内中环被遗忘的角落将拍地 曾经敲锣打鼓等拆迁

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  在上海,如果提到杨浦区,相信很多人的第一反应都是五角场、新江湾或是中原,很少会有记得在黄浦江沿岸,比邻复兴岛的地方,还有一个同样属于中环线内的地方——定海路社区。

  2018年,这里曾经发生过某小区居民每晚敲锣打鼓盼望政府尽快解决动迁问题,甚至还有不少80多岁的老奶奶也参与其中。

  

  (曾经定海社区某小区居民们深夜敲锣打鼓要求政府尽快动迁 图片来源:网络)

  之后类似的事件逐渐消失,取而代之的是126、129、130街坊等旧式里弄相继动迁的消息。

  但除了上述这些旧改地块外,定海街道里仍然有不少棚户区等待改建,当你真正站在这里的时候,你甚至会不敢相信自己是身在上海,仿佛这里被上帝遗忘了很久,成为了一个“与世隔绝”的地方。

  

  (棚户区与高楼有时也只是一街之隔)

  反观这里的土地出让单价,竟然要比内环内的宅地成交价格还要高。

  近期,上海土地市场就推出了一块位于中环线内的宅地——杨浦区定海社区D5-1地块(定海路街道152街坊),起始总价20.01亿元,起拍楼板价高达55000元/平,容积率2.5,计容面积36396.25平。

  

  (杨浦区定海社区D5-1号地块现状)

  

  (D5-1号地块南侧为绿地在建中的商办项目)

  而去年4月,保利竞得位于杨浦区内环线的宅地——江浦社区B2-03地块(江浦街道159街坊),由于面积更大,总价超过了40亿,但当时成交的楼板价也才只有53772元/平。

  

  (D5-1号地块VS杨浦其他项目情况)

  距离此次出让地块仅一站地铁的华发公馆,其新房的单价已经达到了9.4万/平,而位于杨浦内环的翡丽甲第单价也达到了9.6万/平。

  按照土地价格传到新房价格这一铁律,这块定海社区的宅地未来售价低于10万/平的概率将几乎为零。

  但是,10万/平左右单价的新房项目在上海并不算少数,尤其是在今年。

  和一些热门的置业板块相比,被棚户区包围的定海社区既没有令人眼前一亮的教育资源,也不如一些板块环境优美紧邻滨江,出入市中心的交通也仅依靠12号线这一条,综合来看其竞争力实在一般。

  

  (内中环各热门板块价格对比)

  如果再把定海社区拉出来和中环线外的一些板块对比,就会发现如果对环线没有太多的要求,同样的价格购房者还可以选择大宁和新江湾等热门的置业区域,比较之下,这两片区域的生活配套和城市面貌明显会更好。


  (新江湾城环境 图片来源:网易房产)

  这也解释了为什么定海社区周边新房的去化速度明显不如前者,而二手房价格也一直停留在6w左右的原因(VS大宁、新江湾二手房均价已经7w+)。

  可以说,定海社区是一个需要信心的地方,不管是对选择这里拿地的开发商,还是对选择置业在此的购房者。

  由于这幅地块出让时本身带有诸多限制条件,例如:轨交退界要求、架空线入地、配建邮局等等,想来应该已经有开发商为它托底。

  但开发商来了终归会走,面对着已经起飞的房价,又会有多少购房者愿意留下等待呢?

  -END-

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