中山销量急降后恢复平稳 库存量跌至近两年新低

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  面对突如其来的新冠肺炎疫情,中山楼市稳住了阵脚。据数据显示,中山上半年楼市成交数据自二月份后恢复正常水平,在新增减少的情况下,库存量也减少到近两年来新低。

  土地

  上半年市场平静 住宅供地数量少

  总体来看,与周边大湾区部分城市相比,中山的土地市场波澜不惊,爆发主要在6月挂出的两宗大型综合用地上,并于7月拍出。目前中山住宅用地的挂牌可谓非常少见,这与政府有意控制土地供应、开发商减慢拿地节奏、楼市成交影响等多重因素有关。

  供地:挂出的住宅土地数量少

  招拍挂的土地数量有所增加,但住宅用地极为稀缺。根据合富研究院监测中山市公共资源交易中心的数据显示,2020年上半年中山市共计新增招拍挂土地34宗,合计占地面积为139万平方米,平均出让楼面地价约为1720元/平方米,同比2019年上半年宗数约上升278%,面积约上升396%,价格下降约4%。而根据招拍挂土地的分类来看,住宅用地极少——工业用地27宗,占比79%,综合用地2宗,占比6%;医疗卫生用地2宗,占比6%;城镇住宅用地2宗,占比6%;宗教用地1宗,占比3%。

  这与中山的发展路径及土地开发强度、土地可控度有关。今年以来中山频频传出要以工业强市、发展先进制造业等目标为先行,摈弃过去依赖房地产发展的思维,在此大背景下中山工业用地的推出速度加快,以招商和发展为主导下住宅用地开始严控;另外中山政府可招拍挂的土地资源稀缺,多数土地掌控在私人手上,同时由于此前土地开发强度较大,导致可供拍卖的土地也不多。

  成交:溢价极少,基本以底价成交为主

  从成交来看,2020年上半年土地市场较为平静。据数据显示,2020年上半年中山全市共计成交土地19宗,合计占地面积93万平方米,同比2019年宗数下降约53%,占地面积约下降56%,成交楼面地价为852元/平方米,价格约下降60%。可以说,一方面受疫情影响,上半年房地产市场成交下行,开发商拍地较为谨慎;另外,因为多个原因导致中山政府供地较少,开发商可选择性也不多,多选择与私人合作开发、三旧改造等方式介入。

  目前,供地最多的主要是土地资源更充足的镇区及政府已经有定向意愿的区域。从区域来看,2020年上半年共12个镇区参与土地招拍挂,从挂牌面积排名看,南朗镇挂牌54万平方米,排名第一,东区挂牌26万平方米排名第二,民众镇挂牌14万平方米位列第三;从挂牌宗数排名看,南朗镇推出土地12宗最多,其次是板芙镇、古镇镇、民众镇、坦洲镇和小榄镇各推出3宗。合富研究院观点认为,2020年上半年政府挂出几块“巨无霸”地块,吸引各个开发商积极拿地,对于土地政策上有所放松,政府为推动各经济区进展,预计下半年政府会积极推出新地块。

  实际上,7月开始中山土地市场逐渐热闹,6月份挂牌的“巨无霸”土地也成功拍出。7月7日上午,翠亨新区马鞍岛G26-2020-0053地块被雅居乐集团和中国平安联手以底价38.8亿元获得,该地块融合居住、商业、商务、中小学及城市道路于一体,商务用地需建设一座介于450米-460米高的超高楼;同时,当天下午,东区G28-2020-0052被富元地产和旭日国际集团联手以21.8亿元底价夺得,该地块融合商业、用地、居住、文化设施、公园绿地、城市道路于一体,商务用地需建设一座介于490米-498米高的超高楼,也是目前中山最高记录。

  住宅

  库存量及新增量同降 疫情后销售恢复平稳

  受新冠肺炎疫情影响,中山的新增供应和成交量有所下降,不过主要集中在2月份的急冻上,三月份后成交迅速恢复到常规4000多套水平。据统计显示,2020年上半年中山市住宅成交21661套,总成交面积为234万平方米,成交套数同比下降11%,成交面积同比下降14%。同时,备案价格及库存量也同步下降,库存量跌至两年来新低。

