深圳加码调控下：楼市回归生活，刚需抓准机遇

来自国家统计局的数据显示，仅6月份，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.6%，其中，北京、上海、广州和深圳分别上涨0.4%、0.5%、0.6%和0.8%；而二手住宅销售价格则环比上涨1.0%，其中，北京、上海、广州和深圳分别上涨0.7%、0.4%、0.8%和1.9%。

深圳一二手房价均领涨全国。

成交量方面，2020年上半年，深圳全市二手房成交套数为44000套，占比已突破去年全年的57%。

换句话说，仅上半年，深圳二手房平均每个月成交7333套，平均每日就有245套二手房在成交。

从疫情阶段的异动，到回暖后的上半年大涨，涨幅领跑一线城市，深圳楼市也在7月份迎来了“史上最严调控”的715新政。

除了深圳购房门槛的再次提高，譬如“750万豪宅线”的新规同样具有极大杀伤力。将“豪宅线”提到了750万，向北京、上海看齐，这意味着，深圳一大部分房源的首付比例、交易税费将大大提高。

无论是豪宅置业，还是炒房投资，上车的那堵墙被盖得越来越高，为的正是给深圳楼市真正的刚需购房腾出足够的空间。

值得注意的还有，深圳官方在当天的调控通知中开头便提到：住房既是民生问题，也是发展问题，事关群众安居乐业，事关城市长远发展。

不到十天后，7月24日，中共中央政治局常委、国务院副总理韩正主持召开房地产工作座谈会，其强调，要坚持问题导向，高度重视当前房地产市场出现的新情况新问题，时刻绷紧房地产调控这根弦，要持续整治房地产市场乱象，依法有效查处违法违规行为。要做好住房保障工作，着力解决城市新市民和年轻人住房问题。

官方定调，浮躁的深圳和深圳楼市，也终于要回归城市，回归生活了！

在这座城市，有2000万人在努力生活，但要知道，2019年深圳的房价收入比已经达到24.4，是全国购房压力最大的城市，今年上半年恐怕有过之而无不及。也就是说，一个处于平均收入的普通深圳家庭，不吃不喝需要25年才可以在深圳买一套普通的房子。

数据，往往能带我们拨开迷雾。

统计显示，由于工作、生活各方面压力过大，近七成深圳人有睡眠障碍，超过全国平均水平。 此外，一项“深圳人心理压力调查”也显示，76.4%的人心理压力很大或较大，将近八成。

作为年轻而又耀眼的一座国际大都会城市，深圳如今是“高端豪宅、网红新盘千篇一律，可适合生活的住宅却是万里挑一”。如果我们回归生活角度看房子，年轻的深圳人们，需要的究竟是一个怎样的房子，一处怎样的社区?

新政出台后，网易记者采访多位业内专家，多数观点均认为——楼市即将回归生活，刚需需要抓准机遇：买当下，买品牌，买配套。

01.

买当下——谁正在迎来最好时光？

在瞬息万变的深圳楼市，可怕的正是两年一个“打新风口”。在刚刚过去的半年时间里，深圳多个区域过得并不平静。

从疫情期间抢豪宅、二手挂牌价异常涨幅、万人认筹打新、业主控盘涨价，到住建局出手给出“指导价”、要求新盘一律抽签选房、下架虚高房源、冻结网签等，深圳人这半年来追捧的如光明、宝中、龙华、沙井乃至前海、蛇口等区域，实际上均登上过深圳官方所批评的“黑名单”。

正如网络上有句话：喜欢是放肆，但爱却是克制。

新政出台后，有分析人士预计，高温警报的深圳楼市将得以降温，上半年部分“网红区域”的楼市价格价值已出现透支趋势，建议购房者无需再用力追捧。

也有声音指出：反观深圳传统中心区，如福田或罗湖，如今又是否还有一席之地？

殊不知，深圳“泛中心化”时代的到来，但福田城市中心的地位绝不会受到任何动摇，深圳多个片区近年的崛起导致大家对于福田关注度的下降，并不代表福田的发展和地位有所落后。相反，入住福田，依然是深圳人最理想的生活方式。

以福田为例，不南不北，不东也不西，作为深圳市中心城区，没有如今最炙手可热的战略概念，但福田却拥有全国含金量最高的中央商务区“福田CBD”，和国家级科技创新平台“深港科技创新合作区”。

如果你对福田有一定了解，你还会发现福田的神奇之处：

· 这里小小的CBD聚集了大量写字楼，产能惊人。2019年福田区GDP总量为4546.5亿元，居深圳各区中第三位，但是，福田区每平方公里GDP（即地均GDP）达到了57.8亿元，这一数值远远高于深圳其他各区，是南山的2倍、龙岗的5倍、新加坡的1.6倍、香港的2.4倍，福田区以全市4%的土地，创造了全市17%的GDP和20%的税收。

