“改姓”的西康路989,3房最低1400万还有性价比?

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  西康路989,从事地产行业超过一定年限的人不会陌生,这是个上海早期非常知名的豪宅项目。

  其实,从项目推广名能够猜到这是个极力往老静安或南京路上靠的项目,毕竟老静安代表着上海底蕴,代表着商业繁华,也代表着的高端住区。

  但客观事实是,西康路989与老静安相隔一条马路,依旧是个实打实的普陀区长寿路项目。

  

  西康路989从前姓华侨城,如今4期产品已更换了“主人”为祥源控股,所以即将面世的4期产品对外推广名为祥源西康路989。

  这是祥源进入上海的首个项目,从项目外围挡就能看出,开发商是个地地道道的文旅地产房企,查询官方也能发现,祥源控股“是一家以文化旅游投资运营为主导的大型企业集团”。

  

  祥源一家总部位于安徽合肥的文旅地产房企,旗下除了地产业务外,还有上市公司祥源文化、交建股份以及未上市的祥源茶业等业务线。的确,是一个规模相对较大且有实力的房企。

  祥源控股除了在二级市场收购这处西康路989项目外,今年在土地市场上也出现了祥源的身影。

  就在本月16日(6月16日),嘉定南翔镇JDC2-0202单元21-02地块被祥源控股以总价10.74亿竟得,成交楼板价27253.92元/平方米,溢价率0.94%。

  这或许是祥源控股进入上海的第一次土拍,这座城市对房企发展而言仿佛是插旗打卡的必经之地。

  既然是收购项目,难免会有一系列小问题,要知道,西康路989的开发历史已有十年之久,算是个新老混合型社区。这意味着,同一个小区,前期房源与祥源本次即将开盘的房源在外立面上就有明显变化,毕竟经过十年风吹雨打的房子,外立面会有些许褪色。

  

  项目总园林占地面积约1.4万方,社区中心有大面积景观环绕,从数据来看,绿化面积确实比较可观;不过购房者也要清楚,本次开盘的4期房源与前3期共处同一社区,如此之大的景观占地并不是单独给到4期购房者,前3期业主同样能够享受到这片约1.4万方的园林景观。

  除此之外,本次推出的4期房源也与前3期业主合用同一地下停车场和会所等设施,就是十年前的房价与现在的房价有天壤之别,不知购买4期的业主是何感想。

  

  

  至于学区,该项目前期房源已交付并入住,对口小学为回民小学,只能说是公办,真谈不上是好学区;中学则相对略好,对口同济二附中。本次开盘的4期房源也在该小区内,因此也极有可能对口上述这两所学校。不过有个问题摆在购房者面前,孩子学习是个系统性工程,小学打不好基础,中学谈何容易?这对于有学区需求的购房者来说,也是个艰难的问题,毕竟该盘最低价也差不多要1400万,并不低呀。

  本次推出的房源是项目最南侧靠近安远路上的三幢楼,安远路以南则是老静安江宁路板块,仅隔一条路,该盘与老静安就分隔开来。

  户型面积有125平3房2厅2卫、180平4房2厅2卫、200平4房2厅3卫、208平4房2厅3卫,预计单价11-12万/平。

  

  125平3房

  也就是说,买在这里,125平总价约1400万;180平总价要到2000万以上。

  项目多为两梯三户设计,这样就要牺牲掉中间套户型的通透性,所以该盘的小户型125平就存在这一弊端,全南户型,北面无窗子,夏天是有闷热感的,而且名义上是4开间朝南,但朝北书房明显采光面更小,且位于户型内侧,采光是有天然缺陷的。

  对比同板块竞品锦绣里,同样是3房户型,面积虽然略大为133平,但户型南北通透,适合主流家庭,并且总价也同样在1400万,如此对比,显然西康路989小面积户型失去了优势。好在锦绣里开盘时间略早,不然西康路989小户型极有可能会遭遇锦绣里这一大竞品。

  大面积180、200、208平4房已不属于刚需房范畴,而且都是边套户型,南北通透,具备舒适性,相比于锦绣里、静安天御同等面积段改善型3房来说,有一定性价比。

  

  180平4房

  

  200平4房

  

  208平4房

  但对于4房来说,市面上同等面积段的竞品也有不少,比如苏河湾润府的184平4房,总价也同样控制在2000万左右,而且还是在新静安,地段更理想;另外市面上4房面积段还有正在取证中的中海汇德里的130、140平4房、天悦160平4房,仁恒静安世纪145平4房,这些项目总价基本控制在1500万之内,同样有性价比,若此时入市,或也对西康路989的4房产品产生影响。

  所以,最终项目能否得到市场关注并热销,还看开盘结果吧。

  -END-

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