二手房价又涨了!周边限购升级,投资客转战广州?

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  7月整体市场成交持续高位,成交量更趋平稳活跃。其中,新房市场网签面积仍能够保持90万平以上的高位。而二手成交则继续保持上扬态势;此外,广州写字楼近期成交同样火热。

  二手住宅:交投环境持续活跃,二手市场量价齐升

  

  2020年7月(1-26日)广州市二手中介网签量为4245宗,较6月同期(3996宗)环比上涨6.2%。周度成交量基本维持在1100宗以上的高位水平。

  小研君分析认为,广州二手市场成交热度持续,整体需求稳步上扬主要原因在于:目前广州政策环境、信贷环境相对稳定,客户大幅压价现象明显好转,客户报价合理,促使不少前段时间处于观望态度的购房客亦开始逐步入市。同时,深圳限购政策的升级,楼市明显降温,使不少投资客户将目光转移至广州市场。

  价格方面,本月二手住宅成交均价为28222元/平,环比上涨3.1%。主要原因在于天河、海珠、荔湾等中心高价区域需求激增,成交占比明显上扬,导致二手网签均价结构性上调。

  

  l 中心区需求活跃,花都成交合理回落

  从各区成交情况来看,天河、海珠、荔湾成交相对活跃,本月分别成交564宗、592宗、223宗,环比分别上涨24.2%、17.5%、15.5%。另外,花都区因前段时间需求活跃,不少优质盘源被过快去化,促使本月成交结构性回落,共计成交515宗,环比下降24.8%。

  此外,增城、南沙、越秀成交均有不同程度的回落,三区分别成交350宗、90宗、285宗,环比分别下降3.6%、12.6%、1.0%。

  

  l 天河多板块需求旺,萝岗板块热度不减

  本月,黄埔区在政策利好及次新房的优势下,二手需求明显活跃,比如萝岗板块、老黄埔板块等,其成交均价分别为33091元/平、33306元/平。

  另外,需要指出的是,天河亦有多个板块成交亮眼,比如珠江新城板块、东圃板块、天河北板块、天河公园板块等,其成交均价分别为88052元/平、46724元/平、61049元/平、63849元/平。

  

  

  一手住宅:内外部政策调整,促进成交继续高位

  

  

  根据广州中原研究发展部监测:7月广州新房网签8490宗,环比上月微跌5%。网签面积92.42万㎡,环比上月微跌4%。7月总体网签仍处高位。

  l 供应结构性回落,热点区域持续高位成交

  从成交结构看,本月全市4区成交环比上升,7区下降。其中海珠、花都环比升幅最大;天河、番禺环比跌幅最大。7月主力成交区域集中在增城、黄埔、南沙三区,分别录得网签2263宗、1423宗、1280宗。主力贡献盘主要来自黄埔保利拾光年、万科幸福誉;南沙保利城;增城绿湖国际城、誉山国际和品秀星图。与6月年中大促导致的成交大涨不同,7月上述三区能够持续维持高位成交,主要得益于区域自身内外部环境变化,例如黄埔区人才购房政策的放松,南沙区受深圳购房政策收紧而引流,增城区受东莞购房政策收紧而引流等。

  供应方面,本月从化区供应大增,新批住宅644宗,环比涨350%。番禺区新增2001宗新批入市,供应量超越增城全市第一。

  

  l 库存周期连续两月缩窄

  本月全市库存量789.89万㎡,去化周期12.2月,库存环比上月略有缩减,去化周期连续两月所有缩减,主因6、7连续两月新房市场热度上升,成交大幅增长所致。

  

  

  

  一手商办:商业市场热度延续,加推项目跑量可观

  7月份广州商业市场供应较上月高位有所回落,但新项目扎推亮相,为市场提供了更多置业选择。市场成交仍然可观,个别公寓加推项目去化快,也有一定数量的大宗交易。

  

