退房令、抛售潮来袭！2020年刚需买房，喜迎三个“好消息”

房子作为关乎国家民生大计的核心产业，对国人的生活学习工作又至关重要，按理说其价格不会和绝大多数居民的收入有太大差距。但事实上，并非如此。

统计局公布的数据显示，2020年上半年，全国商品房销售额66895亿元，销售面积69404万平方米。由此可以计算得出，今年上半年全国平均房价已经高达9638元/平。较10年前的3210元/平，足足上涨了3倍还多。这是什么概念？按照购买一套100平米的房子计算，买房人以首付三成贷款的方式也需要至少准备40万。再对比2019年智联招聘公布的三四线城市人均月工资3537元/月计算，凑够这40万，很多人需要不吃不喝工作9.5年才能攒够。而国际正常标准是6年。

换一种方式计算，结果同样“伤人”。2019年统计局公布的国内人均可支配收入中位数26523元，城镇居民人均可支配收入中位数39244元，以2020年平均房价9638元/平计算，即使是城镇居民，辛苦工作一年，也勉强只够买4平米房子。以此类推，想要购买一套100平米的房子，按照目前的工资收益，也至少需要25年。房价过高已经是不容争辩的事实。

我们一直都强调，“房价过高”其实并不可怕，可怕的是有些人仍然站着说话不腰疼地为了利益为高房价摇旗呐喊，为房地产代言。比如北师大董教授，过去几年，不管是调控还是不调控，他的核心观点都是，“房价不高，买不起是你自身造富能力不行”；“只有房地产才能救中国经济”；“买房是积累、获得财富的最佳途径，不买房才是真房奴”……

房价过高的事实，其实国家早已意识到了，也有意要扭转这种局势——从2016年国家首次提出“房住不炒”时，其实就等于客观上承认了“房价过高”的事实。从随后三年多的调控态度和定力也能够看得出来，其实于国家而言，还是希望房地产能够回归居住属性，造福绝大多数普通民众。

俗话说得好，理想很丰满，现实很骨感。比如今年上半年，虽然一季度由于调控和众所周知的原因，楼市迎来了前所未有的“打击”——1、2月份，开发商新房销售数据几乎“归零”，市场彻底“冰封”，房价也首次迎来大幅下跌，尤其是三四线城市，开发商、炒房投资客为了“自救”，一度出现价格直降30%的罕见情况。公开资料显示，一季度涉及降价出售的房企多达7成，而且仅今年前两个月就有200多家房企破产倒闭。

就在所有人都寄希望于这场突如其来的“风波”能够彻底“压制”高房价、“击倒”炒房投资客的时候，反转随即上演了——4月起，回暖迅速席卷全国。开发商不仅挺直了腰杆玩起了“收回优惠，全面提价”的老把戏，各大一二线城市的高性价比“限价”项目售楼处也人满为患，杭州、成都、深圳等地更再次上演了“万人排队抢房”的火爆场面。国家统计局的数据也显示，5、6月份的楼市确实有所回暖，尤其是量价的环比数据较今年前两个月有大幅回升。6月份二手房甚至创造了70城中有90%上涨的罕见纪录。

一时间，开发商、中介、房产专家们又陷入了“集体高潮”——朋友圈一边刷着亦真亦假的无聊“成交数据”，一边用尽脑细胞编撰着一条又一条引人焦虑的“催人买房”文案。

我不止一次提醒过，当前的楼市就是一场智力大比拼游戏。市场真热还是假热，楼市真火还是假火，其实一些不被人重视的数据和信号早已摆明了，只是很多人常年混迹于开发商、炒房客、中介们一手营造的“房价不断上涨”氛围中，对真相已经不能自查了。

首先，我想说明的是，中国楼市真的是奇迹般的存在——在全民收入大减的当下，楼市投资热度不但不减，反而再次飙升。各大热点城市更是在经济出现颓势的情况下，投资炒作热情再起，房价更是再度上扬。

但需要指出的是，最近一段时间媒体大肆渲染的楼市火热，其实并不是大家想象中的“反弹上涨”，只是最正常不过的市场良好表现罢了——万人排队抢房的是少数存在“套利空间”的限价盘，绝大多数楼盘蓄客和到访数量实际上是呈现陡降趋势的；房价并非逆势上涨，大多数城市开发商其实都在“降价出货”；投机炒作氛围也完全在可控范围内；最重要的是，其实2020年上半年，流入房地产的资金大大减少了，相比于过去四年上半年新增贷款流入房地产的情况，今年是历年最低的：银行新增贷款中只有29%是中长期的房贷。

其次，对真正有买房需求的刚需而言，现阶段买房其实不仅没有弊端，反而有三大明摆着的“好消息”。2020年刚需买房，这三个“好消息”最好提前知道

第一个“好消息”：国家大力收紧调控，退房令、抛售潮来袭，投机炒作退场，房价这次涨不动了

很多所谓的专家张口闭口都是“房价又要上涨”，托房价的理由也无非是老三样：经济发展需要、城市化未到顶、调控不会动真格。

我们早就说过，经济转型高质量发展，其实就是“削减”房地产的表现，而虽然我们的城市化率只有60%，但高房价已经透支了5-10年的城市未来，即提前涨上去了，即使未来仍然有大量农民工进城，其实也支撑不起房价的再一轮飙涨。