  新增:新增量大幅下降,不及同期销售量一半

  在疫情的影响下,开发商或存在主动看空和被动减量的双重可能,直接导致的后果是新房供应量大幅削减。根据合富研究院统计中山市发改局的数据显示,2020年上半年中山新建住宅共新增6540套,总新增面积为70万平方米,同比新增套数下降73%,新增面积下降73%。整体来看,供求均呈下降趋势,同时今年上半年这一新建住宅的新增数据也为2018年以来最低。

  从2020年上半年月度住宅新增走势来看,今年2月受疫情影响住宅新增跌至最低点,仅新增79套,新增面积为0.85万平方米。随后供应量开始恢复,5月份的新增新建住宅量为上半年最高位,新增1803套,新增面积为19.69万平方米,是较为稳定的供应水平。然而,与平均成交量超过4千套相比,这一供应量可谓大幅下降。

  区域供应的分化更为严重。从2020年上半年中山市各镇区住宅供求明细来看,中山24个镇区里,有火炬开发区、阜沙镇、沙溪镇、横栏镇、五桂山共计5个镇区出现了供过于求的趋势。在供应方面,TOP3火炬开发区、沙溪镇、阜沙镇共计新增3020套,占全市的46%。在成交方面,TOP3三乡镇、坦洲镇、西区共计成交6549套,占全市成交的30%,可见各区域的供求冷热不均也愈为明显;2020年上半年中山各镇区住宅新增里,火炬开发区新增1095套排名第一,同比去年下降64%;沙溪镇新增1037套,同比去年上涨47%;阜沙镇888套位列第三,同比去年下降43%。今年同比上涨最多的是沙溪镇,上涨47%,全市24个镇区,9个镇区无新增。

  在2020年上半年中山市各楼盘住宅新增排名里,有6个项目今年全新入市,为火炬开发区鸿瑞壹品和江峰翠苑,沙溪镇世茂福晟·钱隆御府,五桂山万科四季花城,石岐区华发广场,三乡镇慧丰上品。其中,沙溪镇的华发四季新增749套排名第一,阜沙镇的恒大御景新增720套排名第二,火炬开发区的鸿瑞壹品新增660套排名第三。

  在户型的选择上,开发商们几乎不约而同地一致认为小功能刚需和刚改产品将是大众选择。在2020年上半年中山市住宅新增各面积段占比中,100-120平方米面积段新增最多,占比39%;其次是80-90平方米的产品,占比19%;120-144平方米及90-100平方米的产品分别占比18%和17%。大户型及迷你户型产品的占比只有3%。这也与目前中山市面上流行90-100平方米的“2+1”房及100-120平方米左右的小三房、小四房情况不谋而合。有开发商表示,中山市场目前以自住和投资对半,无论是前者还是后者,都倾向控制低总价,因此小面积多功能的户型成为购房者首选。

  有开发商策划人员表示,疫情的影响导致出现两种可能:一方面开发商担心疫情影响购房者购房意愿下降,尤其是去年作为主要支撑的香港投资客,受疫情原因无法现场购房,成为部分强依赖楼盘宁可放慢开工速度的原因之一;另一方面,即便开发商想提高新增货量,但受到疫情影响,开工速度下降,这是被动的影响因素。

  成交:疫情后恢复平稳,备案价格下降

  疫情影响的不仅仅是新增,还有成交量,但降幅并没有外界揣测的那么夸张。据机构统计中山市住建局网签数据显示,2020年上半年中山市新建住宅共成交21661套,折合成交总面积为234万平方米,其中成交套数同比下降11%,成交面积同比下降14%。

  在2020年上半年中山市各板块住宅成交里,南部板块排名第一,今年上半年南部板块成交7577套,占比35%;主城区成交5200套,占比24%,北部板块成交3470套,占比16%;在2020年上半年中山市各镇区住宅成交里,三乡镇成交2788套排名第一,坦洲镇成交1891套排名第二,西区成交1870套位列第三,TOP3榜单里南部板块占两席。其中,成交走低并非完全是没有市场的原因,也可能是货量不足的原因,譬如东区等区域的货量依旧呈现短缺情况。

  目前由于中山市住建局取消了成交价格数据,可以参考中山市发改局的楼盘备案数据。从备案价格来看,开发商看来信心略微不足。根据机构统计中山市发改局的数据显示,2020年上半年中山市住宅备案价均价12897元/平方米,同比去年同期下降8%。

  在各镇区住宅备案价排名里,东区以19812元/平方米排名第一,火炬区以15736元/平方米排名第二,石岐区以14595元/平方米排名第三;而在全市备案价排名里最低的是三角镇的8486元/平方米。

