如何借REITs激活存量发展？明源云空间国企私享会首站落幕！

伴随“两会”议程落幕，2020年的经济大考进程已然过半；疫情影响，加之国际形势错综复杂，“十三五”收官的大考之年，确如克强总理形容的“十分不易、成之惟艰”。

特殊之年，举国发力：一方面，《政府工作报告》已明确不设2020年经济增长目标，不为固化目标束缚，要集中精力抓“六保”“六稳”。另一方面，政策红利加速释放，430公募REITs试点启动是业界期待已久的大事，为中国经济40年高速发展沉淀的大量存量资产打开一扇门，更为地方政府重大项目投融资模式带来前所未有大变局。

作为国民经济发展的中坚力量，国有企业在疫后修复的关键时期，承担着未来经济增长的大任，同时享有存量资产的优势，如何将历史赋予的大量资产资源优势，转化为企业独特的市场竞争力？如何抓住国企改革政策机遇，在国资监管强化背景下合规运营创新？如何借力REITs红利，盘活存量激活发展？成为各大国企面临的最新课题。

针对这些亟需探讨的热点课题，明源云空间联合明源地产研究院特别举办“2020国有资产盘清盘活私享会”，首场落地天府之都成都，60余位国企资管大咖齐聚一堂，论道存量资产管理新浪潮！

大咖们真诚分享，金句频出，现场气氛热烈，意犹未尽。成都市楼宇经济促进会秘书长张萍为本次活动致辞，明源地产研究院副院长黄乐从行业大势及企业战略视角洞察存量市场危与机，成都天府软件园有限公司副总经理蔡伟从企业视角分享产业思考及实战经验，戴德梁行成都公司董事席芳从写字楼细分领域切入解析疫后破局之道。

现场首发的《存量观察》第04期专题刊物“十四五规划下的国企存量破局”将会议推向了高潮，作为商业不动产领域首部资管期刊，凝聚了业界知名大咖与专家观点，汇集了海内外资产管理案例精粹，与读者共同感受行业呼吸和时代脉搏。

以下是本次活动精彩纷呈的干货分享：

01

张萍 成都市楼宇经济促进会秘书长

致辞

在“十三五”规划收官之际，是什么因素促成本次私享会的举办？嘉宾成都市楼宇经济促进会秘书长张萍为大家解读本次活动举办的意义：

1. 成都楼宇促进会在成都商业商务楼宇“存量最大时期”成立，与明源研究院长期专注于存量资产管理的研究方向不谋而合，共同助力国有资产盘活与运营提升，实现运营赋能；

2. 随着城市不断扩张，楼宇的增量是不可预测的，这使得存量市场尤为严峻；

3. 大多数国有企业有投资、修建以及长期持有资产的能力，如何完成国有资产保值增值的重要使命，需与今天在场的专家和领导共同探讨。

02

黄乐 明源地产研究院副院长

疫情常态下国企勇担大任

数字化助力国企加速奔跑

从行业大势及企业战略视角出发，黄乐院长进行了《把握存量资管新机遇，培育国企发展新动能》的主题分享，深入洞察在产业转型、城市更新及REITs红利背景下，国企如何把握时代机遇，辨明行业大势，借鉴标杆经验，激活存量资产！

