大战108轮，中海拿下西南五环纯商地块

2020上半年土拍，以“零溢价”收官。

2020下半年土拍，以108轮，溢价率41.3%开始。

7月首场土拍，迎来三宗不限价商品房用地，分别位于通州永顺镇、门头沟新城、房山稻田。

三宗宅地共吸引了15家房企及联合体报名参与。

尤其是房山稻田地块，有8家房企或联合体报名参与，分别是新城、中海、金融街 、金地、华润+华发、中建一局、城建+首开+路劲、招商+中粮。

上一个这么有排面的，还是分钟寺。

截止开拍之前稻田地块就已经收获了7轮报价。一个小插曲是，中建一局临时退出，最终7家到场竞拍。

起初房企举牌十分谨慎，都要等到喊三声报价才肯举牌。几轮过后中海、金融街、城建+首开+路劲轮流举牌，最后是中海、城建+首开+路劲PK。

严肃君都等的心慌慌了，毕竟我是照着房山地块最火备稿的……幸亏，知识不会背叛我们。

108轮后，最终中海以40亿成交，溢价率达到41.3%，楼面价35420元/平米。

是的，108轮，这下分钟寺也低头了。

先看结果，按拍地顺序来看：

通州永顺镇地块最终由石榴+通投联合体以12.4亿竞得，溢价率9.6%；

门头沟新城地块最终由佳兆业以12.6亿竞得，溢价率8.2%，楼面价31439元/平米；

房山稻田地块最终由中海以40亿竞得，溢价率41.3%，楼面价35420元/平米。

再看地块，这次按热度来。

01.

108轮，溢价率41.3%。

房山稻田地块，必须排在一位。

五环边+临铁+不限价+无配建。

可以说是房山片区近两年供应的位置最好的地块，也是房山近期供应的唯二不限价商品房地块。

区别于5月19日成交的良乡拱辰地块规划有共有产权房，房山稻田地块为纯住宅用地，无任何配建。

地块起价28.3亿，规划建筑面积112930平米，折合起始楼面价为25060元/平米。参考周边新房5.7万/平的成交均价，利润空间相对较大。

虽然，目前整个房山市场都略显沉寂。但从土拍来看，房企对于稻田地块信心很足。

原因大概率在于，环线属性优越，在某些程度上可以掩盖区域属性的不足。

稻田地块位于五环边，紧邻地铁房山线稻田站，五环属性更高，未来应该不乏地缘性客户以及丰台外溢客户愿意买单。

与地块直线距离不足1公里的新房项目中粮京西祥云，其成交成绩证明了这一点。

中粮京西祥云从2017年入市开始，连续三年出现成交金额10亿排行榜上。今年上半年成交均价为5.7万/平米，远高于房山整体成交均价34850元/平米。

从规划条件来看，地块整体控高60米，容积率2.4，大概率会做18层左右高层社区，预计将供应1000套左右房源。

对于购房者来说，周边交通还有待进一步发展。

待年底房山线北延开通，规划中丰良路、京雄高速等交通利好逐一实现之后，五环属性相对会更强。但目前还存在丰良路开通时间不定，地铁难上的问题。

02.

其次，通州永顺镇地块，配建安置房占比65%，比商品房还多。

地块位于通州老城区，位置相对不错。

周边配套相对完善，步行至地铁6号线通州北关站约2.5公里，与北京市政府行政办公区直线距离约5公里。

项目规划建筑面积77172平米，起拍价不高，仅11.31亿。

究其原因，地块需提供地上建筑规模5万平方米的定向安置用房，占该地块住宅部分的近65%。

上述安置房由通州区政府指定单位按22000元/平米的价格统一组织回购、分配等事宜。

还需要无偿配建面积3440平米幼儿园。

那么，可售住宅建筑面积仅23732平米。

按照建筑面积90平米计算，可售住宅部分仅能供应260套左右房源，安置房则有550套左右，纯商品房部分体量较小。

优越的位置也吸引了4家报名，分别是石榴+通投、中海、中建二局、合景，开拍前收获了4次报价。

现场，石榴+通投、中海交替报价，最终由石榴+通投联合体，以12.4亿，溢价率9.6%拿下。

对于这个项目，严肃君建议大家慎重考虑。

首先，交房之后，能不能跟相对人多势众的安置房业主和谐共处，就是个大问题。

其次，从规划条件来看，地块住宅部分限高36米，容积率2.2，产品大概率为12层左右小洋房社区，商品房部分预计未来售价6万+。

参考来看，周边商品房金融街武夷·融御开盘价格在66691元/平米-67748元/平米，限竞房禹洲·朗廷湾限均价52508元/平米。

周边次新二手房，V7九间堂（2012年建成）参考均价5.9万/平米；K2清水湾（2010年建成）5.7万/平米。

花着安置房近三倍的价格，最后能买到什么样的房子，享受到多少权益，只能等收房之后才清楚了。

03.

最后说，门头沟。

在门头沟土地接连经历延迟出让、下架、暂停出让、零溢价之后，此次出让的门头沟新城地块也算是场翻身仗。

3家报名，分别是花样年、中海、佳兆业，开拍前收获了4次报价。

佳兆业率先出价，然后中海和佳兆业轮番举牌~是的，又是中海…

最终由佳兆业以12.6亿，溢价率8%拿下，楼面价31439元/平米。

从位置来看，门头沟新城地块，临近门头沟老城区，福鼎公园西侧。

与昔日门头沟单价地王项目——中骏西山天璟，直线距离不足一公里。

时隔四年后，对比两宗地的土拍表现，却差别极大，光楼面价就差了1万。

2016年2月，中骏置业以39.48亿元，配建5万平米公租房，竞得门头沟区龙泉镇MC00-0003-0026等地块，溢价率50%。

据业内人士计算，剔除无偿还建设的安置房和商业之外，纯商品住宅部分实际楼面价高达4.1万元/㎡。

彼时，门头沟尽享因石景山、海淀西部供应稀缺而外溢的改善客群购买力，房价一度上涨到6万+，从而也推高了地价。

但，从石景山恢复新房供应开始，明显狙击了门头沟大部分的购买力。

从成交数据来看，近两年一度出现，石景山单盘销量大于整个门头沟的现象。

严肃君的小伙伴说：只要石景山还有新房供应，门头沟就难再出头。

即使门头沟有价格和环境优势，石景山恢复供应还是直接制约其新房去化，再加上现在开发商现金流普遍紧张，所以拿地变得更加谨慎。

从土地规划条件来看，限高30米，容积率2.0，产品预计为10层左右低密洋房社区。

地块性质还是挺优越的，但是产品在目前的门头沟市场并不少见，未来可能又是一场持久战。

互动时刻：

此次土拍小热身之后，接下来将土拍的是——

丰台大瓦窑两宗住宅地块。

四环边+临铁+不限价，7月22日正式出让，起始总价达到62.98亿元。

对于丰台大瓦窑地块的成交总价，你预测将会是多少？欢迎在下方留言互动~