  值得关注的是,虽然有区域备案价格下降,但也有区域的备案价格上升。在2020年上半年中山市住宅备案价在各镇区备案价住宅排名里,神湾镇同比上涨14%排名第一,横栏镇和沙溪镇同比上涨4%,并列第二。同时,因为受疫情影响,在全市住宅备案价排名里同比下降的镇区有21个,其中三角镇下降最多,高达30%;板芙镇下降20%排第二位,五桂山和西区各下降16%居第三位。

  南都记者在巡盘时也发现,有开发商为了促销用上各种手段,包括低首付、一口价特价房、团购优惠、捆绑理财产品等,甚至有楼盘如泰禾金尊府祭出了“买别墅送洋房”这样看上去噱头十足的手段。也有销售人员表示,促销有一定效果,市场更多是因为疫情逐渐好转而带动人们逐渐购买。

  库存:受新增量大减影响,库存量为近两年来最低位

  受新增量大幅下降及销售平稳等影响,中山库存量跌到2018年来的最低位。据数据显示,2020年上半年中山市住宅库存57697套,666万平方米,同比减少19378套,大降25%。今年上半年住宅库存波动较为平稳,在5月跌破5万套,并在6月跌至上半年最低点。

  在2020年上半年中山市各镇区住宅库存里,三乡镇以8494套排名第一,同比下降12%;火炬开发区以6943套排名第二,同比下降23%,坦洲镇6938套排名第三,同比下降36%。目前中山的库存量最低的镇区是大涌镇,只有42套;最高的是三乡镇,有8494套。

  在2020年上半年中山市各板块住宅库存里,南部板块库存22109套,占比38%;主城区库存13275套,占比23%;泛城区库存10788套,占比19%。

  商业

  供求同步大幅下降

  与新建住宅成交恢复相比,中山商业的供求进一步萎缩,下降幅度明显。2020年上半年中山商业新增1053套,同比大降79%;新增面积为4.7万平方米,同比大降87%;同时中山市商业仅成交2163套,成交面积18.7万平方米,同比去年套数下降58%,面积下降39%。

  新增:面积同比降近9成

  受中山商用物业饱和及市场需求不足影响,开发商看空后市,目前市场上商用物业供应已连连下降。据数据显示,2020年上半年中山商业新增1053套,同比去年上半年减少3970套,同比大降79%;面积为4.7万平方米,同比去年上半年减少32万平方米,同比大降87%。今年商业新增创下2018年以来的新低。从2019年至今月度商业新增走势来看,月度新增起伏较大,其中2月受疫情影响新增最少。

  在2020年上半年中山各镇区商业新增里,黄圃镇新增637套排名第一,同比去年大涨469%;火炬开发区新增137套,同比去年下降87%;三乡镇107位列第三,同比去年下降67%。今年同比上涨最多的是阜沙镇,大涨4000%,全市24个镇区,8个镇区有新增。

  在2020年上半年中山市商业新增各面积占比中,60平方米以下面积段新增最多,占比85%,其次是144-180平方米占比2%。

  成交:成交低迷,库存量仍上涨

  与新增大幅下降同步的是,商用物业的成交也在走下坡路。数据显示,2020年上半年中山市商业成交2163套,成交面积为18.7万平方米,同比去年上半年套数下降58%,面积下降39%。由2019年至今中山市月度商业成交走势来看,2020年上半年月均成交360套;受疫情影响2月商业市场成交最少,3月开始逐渐上升。

  在2020年上半年中山市各板块商业成交里,泛城区成交541套,占比25%;主城区成交531套,占比24%;南部板块成交447套,占比21%。今年上半年五桂山镇0成交;2020年上半年中山市各镇区商业成交里,沙溪镇成交256套排名第一,石岐区成交252套排名第二,火炬开发区成交202套排名第三。

  在2020年上半年各项目排行榜中,沙溪镇佳兆业·大都汇成交235套排名第一,排名第二的是火炬开发区万科中天西湾汇成交129套,排名第三的是三乡镇鸿都花园成交126套。

  2020年上半年中山市商业库存33951套,472万平方米,套数同比上涨4%。2020年上半年商业库存呈大致上升趋势。2020年上半年中山市商业库存月度走势来看,在今年5月份库存34084套为上半年最高。

  04-05版采写:南都记者 萧倩苑 数据来源: 土地表格:中山市公共资源交易中心 其他房产数据:合富研究院统计中山市住建局和中山市发改局

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