深圳二手房急降400万? 中介小哥说出了真相...

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  “心态崩了!”

  深圳房产中介林德怎么也没想到自己以这种方式“火”了。

  一周前的上午,深圳楼市“715新政”落地。带着客户去看房林德打车从龙华前往罗湖,30多公里路程,“走到一半,客户失去了购房资格”。

  林德发了条微博吐槽,随后在深圳地产圈微信群、朋友圈被传播刷屏。除去遭遇本身的戏剧性效果,深圳房产中介和购房人的群体共鸣也是这条微博出圈的重要原因。

  新政袭来,不少人猝不及防。

  对比历年调控,此次新政应是深圳历来调控最严格的一次,限购、限贷、税收三大政策性工具全部用上。仅就“深圳落户且社保满3年才可购房”这一条新规,就意味着过去三年深圳超过100万的新增户籍人口失去购房资格。

  新政落地当天,深圳房产中介圈一片哀嚎。

  一周过去,政策效应持续发酵。市场上传出深圳南山华润城、后海太古城等小区业主降价200万的消息,第三方房产信息平台上,深圳南山、宝安、福田、龙华等此前热门区域挂牌调价信息也在陆续增加。

  热了大半年深圳楼市,熄火了吗?

  二手房成交量腰斩 降价百万只是个例

  “新政效果超过预期,但房价还挺着”林德告诉壹线君,新政出台后自己有约三四成客户失去了购房资格,剩下的一部分客户也可能会因为税费等问题受影响。

  此前,深圳市住建局等八部门于7月15日联合下发《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》(以下简称”715新政”),涵盖限购、信贷、税收等多方面内容,八条“狠招”收紧调控。


  (图片来源:Q房网)

  新政后首个周末,林德明显感受到了市场的冷意。

  “上周调控前带看的时候,无论是走在路上、还是在小区花园,或者去业主家都能和同行碰个照面、热闹非凡;而本周看房就冷清了许多”林德表示,自己所在的深圳龙华片区新政后中介看量明显下降,即使是往常周末带客高峰时段,不少中介门店里也坐满了同行。

  “没办法,这是市场趋势,这时候也没有人愿意出来看房”林德透露,目前深圳不少房产经纪人已开始调整策略,重点推荐不限购的商务公寓及临深片区房源。

  数据最能直观地体现市场的变化。

  深圳市房地产中介协会根据深圳市住建局房地产信息平台预录网签合同数据分析,上周(7月13至7月19日)深圳二手房网签5143套(含自助网签),较上上周高达10023套的网签量大降48.7%,几近腰斩。

  深圳市房地产中介协会预计,随着新政效应的逐渐显现,未来深圳二手房网签量将会快速下滑,并保持低位运行。

  成交锐减,是新政落地后的明显变化,市场上的买家少了。

  按照新规,深户需要满足落户满3年且连续缴纳36个月社保才可以买房,非深户则需连续缴纳5年社保或个税。2016年深圳户籍人口384.5万,2019年这一数值为494.8万,新规出台后,超百万新增户籍人口失去购房资格。

  尽管17日政策实施细则“打补丁”,部分人购房资格失而复得,但政策所波及人群数量依然巨大。

  与此相印证的是,深圳一家头部地产中介机构客户回测数据显示,该公司35%客户不满足落户满3年且社保满3年的购房条件;预计未来深圳二手房成交量或降逾三成。

  新政后,二手房市场业主和卖家的心态也正发生微妙变化。

  一位已在深圳宝安区经营地产经纪门店13年的店东李明告诉壹线君,3月以来深圳楼市回暖,尤其在深圳西部热点区域,二手房业主惜售返价现象频现;新政出台后,750万豪宅线附近的业主心态没有之前那么强硬,原来不愿议价现在稍有点商量的空间;而“满五唯一”或750万元以下的房子,受新政影响最小,价格比较坚挺。

  “影响比较大的是未满5年,且总价超过750万的房源,新政后突然间多了至少几十万的税费;而这类房源又是深圳换房链上改善需求的主力,首付需6到8成,加之交易成本陡增,可能会迫使购房者转而选择新房或其他低成本房源”李明称。