以下是黄院长演讲部分精华内容：

1. 不负时代：把握国企改革与存量资管新机遇，坐拥存量价值金矿的国资国企将成为“当红炸子鸡”！

● 新基建红利，将为“生命健康、农产品、食品、环保、5G”等产业带来更多市场机遇；产业转型叠加城市更新双重机遇，属于存量资产管理的黄金时代即将来临。

●基础设施公募REITs试点启航，适配中央政府补短板需求、地方政府降债务需求、社会资本促流通需求，助力国资国企盘活存量资产，加快资本化和证券化。

●国资国企改革带来四重机遇：经营改革、组织赋能、激励优化、监管强化，多维度激发国企资管管理能力，加速市场化并轨进程。

2. 市场及政策红利下，国央企应当仁不让，主动引领产业投资，聚焦存量激活，积极参与城市运营服务。

3. 数说市场：疫情常态下，存量市场细分领域此消彼长，“危”与“机”并存！

●商办市场：经济增速放缓叠加供给过剩去化不足，写字楼市场呈现走弱态势，短期内租金承压。

● 零售市场：疫情下短期遭遇重创，长期走势明朗，必需品消费引领市场逐步复苏。

●园区市场：疫情考验下园区彰显韧性，各细分领域表现分化，商务园、物流园、医疗园最为稳健。

4. 扬帆起航：基础设施公募REITs破冰，将实现类REITs从私募到公募，从债性到股性的突破，真正打通资本的闭环。

5. 公募REITs推出将为行业带来巨大变革，实现企业由重资产向轻资产的转型，具体有以下三条赛道选择：

●赛道一：作为资产持有人，运营管理好资产，最后通过REITs退出实现资本循环

●赛道二：作为纯粹的轻资产REITs基金管理人，凭借自身运营能力旱涝保收管理费

●赛道三：作为权益级财务投资人，从资管方转型为投资方，依靠精准的投资眼光获取资产增值收入

6. 资管进化：从成熟市场经验看，权益型REITs五种职能，对国企的不动产资产管理能力提出全新要求，底层的资产管理能力一定是企业最核心的专业门槛。

7. 资产管理是一项系统性工程，需要科学的顶层设计、配套的保障体系、细腻的能力提升；数字化赋能，培养细腻的资产管理能力，实现从“物管”—“运管”—“资管”的战略跨越！

03

蔡伟 成都天府软件园有限公司副总经理

园区的灵魂在于人，平台连接让企业催生化学反应

在黄院长深入浅出剖析完行业趋势后，来自成都市天府软件有限公司副总经理蔡伟作了《不一样的平台，不一样的未来》的主题分享，蔡总以天府软件园作为案例，园区管理应由单一的运营服务向多元的资源整合的路径升级，并强调了建筑并非园区核心，人才是园区当中的灵魂，并搭配介绍目前天府软件园针对企业所搭建的园区服务体系及产业孵化项目。

以下是蔡伟总演讲部分精华内容：

1. 国企运营公司双线管理优劣势分析：优势在于与政府之间的耦合性强，有利于帮助园区及企业更好的获取政府服务与政府资源，劣势在于政府与企业目标在短期内可能会有所冲突。

2. 园区是连通城市、产业、企业的中枢，通过园区培育企业，企业促成产业，产业改变城市，在园区顶层设计以及建设运营中，要充分考虑园区与三者的关系。园区的灵魂在于人，园区运营要关注到人，要重视人才引进，人才促进产业与城市发展

3. 园区发展路径，由点到面，从聚核（招大引强，吸引核心企业）-聚链（核心企业带动相关产业链聚集）-聚网（形成不同行业的生态网络，跨领域的交流沟通）

4. 园区管理三大阶段：一阶段强调政策配套+招商宣传，提供物业租售与服务；二阶段强调多元服务+产业培育，提供多元化增值服务；三阶段强调资源整合+资本运作，打造有价值的产业生态

5. 园区马斯洛需求层次表：底层需要保障园区平稳运行、安全生产，中层提升客户满意与品牌知名度，顶层建立良好的产业生态，激发产业创新实现产业发展与资产收益的良性循环。

6. 园区运营中关注的四大方面：其一，平稳运营与控制风险，抓手落在电力、消防、设施设备、食品安全等基础物业管理范畴；其二，资产运营效益，重视租售率、成本控制、增值投资收益考核；其三，客户满意度，提供BC端的增值服务；其四，产业孵化与融合，促进企业之间共同发展

7. 园区管理者与员工需要具备的几个意识：底层必须具备安全意识，稳定运营；服务意识，即时响应客户需求并提供服务；效益意识，学会控制成本。高层需要掌握迭代意识，不断地发现问题解决问题；连接意识，串联对接企业间的需求；分享意识，与企业共享成长收益

8. 从简单的聚集产业跨越到产业融合，从单方面服务跨越到平台连接，从管理方锐变为整合方，整合资源打造生态推动创新，助力园区发展壮大，园区反向分享产业发展的红利，最终实现资产增值

04

席芳 戴德梁行成都公司董事

供应放量背景下，运营服务专业能力将成为租户考量核心！

从写字楼细分领域切入，席芳总带来《写字楼市场的存量破局》，用丰满详实的数据，和落地实战的项目运营管理经验，为大家解析疫后写字楼市场的破局之道。

以下是席芳总演讲部分精华内容：

1. 商办市场：疫情下写字楼市场空置率整体上升，租金承压显著：除上海租金增长6.5个百分点外，其余重点城市均下跌，深圳跌幅最高达13.5%

2. 疫情影响：疫情中小型企业租户备受冲击，金融行业受疫情影响最小，疫情逐步缓解后，保险类、银行等企业的需求有所恢复，使得金融业成交面积在2020年第二季度位居榜首

