楼市魔怔了！
一线城市深圳7.15史上最严调控之后，依然硝烟弥漫！
2020.7.22 深圳房价地图
过去的10个月深圳疯涨了10个月，涨的无数人怀疑人生，均价直接拉升2万。这中间有一大把人可以暴击200万开心离场。
7月第一周，深圳二手房挂牌价55878元/㎡，715调控后，挂牌价55860元/㎡，猛跌18块！
陪深圳狂欢的还有东莞，后发而先至，整个东莞房价基本步入3万+时代。强二线城市杭州万人摇、火热的南京、宁波、绍兴……
敢梭哈就敢翻番，越买越开心，一直买一直开心！
三线城市南阳最近又燥了起来！
地块情况
7月14日，南阳杜诗路以北、新东路以西地块被正商摘得，溢价率223.6%，每亩单价1186万，楼面价高达5084元/㎡！
就在这周有南阳粉丝告诉我他姨家，姨和姨父两个眼镜厂工人，加起来工资7000多，买了一套房子月供5000多，对于这个家庭杠杆崩太紧了，毕竟30年房贷，而且都是中年人，未来收入大概率不会明显增长！
南阳房价涨了三年，有棚改因素推动，更多的是这个市场没有调控，释放的是整个南阳积蓄将近10年的购买力。而如今市场已经开始两极分化，逐步进入横盘期，完全没有必要激情追高！
没想到憨厚的姨父利落的回了一句，直接KO。
开发商都是傻吗？掏那么多钱拿地，你比开发商还“能”？
买房人也魔怔了！
以前是民科带领下，大部分人都吐槽房价这么高，早晚会崩盘。
2015-2020这场从一线城市开始，遍及一二三四线城市的超级行情后，暴涨的房价颠覆了所有人的认知和世界观。
以超高效率完成了全国性的房产投资启蒙！
就像A股里等着大妈接盘，却发现你接的是大妈的盘一样，楼市一二线是杠杆累累的房奴，三四线也满是重仓的大叔、阿姨！
恐怖的事情发生了，完犊子，现在所有人都无比坚定的相信买房一定赚钱！
回到郑州，从去年开始一车一车地市客户被地市看房团拉到郑州，被留在港区、南龙湖、平原新区、绿博，或者买了7000、8000、9000公寓的以及各种郑州人都不买的商铺，这些人大概率都是赔钱的！
往前推2017年买房直接站岗的大概率也都是赔钱的！
大多数人不知道的是2016年房价大涨之前，很多人买的房到现在也是不赚钱的！
上周末我陪做IT的朋友在高新区看二手房，万科城四期秋棠苑、五期雅梅苑的二手房现成交价基本都是12000元/㎡。
来源于贝壳
同样是在2016年，万科城四期秋棠苑看的两套业主分别是8480元/㎡、8600元/㎡买的，万科城五期雅梅苑看的两套分别是9300元/㎡和10500元/㎡买的，这个时候房价大涨刚刚启动。
以这套8600元/㎡买的房子为例粗略计算，业主现在出售表面上赚了29万，但是利息投了50个月，16.5万，算上还的本金大概实际赚了15万。业主是自己住过的，前前后后自己投的家具家电花了10万多一点。
不算时间成本，这波大浪潮中大哥喜提4万块钱。
当然这个案例有其特殊性，比如自己住的家具家电投了不少钱，但现在的市场并没有很好的溢价等等。
当天我们还看的有大面积洋房，也是2016年房价大涨前买的，4年后算上利息成本一分钱不赚挂的价格都卖不出去。
这不是个例！
很多人臆想中的房价在二手房市场滤下水，会告诉你什么叫人间真实！
更痛的是有些区域信心已经彻底崩坏。
△ 环郑六大区域房价走势图
从2016年到2019年，远郊降价TOP1 -TOP6分别是平原新区、开封西、绿博、荥阳东、港区、南龙湖。
平原新区最高跌幅45%
开封西最高跌幅38.4%
绿博平均跌幅30%
荥阳东平均跌幅20%
港区跌幅16%
南龙湖跌幅10.5%
干了一套房，捣鼓5年惊奇发现涨幅只有10%。
更更更更痛的是2016年的时候大多是9折利率买的房子，这两年利率上浮30%、25%、20%一抓一大把。
以郑州市14000元/㎡均价，95平经典三房为例，贷款30年等额本息，利率只计上浮15%，限售3年，加上交房办证，新房的一个交易周期是6年。
成本=首付款40万 + 6年利息（扣除本金) 30.3万+1.5%契税2万=72.3万
不计算维修基金、物业费用支出、不计提租金收入，不计算机会成本或收益。
涨幅不到29%，二手房售价不到18000元/㎡，是赔本的！
也许不经意间，你的买房更多变成了支付利息之后的一种强制储蓄！
所以，标的物的选择非常重要！
一个阶段行情里必然有20%的领涨区域、50%的大盘普涨和30%的滞涨板块或者产品。相比股市一盈、二平、七亏，楼市好了很多，但也有30%物业是不赚钱的。
△米宅郑州43区
最好的逻辑方法一定是建立在过去的成功经验之上。所以我们找了郑州43区中典型的核心区，把信息更透明，更标准化的新房价格变化拉一下，好好复盘一下2016-2020年房价走势。
① 2016年的价格统指5月价格，房价大涨前；
② 二手房价格为通行成交价，非挂牌均价；
前方高能！多图！一切道理都在数据当中。
白沙-新房、二手房
滨河-新房、二手房
常西湖-新房、二手房
二七-新房、二手房
高新老城-新房、二手房
管南-新房、二手房
惠济-新房、二手房
金水-新房、二手房
经开物流园-新房、二手房
中原区-新房、二手房
杨金-新房
东区-新房、二手房
双湖科技城-新房、二手房
最后总结一下：
1、大部分小区最后二手房成交价有10%-20%的缩水；
2、位置很重要！很重要！很重要！在最后二手房价格呈现上，即便产品一般，位置影响因子很高！
3、2018年底、2019年底市场发生了两次明显的挤泡沫，市场价格两次回调；
4、2017以后进入的基本都不赚钱；
5、二七新区、双湖科技城、经开物流园区滞涨，价格受到明显压制!
6、惠济东表现明显优于惠济西；
7、东区各个零散在售项目并无明显升值优势；
8、杨金当下的价格普遍偏高；
9、最早一批进入滨河的有二手房支撑，并且赚到钱了，2018年以后进去的基本都赔钱；
10、永威、绿都、鑫苑业主是管南行情的受益者，是经典的拐点红利，另外管南高价区明显滞涨；
11、大盘普涨的情况下，下等盘反而收益高。关键是买入价要足够低，比如6900的汇泉西悦城，但产品品质太差极大影响流动性；
12、白沙二手房市场尚未到来，但如果单盘关注度高、品质好，很容易形成单点的二手房市场比如融创象湖一号。
13、金水区相对流动性更好，二手房市场更成熟，溢价率也更高。
14、市场正在呈现极端两极分化。
15、预计2020年下半年市场更差，特价房更多，迎来这一轮行情后最好的买房机会
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