虽然长风瑞仕璟庭有可能热销,但还有不足之处

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  今年普陀区的房地产市场比较火热,上半年接连出现了一些现象级项目,如中海汇德里、西康路989、宝华城市之星等盘,认筹比均超过了100%,去化也都比较理想。

  下半年,能够接棒热销项目的或许要落在长风瑞仕璟庭项目上,虽然该盘有一定热销潜力,但依旧有不完美之处。

  价格或许又创板块新高

  普陀长风位于上海中环线附近,该盘对外放风价或在9.3万/平左右,以浦西中环沿线板块新房相比,除了刚开盘不久的长桥新房价格偏低外,其余几个中环附近的板块新房,价格都相差无几,这样来看,该盘的价格在浦西中环倒也算适中,并没有很离谱。

  

  或也正是有着如此的售价,才得到了广大购房者的关注。

  而与同区位次新二手房对比,则要分开来看。

  长风板块内都是近些年刚交房不久的次新二手房,名气也都非常响亮,比如国浩长风汇都、中海紫御豪庭、雅戈尔长风8号以及沁和园。

  

  区内次新二手房雅戈尔长风8号

  无论从房龄或品质上,这几个次新二手房都不输新房长风瑞仕璟庭。

  

  以当前二手挂牌价为例,中海紫御豪庭的整体二手挂牌价约7.7万/平,雅戈尔长风8号整体二手挂牌价约8.3万/平,且这两个次新房也基本都满5年了,没有太多的交易税费。

  整体来看,长风瑞仕璟庭的整体售价是要高出板块其他次新二手房售价的,而且是创新高的售价。

  不过因板块以高端改善型住宅为主,前期开发的产品面积段普遍偏大,而面积段偏大,单价就要偏低,所以我们能够看到区内超过150平,甚至300平以上的产品,单价几乎都在8万多/平。

  反而那些150平以内的稍小户型,单价普遍10万/平上下。

  

  如此来看,该盘或也与区内部分小户型形成了一二手价格倒挂,因此成为了购房者关注的重点项目。

  缺少高端盘气质

  长风瑞仕璟庭本次取证面积有约85-196平2-4房,户型整体设计还是比较理想的。

  不过相比目前市场上主流的3房户型来讲,面积段会略显偏大,这就是居住空间感和预算之间的平衡问题了。

  

  

  

  

  

  但在社区配套方面,该案与周边二手房相比就略显不足了。

  就拿会所来说,上述区内次新二手房各个都有会所,且不说会所建好后能不能及时投入运营,但客观事实是有这一功能,起码是高端盘的代表。

  而贵为新房的长风瑞仕璟庭却缺少了会所这一功能,这在周边几个楼盘的对比下,难免产生一些落差感。

  

  长风瑞仕璟庭沙盘图

  在社区内部的设计上,长风瑞仕璟庭也没有完全的人车分流,而对比其他几个次新二手房,也只有中海紫御豪庭与其一致,剩余的三个项目,均为人车分流设计,这也是长风瑞仕璟庭的失分项。

  城市发展成熟,后续升值空间被打压

  喜欢在长风板块置业的购房者,一大部分的原因还是因为“新”。

  我们依旧对比浦西各板块城市界面,杨浦新江湾城位于中环外围,地段上不如长风。

  大宁作为新贵,虽然发展潜力很大,但内部也有很多老公房,个别区域看起来也没有很新颖。

  普陀真如更不必多说,目前还尚处在开发阶段,还不能称之为成熟,城市界面自然也不理想。

  徐汇长桥单看房价也只能知道,这里是个老公房聚集区。

  长风,这个2003年开发的区域,至今也只开发了不到20年时间,区域内无论是住宅、商业、还是公共设施,都是一个“新”字。

  几张照片就清晰可见。

  

  

  

  住宅房更不用多说,最长远的中海紫御豪庭也才交房5年左右,看起来与新房并无区别。

  除了城市界面新以外,区域配套也相对成熟,真北路地铁站上盖的近铁城市广场、118广场、绿洲中环中心几大商业已非常成熟,而且长风还有着长风公园、华师大等设施。

  不过长风整体面积并不大,经过10多年的开发,如今板块发展已进入尾声。如今长风瑞仕璟庭的入市价或在9.3万/平,此价格或也包含了区域成熟的因素在内,所以当下接盘,后续“套利”空间显然没有此前入市这么明显,难免有高位接盘的意思

  虽然上述3点不足以构成长风瑞仕璟庭的绝对劣势,但确实是区域以及项目的客观事实,无论该盘能否热销,我们最终买房都要买个明白,不是么?

  -END-

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