3. 疫后展望：受本次疫情影响，智能楼宇管理、健康和安全管理将成为未来提升写字楼市场竞争力的主要因素，加速甲级写字楼提档升级

4. 写字楼运营初期阶段四大痛点：其一，产品的硬件和项目定位不匹配，导致写字楼初期运营存在缺陷；其二，旧楼涉及多方因素导致改造难度大；其三，产品体量太大，缺乏规划容易产生项目同质化问题；其四，现有市场租金水平与业务预期有较大差距，导致租赁困难

5. 破局产品与项目定位不匹配难题：重视前期项目定位，深度调研客群需求，一步到位，不要等到后期优化才想办法

6. 破局写字楼改造难题：改造期间借助绿色科技与环保材料，提升租金收入的同时有效控制成本，最终实现绿色租赁

7. 破局市场租金水平与业主预期差异：采用低开高走策略，项目30%出租率下租金价格适当调低些，30%-60%左右租金与市场价格持平，60%出租率后提升租金价格获取溢价空间

8. 市场未来形势：成都这两年写字楼市场供应量不大，去化压力相较其他城市更小，整个市场呈现较为稳定的发展态势。

05 圆桌交流

最后，坐而论道，私享会现场从行业大势，全国标杆与嘉宾面对面展开了圆桌对话，一起来看存量市场的前景、资产管理的道与术。

一、面对市场化转型和国资监管强化，国企该如何发力存量资产管理？

1、对于老旧分散资产，如何实现资产的安全规范管理及资产盘活，提高资产价值？

明源研究院黄乐院长表示：首先要解决资产盘点的问题，可参考南京安居的资产盘点五步法，实现资产的安全规范。基于资产盘点清晰，才会产生资产盘活。资产盘活主要包含4个方面：项目功能重定位、项目目标客群识别、项目改造翻新、充分借助外部力量。

2、国企如何平衡政府监管、行政指令要求和市场化运作之间的矛盾？

高投软件园蔡总表示：国有企业必须在政府监管红线之内工作，可以考虑与第三方市场化企业合作，采取双线操作。政府为了长期的发展会下达指令性要求，但与国有企业的长期目标是一致的。国有企业可以用专业能力与政府之间进行博弈，明确任务下达规则和结算方式。通过长期博弈，企业将会与政府形成长期共识。

3、 在国有企业薪酬机制灵活度不高的情况下，如何做好资产运营激励？

高投软件园蔡总表示：国资强调增量激励，所以需要产生更多的增量，使得薪酬机制更加灵活。

明源研究院黄乐院长表示：随着国有企业市场化转型，整个薪酬机制会越来越灵活。

二、面对信息化，国企该做如何做好存量资产运营？

1、信息化对国企的资产运营会带来什么效果？

明源研究院黄乐院长表示：信息化带来的效果可以分为三个阶段，第一阶段是解决内部管理问题，比如流程管理、档案管理，实现过程留痕留档。第二阶段是实现提效，借助软硬件提升业务效率。第三阶段是决策，一系列数字化产品助力领导决策。

2、现阶段企业做资产证券化应该做哪些准备？

明源研究院黄乐院长表示：资产证券化准备阶段可以分为三步走。第一步积极了解公募REITs或者类REITs的产品内容。第二步需要提升专业能力，从而提升创造现金流的能力。第三步要与行业伙伴以及相关机构保持密切沟通，等待水到渠成的机会。

06 结语

至此，2020「走进标杆|论道国企存量资管新浪潮」国有资产盘清盘活私享会·四川站圆满落幕，本次活动离不开分享嘉宾的诚心分享、离不开到场嘉宾的用心聆听和积极探讨！

感谢3位嘉宾的倾心分享，为行业带来了一场资管知识盛宴，也再次感谢莅临本次活动的各位来宾，以及为本次活动提供支持的成都市楼宇经济促进会。明源将以此为契机，通过搭建资本与资产相互交流切磋的平台，继续助力企业打通资管血脉，掘金存量蓝海，共同为行业的资产管理数字化转型赋能！

下一场7月29日，明源地产研究院副院长黄乐携手湖南楷林总经理刘小娅将来到云南，现场更有知名房企神秘大咖现身，敬请期待！