  值得注意的是,还有不少业主在新政后选择主动下架了房源,二手房源挂牌量较之前下降了约4000套。“部分业主卖房是为了置换,由于新政后购房资质和首付、税费调整等影响,这一卖可能就买不回来了。”李明介绍到,还有一部分业主本身有三到四套房子,现在深圳“房票”稀缺,卖一套少一套,新政后价格没达到心理预期,索性就不卖了。

  “按照深圳市场以往的规律,新政落地后3-6个月是市场成交的冷静期,交易量可能会出现下滑;期间,买卖双方相互试探博弈,随着政策效应不断释放,报价可能较高位稍有回调。”

  李明强调,目前政策还在释放期,市场上房价降价400万等暴涨暴跌的案例都是个别现象,不代表市场整体真实状况。

  打压炒作投机风气 下半年或横盘

  “下半年市场环境对房产中介行业不友好,后续预计会有一批人会离职 ”林德表示,尽管市场对深圳加码调控有所预料,但政策收紧力度还是超乎预期。

  今年以来,由于深圳局部片区房价上涨速度较快,从4月开始几乎每个月深圳市场都会有调控升级传言。

  调控的压力一方面来自于市场的火热程度。

  2019年深圳 新房、二手房交易量均同比实现大约20%的增长,2020年以来市场热度进一步攀升,上半年,新房由于供应较少,共成交套数1.7万套,同比下降5.4%,二手房累计成交4.7万套,同比增长36%。

  其中, 6月单月二手房成交1.1万套,同比增长幅度76.2%,创下2016年4月以来深圳单月成交新高。从周度高频监测数据看,而据贝壳研究院监测数据显示,深圳新政前一周(7月6日至7月12日)链家成交二手房成交量突破了今年以来周度成交的最高水平。从业主预期角度来看,二季度深圳二手房挂牌业主涨价次数占比超过50%,市场预期偏乐观。

  在国家统计局刚刚发布的6月70个大中城市房价数据中,深圳二手房价格的环比涨幅1.9%,排在70城第1名。

  新房方面,今年3、4月份,招商蛇口太子湾湾玺项目传出一个月内“三开三罄”,共销售近70亿元;宝安中心区千万级豪宅新锦安海纳公馆、榕江云玺、润恒都市名荟三盘爆出需交“天价茶水费”;新锦安海纳公馆5套房吸引逾千人登记“打新”、金融街华发融御华府5天认筹人数8998人,认筹冻结资金将近90亿元……一系列新闻刺激着市场情绪。

  广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示,深圳是个二手房为主的市场,一手房供应量太少,而价格倒挂的盘出现时,购房者就会表现得很积极。

  李宇嘉认为,当下在深圳买房,彻底变成一种套利工具。

  4月以来,深圳市住建局等相关机构也通过下架高价房源、约谈捂盘惜售内定房源、打击“网红盘”控盘炒作及“喝茶费”、出台房地产中介从业“八不准”等,步步紧跟市场动态,但也未能遏制楼市过热势头。

  如今,“715新政”靴子落地,对深圳楼市浇下一盆冷水。

  贝壳找房研究院首席分析师许小乐认为,此次深圳新政精准打击了上半年深圳落户炒房的现象;另外,新政未对居民购房套数做出进一步的限制,有助于深圳本地正常购房需求的稳步释放。

  平安证券分析师杨侃则指出,新政后购房门槛及交易成本的大幅抬升短期或将对市场需求形成较大冲击,预计市场成交热度有望逐步回落;但中长期来看,行政调控无法扭转深圳整体供不应求的格局,未来仍需关注供给端的政策走向。

  为了平抑供需失衡矛盾,此前深圳有关部门发布了相关计划,根据《深圳市2020年度建设用地供应计划》深圳今年计划供应住宅用地293.2公顷,较去年增加近一倍。

  深圳住建局公示的2020年深圳计划入市的住宅和商务公寓项目共计109个,预计供应69350套房源,其中下半年有60~70个新盘将面市,有望缓解房源供应紧张的局面。

  强力调控+改善供需,深圳楼市“高烧”及炒作风气,这次能消退吗?

  (应采访对象要求,文中林德、李明均为化名)

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