  本月广州商铺市场供应保持上涨,入市691套4.28万㎡,供应量环比涨幅为53%。因若干项目的批量网签和活跃成交,市场成交连续三个月上涨,为561套6.12万㎡,环比涨幅达72%。

  写字楼市场供应较上月高位回落69%,但仍然有136套3.45万㎡的新货入市。市场成交同样冲高回落,环比下跌19%,为161套4.12万㎡。

  公寓市场供应较上月峰值回落73%,为428套4.76万㎡。本月因个别热点项目的加推,市场成交冲至1540套9.32万㎡,为今年年内最高位,成交量环比上涨23%。

  各分市场详细分析如下:

  l 商铺市场

  

  本月外围区贡献了7成以上的交易,不过除黄埔区成交增长6.2倍外,番禺、花都区成交缩减明显,南沙区成交环比微跌9%。

  其中,黄埔区金博商务中心A1-A7栋2.90万㎡的底商批量网签,与前期一致,属于项目一期的整体确权。另外,南沙金茂湾、金山谷创意产业园、广物星港国际、龙湖双珑原著四个项目表现活跃,分别成交0.41、0.22、0.16万㎡的底商和0.31万㎡的社区商铺。除上述项目外,外围区其余项目成交零星。

  中心区成交主要集中在海珠区金碧花园,项目成交0.20万㎡的社区商铺,另外天河区珠江新城板块汇峰项目成交一套大面积商铺。

  增城从化成交增长明显,除广物荔山雅筑批量交易0.14万㎡外,保利中航城、保利航远花园等项目也有一定量的社区商铺交易。

  

  l 写字楼市场

  本月外围区写字楼成交占比维持在93%,不过除南沙区录得正向增长外,其余三个项目成交走跌。

  其中,南沙区中国铁建环球中心、产投大厦、锦珠广场均录得整层或小独栋的交易,助力区域成交环比增长3.2倍。

  但成交最多的为番禺区,占全市的34%,该区除思科智慧城、中铁诺德中心的散售贡献外,广晟万博城录得整层0.22万㎡的写字楼交易,金山谷创意产业园成交2栋小独栋写字楼,共计0.47万㎡。

  本月黄埔、花都区成交热度下降,但交易较为集中。黄埔区贡献主要来自金博商务中心,项目批量网签两栋小独栋写字楼,共计0.56万㎡,另外保利鱼珠港成交整层0.25万㎡的写字楼。花都区则以广州国际空港中心的交易为主。

  

  l 公寓市场

  本月公寓迎来两个全新项目。白云新城板块新盘白云之窗亮相,入市72套大平层商服类产品。天河金融城新盘珠光金融城壹号入市,供应356套,其中286套为37-67㎡的LOFT公寓,70套为大平层江景公寓。

  

  本月海珠区因个别热点项目新品加推,市场表现突出,成交环比增长16.3倍。

  番禺区成交维持在300+套的水平,花都、黄埔、南沙区成交下跌1-2成,成交在150-200套的区间。

  另外,除越秀区零成交外,其余区域本月公寓成交跌幅在3成以上,基本处于30-70套的水平。

  

  本月海珠广纸板块的越秀星汇海珠湾二期公寓全新加推,售价约3.3万元/㎡,项目成交遥遥领先,跑量475套,也是中心区唯一上榜项目。

  其次,花都区广州国际空港中心也有不俗表现,成交113套公寓,交易包含多个整层成交。番禺区粤海广场公寓持续热销,本月跑量78套。

  其余上榜项目均为近期热点项目,销量保持在40-60套左右。

  

  本月广州商业市场供求保持活跃,个别加推项目去化理想。据广州中原研究发展部监测,近期黄埔区也有若干新盘处于预热阶段,开放样板间收筹,预期后续市场热度将延续。

  注:本文数据月度统计周期,如无特别说明,均按“阳光家缘”统计口径,即上月26日至次月25日。

  来源: 广州中原研究发展部

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