深圳楼市调控加码，下半年郑州还有多少捡漏机会？

在疫情尚未稳定的情况下，最近房地产市场火热的深圳楼市调控政策靴子落地。

7月15日上午，深圳市住建局等八部门联合下发《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，提出八项措施，涵盖限购年限、信贷、税收、豪宅税等方面内容，堪称深圳市场最严楼市调控政策。

2020年深圳楼市调控政策前后对比

对此，看得出来国家对房价的管控并不会因为大经济环境波动而放松。这对全国其他城市起到了极大的警示作用，相信已经有城市在瑟瑟发抖了。

下半年楼市注定还是艰难的，开发商们要做好打持久战的准备了。不知道大家有没有发现，每当楼市不景气的时候，市场上就会出现许多特价房，俗称“捡漏”。

诸如：

东区三环里现房，有河景、配套成熟，特价房21000元/㎡起。

金三环、双地铁、品牌大盘，10套一口特价房15XXX

金水北某项目，配优质小学，特价房15XXX

……

看价格，这些项目非常诱人，似乎买到就赚到。

但是，等你实际去看的时候才发现，大多所谓的“特价房”并不存在，也就是所谓的“引流价”。

再或者是一些没人要的楼层或者户型，总之，看完之后和我们预想的差别很大。

当然，在眼花缭乱的特价信息中，除了大多数唬人的假消息，也不乏会出现一些实实在在降价的楼盘。

最近，笔者在群里也见到大家对特价房的事情颇感兴趣，那么今天就给大家梳理下特价房中的那些套路，遇到特价房我们该如何鉴别、购买。

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平常我们遇到的特价房主要有以下几种：

工抵房

这类房子，是我们平时遇见较多的一类特价房。

其大多是开发商缺乏现金支付，给工程或者活动等乙方公司抵过去的房子。

而乙方公司拿到抵押房之后，一定会想着尽快把房子换成现金，所以一般会以低于正常商品房的价格出售，优惠幅度一般是正常商品房售价的10%左右。

买这类房子我们要注意几点：

◆必须允许更名才能买，并且要确认自己买房的时间是否在允许更名的期限内

◆一定要弄清楚是否是给开发商签的《商品房买卖合同》

◆付款给开发商比给乙方公司靠谱，如果付款给乙方公司，要保证开发商能正常开票和网签

◆合同金额要和开发商抵押给乙方公司的金额一致，发票必须由开发商出

另外，结合以上四点，还要尽量选择靠谱的开发商，这样风险也更小一些。

员工预留房源

这类房源一般是开发商给自己员工留的房子，最后有一些员工看不上公司留的房子，或者不需要，于是会加价转让或收取一定的转让费。

这类房子一般问题不大，事先与出卖方个人签好转让协议，写明违约事项。确定可以更名并且与开发商签合同，当然选择靠谱的项目很重要。

需要注意的是，这类房子我们一般很难拿到一手信息，比较考验自身的人脉关系。

内行加价

这一种一般是营销内部控制的一些房源，或是同行通过关系事先从开发商那里低价拿到一批房源，然后通过更名加价或者转让，收取一定的服务费。

尾盘促销&打折盘

这类房源一般需要看节点。日常所谓的促销优惠活动套路较多，但是涉及到集团或者总公司层面的活动，比如小长假、年中冲刺，基本都是真的。

理由很简单，为了回款或冲刺业绩。

其次就是项目销售接近尾声，清理剩余房源时也会出现打折降价促销的情况。

这种房源不排除正常特价房，但也有些在操作层面质量有差别的也不少，比如临路或者有硬伤的楼栋等。

所以，比较适合对于项目比较了解的购房者。

无证内购

这种就不多说了，虽然说价格很低，但是风险最大。不建议大家考虑这类房源，即便是品牌房企也要谨慎。

单位内部团购

这种一般都是政府机构、国企团购居多，优惠力度较大。这种同样要和出让的个人签好协议，写明违约事项。

其次，开发商很重要，远离小开发商，优选靠谱开发商，价格合适，可以出手。

限价盘

这类房子在北龙湖、白沙、绿博较为常见，尤其是北龙湖，看不见的天花板就是3.2万一平，怎么卖？

这种楼盘大多纯粹得靠关系，或者说靠运气。一般情况下由于限价，开发商不得不按照低于市场价的价格往外卖，卖给谁不是卖。

而且，这类的捡漏一般都是大漏。

托人找关系都很正常，很多时候等你知道消息房子早就没了，所以需要提前介入打好关系。

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我们梳理了一些楼盘最近释放出的特价房信息，降价幅度一般在1000-2000左右。

名门橙邦：有一些单价一万三四就可以买到的正常楼层房源，对于考虑三环内要求配套这个价格还是很不错的。

康桥东麓园：目前剩余少部分楼层房源，价格在18000-18500左右精装修，周边居住氛围较差，注重性价比的改善客户可关注。

金地正华漾时代：目前少量特价房价格11000多还带精装，对于想在南四环附近置业的刚需来说，性价比还是很高的。前提是对地铁的距离和周边配套能接受，目前周边自驾方便些。

盛世卧龙城：128平米和140平米得部分楼层价格在12500-13000，项目位置不错，品质一般，对于地缘刚需客户可关注。

泉舜上城：小户型的价格最低在16500左右，对比原来18000多的价格实惠了不少，注重位置的刚需过渡可关注。

钱隆城：部分楼栋特价价格降到了13500左右，该项目规划有地铁，有学校，性价比较高，投资自住均可考虑。

绿城明月滨河：少量特价房内部房源17000-17500左右，项目均价19000，这个比较考验购房者人脉关系。

华瑞紫韵城：少量特价房价格12000多，目前均价1.4W左右。项目位置好，有地铁，品质一般，刚需可关注。

万科世曦：少量一楼或顶层特价房16000左右，性价比较高，但是要能接受楼层和高架。

融侨美域：一口特价房7888元/㎡，最近融侨集团6周年庆，每天会推出16套特价房。

正商雅庭华府：原单价1万左右，优惠后单价9000左右，大户型居多，距离地铁口较远。

以上房源信息来源朋友圈等渠道，非实时信息，大家需要自己筛选下。

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前面说过，今年下半年楼市行情依然不容乐观，限购没有放松的迹象，楼市大概率会继续横盘。

所以，未来半年市场中还会出现更多特价房，但其中哪些能买，哪些不能买，我们要仔细辨别。

捡漏不是每个人都能碰到的，更不会经常出现。所以遇到优质的特价房源既不能贸然上前，也不能白白错过。

首先，做好准备，比如资金。手里能调动的资金能对应多大的盘子，做好预案。

其次，有眼光还要专业。选择靠谱的项目，优质的地段，考虑好后期是出租还是等着涨价出售，风险与收益是否成正比都需要来考虑。

然后，多加一些地产圈的人扩充人脉，比如中介。

在这个信息爆炸的时代，信息就是财富，多一条获得信息的渠道就多一份胜算。不论是工抵房还是员工自留房亦或者二手房，能获得一手信息最重要。

最后，保持平常心。

捡漏和贪便宜是两回事，贪小便宜早晚被套路；要想买到合适的房子还要有足够的优惠，多跑多看是一定要付出的。