菲律宾马尼拉房价下跌,中国投资者面临亏损

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马尼拉金融中心马卡蒂3房公寓价格同比下跌1.65%

  

  经过八年不间断的房价上涨,菲律宾的住房市场现在正在迅速冷却。截至2020年第一季度,马卡蒂中央商务区三居室公寓的平均价格下降了1.65%,与去年同期的15.75%的增长相比出现了大幅回升。这是连续第四个季度同比下降,尽管季度环比房价在2020年第一季度强劲上涨了5.69%。目前菲律宾马尼拉的房价收入比在31.38,在亚洲的主要城市中属于中高水平,但市区房价租金比仅为17.06,在亚洲各主要城市中属于非常低。

  

  需求减弱

  由于COVID-19大流行暂时关闭了海上菠菜以及服务外包业务,因此在罗克韦尔中心、马卡蒂CBD、湾区和博尼法西奥堡(Fort Bonifacio),博彩业务的接受度正在下降。高力国际(Colliers International)表示,预计今年二级住宅市场的空置率将上升。

  过去在强劲的需求和快速的经济增长中,马卡蒂中央商务区的房地产价格从2010年到2018年上涨了近132%,2019年又同比增长10.2%。另外租金回报强劲,目前马尼拉大都会区租金回报率达到5.86%回报率,现在马尼拉大都会区房价在3,952美元每平方米的均价。

  

  

  菲律宾经济20多年来首次出现萎缩。根据菲律宾统计局(PSA)的数据,2020年第一季度,菲律宾经济同比萎缩0.2%,与2019年第四季度的6.7%和2019年第一季度的5.6%形成鲜明对比,这是受冠状病毒相关的行动限制、业务关闭、航班取消和失业影响。这是该国自1998年亚洲金融危机以来的首次经济收缩,预计第二季度的国内生产总值数据将更加糟糕,因为延长的封锁期将给国内需求带来更大的损失。

  最近,政府将其对菲律宾2020年经济萎缩的预测下调至-2% 至-3.4%,比之前预测的0%至-1%还要糟糕。预算赤字预计也将达到1.56万亿PHP(310亿美元),约占该国GDP的8.1%,是原先估计的3.2%赤字的两倍多。

  公寓供应持续增长

  根据高力国际(Colliers)的数据,马尼拉大都会中央商务区的公寓库存继2018年同比增长11%之后,在2019年达到130,090套,同比增长9.4%。2019年共交房11,200套公寓,比2018年的11,800套略有下降,但仍比过去十年的年平均7,500套有所增加。

  

  博尼法西奥堡(Fort Bonifacio)已交房的主要住宅项目是Montane(781个单位),Tron Towers T3(548个单位)和Uptown Parksuites T1(712个单位)。在马尼拉湾地区,Pixel Residences交房了170个单位。其他已交房的项目包括罗克韦尔的洛林大道(269个单位);马卡蒂的花园塔1(340个单位); 和Alabang的South Key Place(203个单位)。

  湾区的一些公寓项目比原计划提前交房,开发商抓住了从事离岸菠菜业员工的强劲需求。据高力国际(Colliers)称,湾区预计将是2020年顶级公寓市场,尽管博尼法西奥堡(Fort Bonifacio)因其高端商场,餐厅,办公楼和国际学校而仍然是首选的居住地点。

  根据Colliers的估计,Fort Bonifacio和湾区将在2020年至2022年间完成80%的项目竣工。总体而言,到2022年底,马尼拉大都会的公寓库存预计将达到158,300套,比去年增加约22%。

  

  谁在买菲律宾的房子

  菲律宾是世界上最大的汇款接受国之一,约有1,020万菲律宾海外侨民(OFW)在全球210个国家和地区生活和工作的工人,其中47%为永久移民,41%为临时移民,其余为“非正常移民”。根据海外菲律宾委员会(CFO)的数据,在永久性的海外菲律宾人中,有65.2%居住在美国,其次是加拿大(13.1%),欧洲(7.1%),澳大利亚(6.8%)和日本(3.4%)。据世界银行估计2019年菲律宾接收现金汇款总额达到创纪录的301.3亿美元(约占GDP的8.5%),同比增长4.11%,这些汇款中有60%直接或间接汇入了房地产部门。

  由于菲律宾暂时没有非常官方的关于海外买家的主要构成,我们参考菲律宾当地房产巨头Ayala Land在2017年的数据,数据显示在Ayala Land 的海外买家中中国投资者占了49.4%,其次是美国投资者15.2%,新加坡、香港和台湾投资者也占据不少比例。

  

  出海机会

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