菲律宾马尼拉房价下跌，中国投资者面临亏损

马尼拉金融中心马卡蒂3房公寓价格同比下跌1.65%

经过八年不间断的房价上涨，菲律宾的住房市场现在正在迅速冷却。截至2020年第一季度，马卡蒂中央商务区三居室公寓的平均价格下降了1.65％，与去年同期的15.75％的增长相比出现了大幅回升。这是连续第四个季度同比下降，尽管季度环比房价在2020年第一季度强劲上涨了5.69％。目前菲律宾马尼拉的房价收入比在31.38，在亚洲的主要城市中属于中高水平，但市区房价租金比仅为17.06，在亚洲各主要城市中属于非常低。

需求减弱

由于COVID-19大流行暂时关闭了海上菠菜以及服务外包业务，因此在罗克韦尔中心、马卡蒂CBD、湾区和博尼法西奥堡(Fort Bonifacio)，博彩业务的接受度正在下降。高力国际(Colliers International)表示，预计今年二级住宅市场的空置率将上升。

过去在强劲的需求和快速的经济增长中，马卡蒂中央商务区的房地产价格从2010年到2018年上涨了近132％，2019年又同比增长10.2%。另外租金回报强劲，目前马尼拉大都会区租金回报率达到5.86%回报率，现在马尼拉大都会区房价在3,952美元每平方米的均价。

菲律宾经济20多年来首次出现萎缩。根据菲律宾统计局(PSA)的数据，2020年第一季度，菲律宾经济同比萎缩0.2%，与2019年第四季度的6.7%和2019年第一季度的5.6%形成鲜明对比，这是受冠状病毒相关的行动限制、业务关闭、航班取消和失业影响。这是该国自1998年亚洲金融危机以来的首次经济收缩，预计第二季度的国内生产总值数据将更加糟糕，因为延长的封锁期将给国内需求带来更大的损失。

最近，政府将其对菲律宾2020年经济萎缩的预测下调至-2% 至-3.4%，比之前预测的0%至-1%还要糟糕。预算赤字预计也将达到1.56万亿PHP(310亿美元)，约占该国GDP的8.1%，是原先估计的3.2%赤字的两倍多。

公寓供应持续增长

根据高力国际（Colliers）的数据，马尼拉大都会中央商务区的公寓库存继2018年同比增长11％之后，在2019年达到130,090套，同比增长9.4％。2019年共交房11,200套公寓，比2018年的11,800套略有下降，但仍比过去十年的年平均7,500套有所增加。

博尼法西奥堡(Fort Bonifacio)已交房的主要住宅项目是Montane（781个单位），Tron Towers T3（548个单位）和Uptown Parksuites T1（712个单位）。在马尼拉湾地区，Pixel Residences交房了170个单位。其他已交房的项目包括罗克韦尔的洛林大道（269个单位）；马卡蒂的花园塔1（340个单位）; 和Alabang的South Key Place（203个单位）。

湾区的一些公寓项目比原计划提前交房，开发商抓住了从事离岸菠菜业员工的强劲需求。据高力国际（Colliers）称，湾区预计将是2020年顶级公寓市场，尽管博尼法西奥堡（Fort Bonifacio）因其高端商场，餐厅，办公楼和国际学校而仍然是首选的居住地点。

根据Colliers的估计，Fort Bonifacio和湾区将在2020年至2022年间完成80％的项目竣工。总体而言，到2022年底，马尼拉大都会的公寓库存预计将达到158,300套，比去年增加约22％。

谁在买菲律宾的房子

菲律宾是世界上最大的汇款接受国之一，约有1,020万菲律宾海外侨民（OFW）在全球210个国家和地区生活和工作的工人，其中47％为永久移民，41％为临时移民，其余为“非正常移民”。根据海外菲律宾委员会（CFO）的数据，在永久性的海外菲律宾人中，有65.2％居住在美国，其次是加拿大（13.1％），欧洲（7.1％），澳大利亚（6.8％）和日本（3.4％）。据世界银行估计2019年菲律宾接收现金汇款总额达到创纪录的301.3亿美元（约占GDP的8.5％），同比增长4.11％，这些汇款中有60％直接或间接汇入了房地产部门。

由于菲律宾暂时没有非常官方的关于海外买家的主要构成，我们参考菲律宾当地房产巨头Ayala Land在2017年的数据，数据显示在Ayala Land 的海外买家中中国投资者占了49.4%，其次是美国投资者15.2%，新加坡、香港和台湾投资者也占据不少比例。

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