力或完善配套的地段，尽快上车。不要因为便宜去买明显有硬伤的楼盘，这样升值性和流动性都会受影响。

如果你想投资，在中央“房住不炒”的定位下，房价快速上涨，闭着眼赚快钱的时代已经过去了。除了楼市分化，投资还应该要综合考虑租售比、持有成本、好不好转手、未来数年的增长预期等因素。

租售比是指房子每年的租金与房屋总价的比值，2019年对全国重点50个大中城市的租金收入调查显示，要想收回买房成本，平均需要47.7年，平均租金回报率是2.2%，处于较低水平。

其次还要考虑持有成本。目前我国还没有房地产税，但购房贷款利率、契税，以及好不好转手，转手的成本等都是一笔不小的开支。

最后南南想重点强调一下控制自身的债务风险很重要，高杠杆买房容易让自己陷入被动局面。日本无论是股市还是楼市崩盘，损失最惨重的都是举债投资的人。