更需要明确的是，从过去三年多国家调控楼市的结果来看，毫无疑问这一轮的楼市调控动真格了：各大热点城市“房价过快上涨”的势头均得到有效抑制；但凡有投资潜力的城市均已“上锁”；炒作楼市的资金杠杆更是严格把控，不给任何投机炒作者有机可乘；不止二三线城市迎来了量价齐跌式的降温，北京、广州、上海等一线城市过去两年，房价也整体跌去了10%以上，房价“永涨”神话被彻底打破。

楼市要从辉煌走向落幕的另外两个显著信号也出现了：第一个：“退房令”再次下达。2020年1月20日，国资委发布《关于中央企业加强参股管理有关事项的通知》，再度重申央企“退房令”，要求央企严把主业投资方向，坚持聚焦主业，严控非主业投资，不得为规避主业监管要求，通过参股等方式开展中央企业投资项目负面清单规定的商业性房地产等禁止类业务；

第二个：“抛售潮”罕见来袭。贝壳、房天下、安居客等多家平台的在线数据显示，从4月起，国内二手房市场就迎来了前所未有的抛售热潮，不仅合肥、济南、青岛、福州、广州、西安这类房价“阴跌”的城市投资炒房客在“撤离”。连楼市“正火”的杭州、深圳、南京、成都、东莞、宁波等地，也正上演降价抛售大戏——其中最值得一提的是，杭州二手房挂牌量首次突破12万套，南京仅3个月，二手房挂牌量就直线上升了1.5倍。

以上两个信号对于楼市意味着什么，我想不需要过多阐述，大家也都明白：其一，“退房令”是国家“削减”房地产这类不必要投资的最好体现。尤其是央企，贵为中国经济、实体制造业的中流砥柱，更不能把主营业务“荒废”于房地产；其二，房价高速上涨之后的抛售，是喜迎套现。但房价横盘阴跌了3年之后，很多人才出手抛售，很明显一方面是资金支撑不住了，另一方面是对楼市预期不再看好。现如今的抛售，其实可看作是“止亏”。历史上，没有一次“抛售潮”来袭，房价还能再次上涨的先例。相反，抛售已经激起了市场的“悲观”情绪，房价易跌难涨。

第二：房贷利率又降了，刚需购房成本大降，贷款100万最高可省20万

据融360数据显示，2020年以来，全国房贷利率已连续下降7个月。7月首套房贷款平均利率为5.26%，环比下调2BP；二套房贷款平均利率为5.58%，环比下降2BP。比如杭州部分银行，首套房贷款利率可做到最低5.1%，须知去年这一数据高位5.88%。

这是什么概念？我们按照一套房子贷款总额100万，贷款30年计算，大家就能直观看出区别：贷款利率5.88%的贷款本利息总额是：213万，月供是：5918元；贷款利率下调为5.1%的贷款本利息总额是：195万，月供是：5429元。

差距一目了然，购房成本总共减少了18万，这里还没有计算税费等相应的减少，全部优惠合算起来，下调后的利率，要比下调之前购房成本或最高可节省20万，每月还款资金也要减少近500元。这笔钱虽然对于有钱人而言是杯水车薪，但是对于靠东拼西凑掏空三代人“六个钱包”的家庭，却可能意味着“救命钱”。

第三：新房端开发商打折，二手房市场业主降价甩卖，刚需购房者迎来最佳“捡漏”时机

相比于以上两个好消息，这个才是实打实的最大利好。尤其是这半年以来，很多开发商都在以特价房、工抵房的形式降价，而且据我们摸底，三四线城市开发商的降价幅度还不低。有网友反馈，镇江、阜阳、六安、安阳、马鞍山、增城、桂林等城市，均出现了开发商直降20%卖房的情况。房价大数据平台统计显示，5、6月份，全国百强房企中有超过一半的新房售价都低于去年同期，最多的有20%的差距。不言而喻，这表现过去3个月，有半数以上的房企都在“打折卖房”。

而且，6月以后，合肥、青岛、佛山等地，“首付分期”又重现江湖——开发商可以等购房者2年，2年内只要你凑够首付款，房子就是你的。

不仅如此，据米宅、中原房产、贝壳等平台统计数据显示，5、6月份，二手房东打折卖房的更不在少数——5月份，上海仅12日这一天，就有上千套房源在降价，其中最高降幅高达50万；青岛5月前半月，降价卖房的数量更是突破5000套，其中降幅最高的达30万之多；“睡城”燕郊更是被爆出，有人直降百万卖房。

刚需该不该买房答案明确了：有需求就果断出手！

对于刚需购房者，我一直的观点都是，买房不要看市场的整体风向、调控的紧松等，那没有实际意义，更不可一味听取专家们的建议，买房一定要按需行动。真正利好购房人的是购房成本的节省，是开发商、二手房东有意愿降价卖房。有人愿意降价卖，而正好你有钱又有需求，买就是了。

每个人都想等到房价跌回几年前的水平时“抄底”，但历史证明，便宜没有那么好占：一则，房地产未来虽然不可能再被高高捧起，但是也不会过度压制，归根结底它还是经济的“压舱石”；二则，稳定依然是楼市调控的主旋律，这决定了未来几年房价都不可能出现大幅波动，作为刚需，买房首要目的是解决居住，如果条件允许，还是应该早做打算。不是说晚买房价会再度涨上去，而是很多楼盘虽然消化得慢，但是也会出货。这就意味着你之前看好的楼盘，虽然年初年尾买价格一样，但是好楼栋、好楼层是不等人的。