· 深圳市70%的金融机构聚集在福田，作为金融核心区，2020年第一季度，福田区金融业实现增加值485.93亿元，占全区生产总值的46.6%，占全市金融增加值比重47.7%。

深圳有学者便曾指出：这几年，深圳的新区确实在快速发展，但福田的地位的重要性从没降低过，福田这里依然是深圳的政治、经济、文化中心，福田中心区是深圳的金融中心。

再者，可以看下今年二季度以来，福田老大哥的“加速度”。

首先是5月20日 ，福田区正式印发了《创建“湾区总部之都”三年行动方案》（以下简称三年方案），宣布30岁的福田将拥有一个全新的名字—“湾区总部之都”。

文件提出，福田将推出16项重大举措，以中央活力区为核心构建“1+5”环CBD总部产业集群，全力打造世界级湾区的总部经济发展标杆城区。

福田剑指大湾区！

这是继福田“十三五”期间将CBD由原来的6.1平方公里扩大到18平方公里范围，以及香蜜湖片区、福田保税区及河套地区升级为中央活力区之后的又一大胆拓展，未来一个78.66平方公里、以中央活力区为核心的商务服务、金融科技、国际科研彼此赋能的湾区“总部生态系统”即将来临，想象空间无限！

仅仅半个月后，6月份深圳市委大湾区办正式发布《粤港澳大湾区建设深圳指引》，公布了深圳十一区的最新定位。

值得关注的是，福田区的明确定位为“聚焦金融、文化、教育等核心服务功能的中央商务区，重点推进深港科技创新合作区建设”，不仅综合性定位最高，《指引》还列出了7个重点平台，深港科技创新合作区建设也再次被划重点，仅次于前海深港现代服务业合作区。

紧接着，6月23日，另一件深圳大事发生——皇岗口岸重建项目实现“三开”目标：临时旅检场地全面具备开通条件，现口岸旅检区开始拆除，新口岸综合大厦开工建设。

经济学家刘晓博形容这个颇有象征意义的时刻为——深圳的“第二个前海”，深港科技创新合作区的建设迈出了实质性的一步。

同时，新的皇岗口岸“湾区基石，国之重器”的设计也曝光，地上四层，地下三层。用地面积8.75万平方米，建筑面积超40万平方米。旅客设计通关流量日常20万人次/日，高峰日30万人次/日；车辆日常2万车次/日，高峰日3万车次/日。

皇岗口岸重建，被国务院列为粤港澳大湾区建设的一号工程，仅设计费就达到了5000万人民币，超过很多大型基础设施的投入。

未来，新的皇岗口岸将是深圳乃至全国当之无愧的“第一口岸”，自然也将成为深港科技创新合作区的“最大流量入口”和“门户枢纽”。

福田，正在迎来最好时光。

02.

买品牌——谁真正与深圳共成长

有眼光者，自然不会放过这样的机会。

6月23日晚，皇岗口岸及河套片区唯一新盘——深物业金领突击线上开盘，据悉半小时成交近350套，解筹率约80%。

公开资料显示，此次深物业金领C座1、2单元共推出716套约65平带装修2房，均价9万/平。该项目于6月19日开始诚意登记，经过4天共诚意登记440批。

项目开发商深物业集团，为深圳最大的国企品牌开发商，已经成立了38年，可以说是与深圳“共成长”。从1982年成立至今，集团先后开发了国贸大厦、国贸商业大厦等众多高层商务建筑群，同时还开发建设了罗湖口岸商业城，承包建设了我国最大的对外陆路口岸——皇岗口岸及打造口岸片区高端居住社区。

可以说，深物业与深圳共同打造了这么多年来的深港双城精彩生活。

网易记者通过深物业集团官网了解到，深圳市物业发展（集团）股份有限公司（简称“深物业集团”），成立于1982年11月，总承包建设的深圳国际贸易中心大厦，被誉为神州第一楼并创造了三天一层楼的奇迹，成为“深圳速度的体现，改革开放的象征”,并荣获地域地标类“深圳文化名片”称号。

集团主营业务方面，深物业主要涉及的有房地产开发、园区运营开发、物业管理服务，此外还涉及房屋资产运营、餐饮服务、工程监理、仓储等辅业。

业绩公告显示，2020年一季度，深物业A营收同比上年大幅提升64.2%至8.62亿元，归属上市公司股东净利润同比上年大增59.54%，扣非净利润达到1.53亿元同比上年增幅为61.89%。

不仅如此，在年初的疫情期间，深物业为共同抗击疫情，支持企业缓解经营困难，实行物业租金减免措施。

彼时，深物业A发布公告，减租的物业范围，含厂房、创新型产业用房、写字楼、商铺、经营性停车场、配套服务用房等，涉及物业面积约30.51万平方米，其中深圳市内物业28.31万平方米，深圳市外2.20万平方米，减免共涉及租户438家，其中深圳市内免租430家，深圳市外免租8家。

