行情看涨、过热警告?下半年房企拿地可别太飘

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  没有任何悬念,上周上海又要掀起一阵拍地浪潮。

  24家房企,或单独或联手将参与这5幅地块的竞拍:前滩华二旁、杨浦内环、青浦新城、闵行马桥、奉贤金汇。

  

  截止7月28日,今年上海土地市场已经累计收金1201.83亿元,在整个长三角范围内仅次于杭州。

  但相比地价一直单边上涨的杭州又有所不同,上海早已经在2016年就经历过了地王频出,然后又被遏制回落的过程。

  如今上海的地价,更像是已经结束了过去几年的向下探底,再次开始向上寻顶。

  土地行情看涨

  开发商心态微妙

  不得不提的是,虹口土地的“围标”事件确实加速了土地市场的规则更新,当然更重要的,还是因为在经历过特殊时期后,城市需要更多的收入来向外释放出积极的信号。

  在这样的大背景下,那些年因为拿不到地而离开上海的开发商都回来了,甚至还有不少小房企觉得自己终于等到了“春天”。

  事实也确实如此,祥源、建都、奥园、龙光……那些不曾在上海出现过的都相继收获了期望的地块。

  德信、同润、卓越、金隅……这些今年在上海尚未有所斩获的,正想尽办法让自己在上海土地市场留下更多的痕迹。

  

  中小房企的加入,使得上海的土拍热度回温明显,行情也持续看涨,但如果按照2016年地王们“入市”的经验来看,在这样一个土地成交单价屡破新高、平均溢价率达到2位数的时期下拿地,却像极了一场赌博。

  那幅楼板价被“炒上”8.1万/平的虹口内环纯宅地,比原本房企预计的成本要高上7000-8000元/平。

  浦东唐镇宅地成交楼板价站稳4.4万/平,仅仅只比区域内最贵房价6.2万/平低了2万不到。

  新地王频出,开发商们连夜开会,讨论下一步的拿地动作:

  北外滩能否如愿站稳十几万的售价?上海外环的地以后怎么拿?高价地入市前突然遭遇严格调控的可能性有多大?但最终对于这些问题,开发商心中似乎也没能得到一个笃定的答案。

  

  更有意思的是,拿到地的人心里惴惴不安,没拿到的人心里仍然装着可惜:“其实我们还能再加价,系统可能出问题了。”

  然而当他们转过身,又同时盯上了另外两块杨浦区内环的宅地。

  “没有地的地主还是地主吗?地主还是要手握余粮的好”。深究一下,似乎也就不难理解其中的缘由了。

  “今年区域公司在投资拿地方面陷入过两难,一是因为再不拿以后就没项目卖了,二是拿了后担心手里的货走不动。”另一家刚刚在上海在郊区高溢价拿地了的房企人士道出了真相。

  “权衡再三,还是先拿地再说。”

  中央释放利空信号

  楼市还能热下去吗?

  行情的热,市场有目共睹。

  但调控从紧,官方传递的信号也异常清晰。

  7月24日,中央召开房地产座谈会,在本次会议上,北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙等10个城市被点名,当地政府负责的同志还参加了座谈会。

  本次会议上,中共中央政治局常委、国务院副总理韩正强调要“绷紧房地产调控这根弦”,坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段,坚持稳地价、稳房价、稳预期,因城施策、一城一策,从各地实际出发,采取差异化调控措施,及时科学精准调控,确保房地产市场平稳健康发展。

  

  (图片来源:新华社)

  如此风向,下半年上海房地产市场还能继续热下去吗?

  数据上看,上海土地交易市场将在8月、9月陆续推出17幅地块,土地总面积102.7万平方米,其中大多数地块均以住宅为主,并涉及到静安、普陀、松江、奉贤、浦东、崇明等多个区域。

  不仅如此,上海2020区域发展宣介会(黄浦区专场)也在近期如期成功举办,这是今年在上海土地市场举办的第四次区域发展宣介会,如果不出意外,相信一定不会是最后一场。

  从开发商投资的角度,即便是面对着利空的信号,不少人对于上海的未来仍报以信心:

  “投资拿地这件事是不能以当时时点进行考量的。对于长三角或者上海这个城市来说,如果有好的机会是一定要去试着握住的。”一位TOP 20资深投研人士向网易房产表示。

  

  上述的种种迹象,在笔者看来,都是对下半年“稳地价”的一种考验。

  如果接下来的土地市场还是继续维持这样的高热度,甚至影响到购房者对后市的心理预期时,就难保不会引来政府新一轮的管控。

  -END-

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