小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发的，亦称“乡产权房”。“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。小产权房产没有国家颁发的房产证，无论是村委会还是乡政府颁发的产权证都属于无效证件，在法律上不予承认。
小产权房有诸多风险：
影响最大的就是，不受法律保护，小产权房没有土地证，房产证，契税证等手续，从法律上讲是不能买卖的，交易全凭买卖双方道德约束。一旦房价暴涨，拆迁，卖家就可以收回房子，买家就算上诉，大概率也打不赢官司。
其次，小产权房没有金融属性，不能抵押贷款，不带户口，学区等附加价值。买小产权房就相当于掏几十万一次性向房东支付长期租金。还有就是小产权基本都是楼龄老的楼梯房
还有就是小产权房基本老房子和楼梯房。而且，在等级越低的城市，大家对楼龄越挑剔。楼龄老的房子有很多弊端，老房子贬值，市区的老房子配套成熟，生活便利，但是，由于太过成熟，没有新的利好加入，所以，升值普遍赶不上近郊。一旦你的房子升值跑输城市平均值，就相当于在贬值，下次换房的时候压力会更大。
一些人买老破小是为博拆迁，期望遇上拆迁暴富。但是碰到拆迁的几率还是有点小，很多地方都没戏。
便宜的东西，除了便宜，尽是缺点，小产权房虽然在价格上比较合适，但是它不能得到法律的保护，而且小产权房在法律上是禁止上市交易的。所以大家在购房时要考虑清楚，千万不可因小失大。
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