黄奇帆:人均住房面积50平方米是中国房地产天花板

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  1990年的时候中国还没有房地产,都是单位造点房子分配,机关事业单位造房子分配,当时整个中国城市居民的人均住房,是8平方米,包括上海在内都是人均八平方,三口之家能够住30平方米的建筑面积,使用面积20来平方,也算是蛮好的一个像样的家庭,但实际上这20几平方就是一大一小的两个居室,实际上也是很困难的,这是当时。

  1990-2000年中国开始有房地产,开始加大房产建设,那个时候到2000年的时候,那一年整个中国各大城市房产商建了1亿平方米的房子。

  1990年全中国所有的单位造的房子,不是房产商,因为没有房产商,所有单位造的房子统统加起来,1990年没有超过1000万平方米。

  2000年有1亿平方米,不是单位造的,是房产商造的。也就开始房产商的市场化。

  从2000年到2010年,2010年中国造了多少房子呢?房产商造了10亿平方米,又涨了10倍。

  然后从2010年的10亿,到2017年我们那一年建了17亿平方米。如果没有什么障碍房地产这么狂下去,是不是就会变成20亿,或者再过10年变30亿呢?

  不可能的,因为市场饱和了,因为1990年人均住房面积8平方不够住的,到了2000年人均住房也就到了11平方米,但是2010年中国的人均住房到了30平方米,2019年就去年统计下来全国城市化居民,农民不算,城市化地区人均住宅面积48平方米,大体是50平方米。

  一个人到了50平方米,三口之家150,讲全国平均,这就过剩了。当然还有住的很困难,没有房子住。但是从人均角度讲,这个到了50平方米,是平衡了达到峰值了。

  到了人均50平方米,年建设量17亿平方米,实际上是中国的天花板,哪怕我们中央政府不说,房子是用来住的,禁止房地产再用他来炒作,我跟你说识时务的房产商市场规则也会推动房产的产量从高一年生产17亿,过个3、5年降到15亿、14亿,而不是每年总是35%、50%往上增长。

  这个是不会的,市场会起这个作用,这个一个概念,就产量的概念。

  第二个就所谓价格,1990年多少钱呢?一平方米200块,你那时候工资是多少呢?58块。

  我讲这个意思,就是说那时候的房价很便宜,到2000年的时候,这个房价差不多就是在平均上海的房价,就是在2000多块,最贵的房子上海衡山路、高安路这些地方,房子就是7000一平方,其他地方1000多、800,均价在1000多,我的意思是说10年涨了10倍。

  然后又过了10年,上海的房子2000多块均价,2010年到了2万块,又涨了10倍,2万块均价,衡山路那种房子就变成了12万,这意思2000年7000块一平方,现在12万,涨了15倍,差不多翻了4番。

  就这个概念。

  那么你说这是货币现象,因为我们通货膨胀,我们的M0基础货币,2000年是整个中国的基础货币M0只有多少呢?只有2万多亿,到了2010年是多少呢?20万亿,到了现在是多少呢?34万亿基础货币。这么讲是通货膨胀,从2万多亿变成30几万亿,涨了十五六倍。

  对房子来说,房子还是涨了,因为房子的确是一个吸收通货膨胀的概念。

  在这个意义上只要房子供不应求,而国家货币又在超发房子的确会涨,但是现在三个概念都没了,一房产供不应求概念没了,已经供过于求了,人均都在50平方米了,大量的房子是卖不掉的。

  因为大量的人家里有2-3套,二手房现在要把他卖掉。你算算账我有2000万的房产,要把他卖掉变现1000万,没有2年、3年还卖不出去,在这个意义上其实房产已经过剩了,不要再想供不应求的概念。

  第二个国家现在的货币不会超发的,过去20年中国的货币超发,不是政府想超发,是外汇顺差每年不断的挤过来,每年有4千亿美元顺差,10年就是4万亿,4万亿美元顺差了,谁买单呢?

  必须有国家把他储备下来,国家就要印出20几万亿人民币,把这个各种银行企业手中的外汇买过来,这是强迫你的,因为只要有外资不断进来,外资每年一千多亿投进来,那么就是顺差,然后贸易出口又是顺差,这两个顺差一年4000亿,逼着政府必须印钞票把他买过来,这个买过来,这就造成中国货币超发,但是今后10年,整个美国整天跟我们贸易摩擦,就是说你中国人欺负他每年赚走他几千亿美元。

  第三个原因就是对于房产的企业也会开始控制,要知道中国最容易创造的公司是什么?是房产公司。

  大家知道中国有多少房产商吗?每一万人有一个公司,13亿人包括农民在内,就会有13万个房产公司。上海有2000多万人,上海就有2000多个房产公司,多如牛毛。

  但是整个中国差不多10万个房产公司,中国前10位的房产公司,规模比如说恒大,一年一万亿销售值的房产公司,这10家房产公司,就把中国一年刚才我说了17亿平方米差不多十几万亿的销售值,80%这10个企业就做完了。

  然后还有那么几百个房产公司,就把99%做完了,我这么讲什么意思呢?你10万个里面还有9万多个基本是僵尸企业。你要想象清楚,这个意义上全民狂热造房搞开发公司的热潮过去了。所以你如果现在还没搞房产公司你别去搞,你还不如买股票。

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