按照租赁合同核算，深物业今年疫情期间，共减免租金达到了2495.68万元。

值得关注的一点是，官网资料还显示，深物业集团所属深圳市国贸物业管理有限公司、深圳市皇城物业管理有限公司，凭借良好的管理经验和响亮的品牌，积极开拓外地市场，取得了显著的业绩。

目前，国贸物管公司业务拓展到重庆、杭州、山东、内蒙古等地，全国接管的项目总面积超过1300万平方米。近年来，深物业聚焦高新技术园区物业服务项目，不断优化战略业务结构，谋求企业长远发展，陆续携手华为、阿里巴巴、京东等知名企业。截止到今天，国贸物管公司负责服务运营的世界一流知名高新技术企业的核心园区面积接近300万平方米，占总服务面积约25%。

并且，由深物业集团托管的投控物管公司承接管理项目涵盖高新技术产业园区、高端写字楼、商住综合楼、住宅小区、大型工业区、酒店、政府办公楼等多种业态，代表性项目就包括了有深圳人非常熟悉的深圳软件园、深圳软件产业基地、深圳湾科技生态园等。

品牌以及品牌物业，也是置业者购房时需要考虑的重要因素之一。好的品牌不仅能更好保证房屋的质量，更能为深圳人提供全方位优质的物业管理服务。

更重要的，一场疫情，让人们对品牌物业的服务价值体系有了全新的认识，而这也成为未来房地产行业品质竞争、房产自身价值升值的大趋势。

03.

买配套——所见所得，才是理想生活

而深物业金领项目，作为集团深港都会系列精品楼盘的收官之作，据悉深物业方面以高规格高标准的姿态礼献深圳，以匠心品质致敬美好生活。

网易记者实探深物业金领项目发现，与皇岗口岸地铁站直线700米的距离，加上与赤尾地铁站直线距离仅600米，深物业金领项目不仅占据了福田系列利好的“首站”，实际上，作为福田中心区的核心区物业，成熟的大片区所带来的一系列所见所得的完善配套利好，同样是深物业金领获市场认可的一大原因。

业内人士分析称，当下，比起深圳其他区域充满不确定性的“买未来”，很显然，许多深圳刚需族与资本，此刻更愿意为眼下的所见所得调整航向。

深圳目前没有一个新盘项目，像深物业金领这样，直接辐射福田CBD、华强北、地王三大商圈，周边深圳市音乐厅、深圳市图书馆、中心书城等文体配套，近距离即可到达，同时大型商业配套方面的购物公园、会展中心、卓越intown也都在距离两公里范围内。

该项目的另一大特色，是享有无可复制的景观资源。项目与正在升级中的中心公园一街之隔，享全景生态视野；南面可看到香港的米埔湿地公园稀缺景观，稍远点亦能眺望莲花山、笔架山、银湖山郊野公园的风光；北面则是整个福田CBD的城市景观，到了夜晚，这座年轻城市的都市繁华尽在眼下。

除了是福田的双口岸物业以及双地铁物业（7号线、4号线双地铁便捷交通），网易记者查询资料得知，未来福田区规划约有46个城市更新项目，仅今年就有18个项目将完工，整体的旧改体量达到惊人的378万㎡，相当于20个万象城，45个cocopark的加入。换句话说，今年开始，福田的大型超市、购物中心、文体中心、社康中心等等配套，还将批量式地完善更新。

作为片区4年内首个入市的新盘，深物业金领总占地面积约1.2万㎡，总建筑面积超18.3万㎡，主要由3栋塔楼组成（依次为A、B、C座），总户数为1766户。

此次推出的是新品C座，当前热销的是建筑面积约65㎡的两房户型，该户型也是福田当前非常稀缺、近乎绝版的两房刚需户型，同时，产品为精装交房，极高装修品质也是目前市面上新盘市场难得一见的。

据了解，深物业金领精装交付标准为：选用方太、西门子、老板或同等品牌厨电；VRV中央空调；杜拉维特、唯宝、劳芬、吉博力或同等品牌洁具；TOTO、唯宝、高仪、伊奈或同等品牌智能马桶；当代、雅生、捷仕或同等品牌龙头花洒。项目采用的均是国际知名的高端品牌，几乎实现了拎包入住。

深物业金领自身的街铺已经启动招商，目前华润万佳意向进驻，工商银行也已经确认入驻，肯德基已经开业，未来下楼就能享受到最完整的生活配套。另外，整个项目和皇御苑的配套整体也是实现共享的。

心安处即是家。城市化与深圳速度正改变着我们的生活方式，但是永远不变的，依旧是对城市理想生活的追求。

深物业金领，让深圳人对城市理想生活的想象成为现实。