2020下半年还要不要买房?

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  都说人生三大错觉,手机响了,我能反杀,她还爱我。

  如今可以再加一条,楼市要完。

  2020年初爆发并持续至今的新冠疫情,让多个行业直接停摆,楼市也接连遭遇售楼处关停、小区封闭管理、工地延期复工多个难题。

  尤其是北京,6月初新发地二次疫情反弹,似乎使走在复苏路上的楼市再次陷入低迷。

  但感觉总是武断,数据才会客观。

  网易房产数据中心统计显示,2020年上半年北京新房网签量不跌反涨,同比2019年还多卖了838套

  北京楼市底气,来自于庞大的居住需求。

  据不完全统计,北京每年购房需求(首次购房+置换)可达70万套,而目前北京新建商品住宅库存为8.8万套。

  买房需求基数够大,支撑力够强,可以被压抑,会延后,但很难消失。

  疫情的影响是暂时的,随着进一步被控制,北京下半年新房市场依然可期,严肃君就来一一盘点下,下半年可能入市的项目,谁更有潜力C位出道。

  01

  下半年,限竞房仍是主力

  2020上 半年限竞房网签量占总成交量的7成,98个限竞房中,还有80个项目在售/待售,下半年市场成交主力依旧是限竞房。

  纯新限竞房有希望下半年入市的,有以下4个。

  东小口限竞房“双子星

  昌平东小口俩限竞房项目 ,产品信息已基本释放,预计将在三季度集中入市

  

  奥森ONE:15栋住宅楼,容积率2.8,共2279套房源;户型有少量58㎡一居,75㎡两居,89㎡三居,125㎡、135㎡四居。

  58平一居做普宅,首付约120万起。目前户型图已释放,售楼处开放。

  奥海明月:容积率2.5,共1908套房源; 有50平一居、66平两居、85-89平三居、115平三居、140平四居。

  据悉50平一居将是普宅,首付100万起。户型图基本定稿,但未释放。

  更多项目信息请看:《》、《 》

  点评:

  俩项目优势明显,临近地铁13号B线建材城东站,南眺奥林匹克森林公园,可承接来自朝阳、海淀两大产业园的庞大客群,预计总供应4187套房源。

  京投发展·岚山

  本月亮相的海淀最后一个限竞房项目,位于海淀山后西六环外。从项目信息释放节奏看,下半年入市的可能性极大

  限均价55188元/平,真正的地铁房,地下就是16号线北安河站。

  目前已曝光的户型有89平两居、123平三居两种,户型设计整体能给到8分,可以闭眼选。

  

  

  其他配套方面,一路之隔有规划中的北京十一学校(北安河分校),自身配建2万平社区商业。

  点评:

  作为海淀最后一个亮相的限竞房项目, 尽管 位于六环外,但海淀+临铁,自带光环 。

  按土地文件公示内容,商品住房部分将由海淀区政府组织相关单位按价回购,但据说会拿出一部分对外销售。

  鸿瑞西峰

  门头沟第二个限竞房项目,在拿地2年后,近日曝光疑似案名「鸿瑞西峰」。开发商动作够快的话,预计下半年可入市。

  

  与华萃西山为邻,地块直线距离S1线石厂站约1公里,需要注意的是,地块北侧则是万佛华侨陵园。

  限均价53900元/平,建面超11.5万平,配建幼儿园、商业办公项目和公共服务设施等。

  点评:

  2020上半年门头沟整体成交均价为48349元/平,华萃西山成交均价47068元/平。

  鸿瑞西峰若想快速去化,除了「破发」售卖,如何扭转陵园在购房者心中的影响,还得找找其它出路。

  02

  改善盘集中涌现,硝烟四起

  如果说2018-2019年是刚需的天堂,那2020年或许是改善天堂的开始。

  土地市场,上半年共出让22宗(共30宗)不限价商品房宅地,自带豪宅属性的就有10宗,5位选手排队加速入场中。

  对高改购房者来说,可选项更多。

  中海·天钻 & 长安和玺

  2020意图抢跑入市的,是位于石景山首钢园区的中海·天钻

  4月底曝光案名,5月中旬曝光户型图,89平三面宽三居、127平四面宽四居、162平四面宽五居。项目营销中心已开放,价格待定。

  如果按照中海近两年的推盘速度,中海·天钻离入市不远了。

  隔壁融创项目6月定案名长安和玺, 主力产品面积段为129、145、168、189平米,精装修。

  户型图等更多信息还未对外释放,不过接待中心已能在地图上查到~

  点评:

  中海、融创两大房企在北京市场的特点鲜明,中海户型至上,融创更有豪宅基因;相同预算情况下,可以更关注社区圈层的纯粹性

  和锦诚园

  绿城在旧宫的纯商品房项目,6月发布会上公布了其产品信息,案名定为和锦诚园,打造“明月系”产品,预计下半年入市。

  主力户型为128平三室两卫、141四室两卫、143平四室两卫、171四室三卫。

  社区共1336户,容积率2.5,外立面为玻璃幕墙风格。

  更多产品信息请看:《

  

  点评:

  高总价产品流转速度慢,就算绿城品牌加持下,1336户大体量的改善社区,更考验其操盘能力。

  香山壹号院 & 颐和金茂府

  同位于海淀四季青的豪宅项目,香山壹号院和颐和金茂府, 从 供 地之初便注定了 这 里将有一场 对决 。

  同样是1.5的容积率,6层以下洋房社区,产品为大平层改善产品,总价2000万起

  香山 壹号院带精装, 户型面积段为162平-173平三居、180平-252平四居; 颐 和金茂府主打金茂的高端科技系统, 面积段 180㎡、210㎡、245㎡。

  两个项目的售楼处均已开放,户型图已出。

  点评:

  四季青“双王”,同样的地段,相同的土地开发条件,重合率高的户型面积段, 谁能更受大佬青睐,最终或是房企本身的对决

  03

  有时候,慢就是快

  2020年下半场,楼市已鸣锣开场。

  纯新限竞房项目越来越少,开一个少一个。加上限竞房土地供应变少的趋势,限竞房迟早会退场。

  但刚需购房者不必紧张,据不完全统计,包含未入市的限竞房库存还有6万多套。

  对于手握真金白银的刚需购房者来说,有充分的时间看好项目再出手。毕竟前期好好选房的成本,要比事后维权成本来的低

  限竞房逐渐退出,改善人群迎来春天

  首先数量上选择多了。下半年准备入市的项目,除上文提到的5个外,还有北京金茂府二期、壹·亮马等。

  其次产品踩雷几率小。牟足劲儿想在改善市场上大干一场的开发商们,除了在户型上下功夫,统统拿出看家本领,玻璃幕墙、智能精装、台地设计等,只想给你更多惊喜。

  当北京楼市转向买方市场时,才发现,相比快速进场,“慢”才是一门学问。

  2020下半年,您认为哪个盘能乘风破浪,在北京楼市里冲出一片天?

  欢迎投票、留言与严肃君交流。

  严肃测评

  东西城

  海淀丨丨丨丨丨 丨

  丰台丨丨丨丨丨

  石景山丨丨丨

  大兴丨丨丨丨丨

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  政策丨丨丨丨

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