盘点上半年影响青岛楼市的四大要素 下半年该何去何从

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  年中就是一个临界点,2020上半年青岛楼市在经历了一番曲折后,在全年跑道上画上了一个“逗号”。回顾2020上半年青岛楼市,疫情、公积金新政、共有产权房政策、LPR“四大要素”,都对青岛房地产市场产生相对明显的影响。关于2020青岛楼市下半场,房地产专家和金融业内都预测,新房二手房市场将会“稳字当头”,LPR或仍存有下调的可能。

  要素一:疫情

  一场疫情,让各行各业都受到了不同程度的影响,作为国民经济支柱行业之一的房地产业,也出现了相关变化。

  新房和二手房的成交行情,是受疫情影响较为明显的板块,2020年2月青岛新房成交共计2056套,环比1月份下降69.46%;2月份青岛二手房共计成交了907套,环比1月下降74.7%,也是近五年以来青岛二手房市场成交量最低的月份。可以说疫情一来,青岛楼市是“应声封冻”。直到3月份后,随着疫情得到有效控制,新房、二手房市场才跟着逐渐进入“复工回温”轨道。

  面对疫情,青岛房企、中介也在市场营销方面快速进行了调整。其中“线上看房”便是2020上半年青岛楼市的重要新模式,VR看房、直播看房、网上售楼处等线上营销方式在房企中引发新热潮。业内人士认为,线上售楼处更多是以获取客户信息、推广全民营销为目的,真正成交还是在疫情得到控制后,在线下完成交易流程。

  在房源优惠方面,受疫情影响,房企纷纷释放出了最大的诚意,那就是“让利”,各家使出浑身解数提升业绩。打响第一枪的是恒大,恒大旗下全国各在售楼盘推出75折优惠,随后融创推出“30天无忧退房”计划,保利每周10套特价房限量秒杀,万科青岛全系产品开启1万元起购。特价房、打折房、30天无理由退房……各种优惠方式层出不穷,这些策略也在一定程度上为房企和市场起到了保暖的作用。

  要素二:共有产权房政策

  2020年3月,城阳区出台 《关于吸引人才享受共有产权住房政策的实施意见》,从房源和资金方面给予支持,减轻人才购房压力。《意见》提出,在区域内统筹优质商品住房,面向从院士到大专学历等各类人才开放。根据青岛市确定的人才七个层次,对不同层次人才购房时由企业承担购房总价的20%或30%,与企业共有产权。

  根据政策,属于一至四层次的人才,产权比例为3:7,期限为8年,期满后,企业无偿赠送共有产权;属于五至七层次的人才,产权比例为2:8,期限为5年,期满后,人才按照“孰低”原则,回购共有产权。6月,城阳共有产权房政策作出进一步调整:对于五至七层次人才购置人才共有产权住房的,本人与区属国企的产权比例调整为7:3。

  共有产权新政推出后,对于城阳楼市起到了明显的拉动作用。2020上半年城阳共卖出新房12921套,夺得青岛区域成交亚军,单区成交量占比全市总成交量的21%,成交面积1442121.05㎡。如果再加上高新区上半年成交的4059套新房,城阳的新房成交量已接近冠军西海岸的成交数据。

  要素三:公积金新政

  2020年2月,青岛市住房公积金管理中心出台新政,允许受疫情影响的企业暂缓缴存住房公积金,企业也可申请降低住房公积金缴存比例,单位和个人比例最低不低于5%。针对企业受疫情影响无法按时缴存的,补缴后视同正常缴存,不影响职工申贷。

  这一新政,在“复工复产”中助力成效明显,据官方数据,截至5月底,青岛已有1649家企业缓缴公积金,363家企业降低缴存比例,企业共减负约2亿元。

  要素四:LPR

  房贷是许多置业者共同关注的热点之一,也是许多购房者买房前必要考虑的要素,“LPR”则是2020上半年房贷市场上的“当家词汇”。

  据官方数据,今年LPR在2月、4月曾两度降息,1年期LPR年内累计下行30个基点,5年期以上LPR累计下行15个基点。

  6月22日,据中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心刚刚公布的数据,1年期、5年期以上LPR维持在3.85%、4.65%,均与5月报价保持不变。至此,LPR连续两个月“按兵不动”。

  以100万贷款本金、30年等额本息的住房贷款为例,LPR每降5个基点,买房人月供可以减少约30元,合计30年能减少利息大约10800元;降息10个基点,相当于月供降息60元,合计节省21637元。粗略计算,今年上半年两次降息后,月供还款额累计可省90元/月。

  

  2020楼市下半场预测:

  新房二手房“稳字当头”近期LPR存还有下调的可能

  青岛一家专业数据机构的高级分析师受访表示,从上半年土地供应量来看,下半年青岛楼市并不会缺少新盘,特别是西海岸、城阳、即墨等区域,2020下半场将会涌现出许多新面孔。

  虽然如此,但业内表示,下半年青岛楼市新房成交量和价格方面,预计依旧是“稳”字当头,房源售价较之上半年会有波动,但不会大起大落。主城区新房价格相对“坚挺”,不排除会出现改善新盘定价“比较自信”的情况。

  青岛某大型房屋中介市场部负责人受访时也坦言,二手房市场下半年预计也是以“稳”为主,首先是会保持平稳的成交态势。房价方面,时至6月份,青岛主城区二手房价格已经开始趋稳,辅城区及近远郊二手房源下半年不排除会出现“房东小幅降价促成交”的现象,但整体来看,不会出现太大波动。

  金融业内受访时表示,LPR虽已连续两个月按兵不动,但并不意味着未来会“原地踏步”。人民银行7月1日起下调再贷款、再贴现利率0.25个百分点,进一步降低银行负债成本和实体经济融资成本。预测今年第三季仍有降息降准机会,LPR报价维持不变最长时长为3个月,7月LPR存有下调的可能,但需要降准或降息的驱动。

  业内专家直言,房贷资产一直是相对优质的银行资产,银行也有动力继续积极布局该领域业务。综上所述,下半年房贷利率或仍有下行空间。

  对于2020楼市“下半场”您是怎么看的,,又有哪些期待?欢迎留言区发表观点,参与讨论~~

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