10年房龄“老新房”今售卖 你能下得去手吗?

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  近日,浦东高行出现了一个“老盘新推”项目,若不是本次取证认筹,该盘在金老板的印象中早已成为“过去时”了。

  如今,在资本驱动下,高周转已成为了房企普遍存在的现状,恨不得当天拿地,当天进场施工。

  反而一些小型房企,在没有资金层面的压力下会更加从容,就如这个十足的“老项目”东源名都,在上海地产圈沉沉浮浮将近20年,如今还能拿出一点新房来卖。

  

  

  查询下该盘的开发商上海源东房地产开发有限公司,实控人大概有20家企业,的确是小型房企,而且还有新发现,上海普陀区的象源丽都项目也出自该房企之手。

  这就豁然开朗了,因为在2018年,金老板同样以为象源丽都是个二手房时,3月份该盘就拿出了126套新房房源来卖,这操作和即将开盘的东源名如出一辙,果然是出自一家房企之手。

  这类小型房企借着拿地早、成本低等优势,在没有资金压力的情况下,捂盘慢慢卖就成为了他们的主要特点。

  如果追溯到该盘的开发起点,大概时间点在2001年,在高行区域,包括东源丽都东区、西区,以及东源丽晶别墅,整个一片区域将在今年开盘推出的最后一幢楼后,正式宣告终结,时间跨度长达20年。

  

  东源丽都也不是纯商品房社区,里面还有大部分原拆居民在此居住,所以该盘是个商品房与动迁房混合社区,高端与否在这里也就体现出来了。

  本次推出的这幢楼位于项目西区的8号楼,只有一幢楼,共2个门洞72套住宅。

  

  根据金老板了解到,该盘虽然作为新房售卖,但实际建成时间要追溯到2010年了,所以说购房者现在买的这幢楼,是个已经建好10年的房子,按照房龄,如何理解这幢楼是新房还是二手房,可能还真有点困难。

  新房外立面看着新颖是显而易见的,然而这个“老新房”的房龄有10年的光景,金老板是看不出“历久弥新”的感觉,反而会觉得这就是个二手房。

  

  

  即将开盘的8号楼实景图

  不可否认,社区居住氛围是非常不错的,人多也没什么空置率。但有个问题,内部太过成熟,使得公共部分看起来就有些杂乱破旧,单看进入社区的大门,外墙早已脱落的一塌糊涂。

  

  社区大门

  另外,居住成熟也会导致社区的停车位会十分紧张,所以在社区马路上,除了停车位停满车辆外,路边也全部都是临时停车位。试想一下下班回家进入小区找车位能找到头大是个什么感觉。

  

  社区内道路两旁都是临时停车位

  由于规划设计年代久远,所以在房子的北侧,高区能够看到这样几处连廊,俗称消防通道。这在如今新上市的商品房中无论如何都是再难见到的设计了,买一处这样的房子,不知客户内心是何想法。

  

  8号楼北侧的连廊,即消防通道

  本次项目推出的8号楼为一梯两户设计,得房率约78%左右,按照20年前的观点来看,得房率是偏低的,但放在当下,倒成为了优势。

  户型只有两种,分别为建面约118平3房2厅1卫和约139平3房2厅2卫。

  从格局来看,两款户型还比较符合居住需求,方正且南北通透,但按照面积段与功能性来看,此户型也都是过时产品了。

  118平在如今,多数项目都能做到3房2卫,或者4房格局,无论怎样都能有更多的使用空间,然而该盘在如此面积段,且高得房率下,只做到了3房1卫,空间感虽然有了,但实用性不强,而且朝南也只有客厅和主卧两个采光面,舒适度也明显不足。

  

  118平3房2厅1卫

  139平为3房2厅2卫,比118平大了将近20个平方,但也只多出一个卫浴空间,难道一个卫浴要占用20个平方吗?从户型图上来看,朝南有4个采光面,餐厅也放在了朝南方向,如果把这里改造为一个房间,+1的使用空间是有了,但餐桌就没地方摆放了,所以这一处朝南空间,也只能当做餐厅使用。该户型的设计也实属尴尬,毕竟多出这20个平方,总价要多出100多万。

  

  139平3房2厅2卫

  该盘也不是完全没有优势,毕竟是多年前的社区,物业费还停留在多年前的价格标准,只有1.55元/月/平,放在当下,就连郊区的房子物业费都比这里高,成本确实能省一些。

  但也要说明,物业费低后期的维护、保养也很难跟上,看各个楼栋随处安装的伸缩衣架也能知道物业管理水平了。

  所以买到这里,享受好的服务基本不能指望了。

  

  阳台外侧有很多伸缩衣架

  高行位于金桥北面,金桥集中了众多高端产业,比如华为、日立、诺基亚贝尔等公司,但因为金桥产业太过高端,从而挤压了高行的发展,因此在这里,高行没有太多商业、产业等设施,城市界面看起来也很低端。

  另外在高行西侧,又临近高桥的森兰国际住区,由于有学区和国际住区的加持,使得森兰一度成为沪上中高端人群的置业热门地。森兰的高速发展,也同样在变相打压高行,在两处高等级板块的夹击下,高行就这样默默无闻的发展。

  所以走在这里,能够看到的只有沿街商铺,烟火气十足,但缺乏高端业态。

  

  

  另外在学区上,东源名都附近有华高幼儿园、华高小学等,属于菜小行列。

  本次东源名都出售的最后一幢楼均价约5.6万/平,118平总价约650万,139平总价约750万,毛坯交付。

  

  

  以地段来看,这儿的价格并不是很高,属于市场接受范围,但项目毕竟建面较大,加上税费以及后续装修费用,少则也要三四十万,这样来看,看似不高的价格平摊到房价里,也就不低了。

  可以对比下能级更高的森兰,今年1月开盘的森兰壹公馆,精装房+学区,单价才也6万/平。

  而东源名都,户型一般、无学区、板块能级不高、房龄又老、又是毛坯房,能用5.6万/平买房的购房者,想必6万/平出头的价格也差不多能够得到吧。

  -END-

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