杭州“万人摇”背后：房价降了 却也买不到了

“万人摇房”这事儿，在杭州已是见怪不怪。

有媒体统计，从2018年5月杭州融信澜天“万人摇”至今，杭州已有28个新房项目摇号人数过万。

最新最热的一个，是紧邻着西溪国家湿地公园的远洋西溪公馆项目——959套房源，59637组符合资格客户摇号，平均中签率仅1.61%。

而这还不是最低的，去年8月底开盘的天都城滨沁公寓中签率0.66%，去年10月初开盘的金色和庄中签率0.77%。

“新杭州人”苏梅苦笑：“想在杭州买套新房，不仅得有钱，还得有锦鲤附体”。

（图片来源：公众号“丁祖昱评楼市”）

多地“万人摇” 有人“陪跑”30多次

苏梅是在2014年的时候，从北京迁居到杭州的。她当时的想法很简单：北京工作生活压力都太大了，杭州互联网气氛活跃，机会也不少，工作节奏慢一些，气候环境也更宜居，“到那边之后，攒2、3年钱，就可以凑个首付了”。

那一年，杭州楼市正好打响了降价第一枪——2014年2月单月14335元/㎡的新建商品住宅成交均价，环比下降了6.4%，同比下降了15.4%。如果从全年均价来看，北京是25628元/㎡，杭州只有15475元/㎡，“全北京最后平均下来的均价，都能在杭州市中心的西湖区买房了”。

但她没预料到，因为G20的召开，杭州房价瞬间从领跌变成了领涨——G20峰会后一个月，即2016年10月，杭州新建商品住宅单月成交均价为18983元/㎡，而2015年10月时候，这个数字还停留在15041元/㎡，同比涨幅26.2%。

在研究机构看来，杭州2015年那一轮的涨价，算是补涨，“在2015年之前，杭州房价一直在阴跌。2015年之后，互联网产业迅速发展，颠覆既有经济模式。而在杭州，因为有阿里巴巴的带动，加上民营经济活跃，杭州的产业结构重构更快，工业、制造业等传统经济逐渐被剥离，新经济模式已经成为当地GDP的主要支撑。且G20利好下杭州基础设施大幅改善，房价有强烈补涨预期，开始触底反弹”。

面对过热的楼市，苏梅开始观望，想等到房价往下走的时候抄底入手。同样，出于对稳定房价的考虑，杭州在2017年后开启了严格的新建商品房限价政策。但不论个人还是当局，都没料到，市场却在另一个天平上加剧失衡。

按照规律，一二手房折价率达到20%以上的城市，就会引发新房的抢购；如果达到40-50%，则容易引发“万人摇”，中签比例堪比打新股。

而在杭州，房天下数据显示，今年4月，全杭州二手房成交均价约为34400元/㎡，而易居研究院数据显示，当月的新房成交均价，为28198/㎡，普遍倒挂率达到18%。

具体项目上，以远洋西溪公馆为例，该项目均价（毛坯）均价为27917元/m，并以准现房形式入市，而旁边的大华西溪风情项目，二手房均价已经达到了49671元/m，路对面的中海西溪华府和融创河滨之城二手房，更是达到了50059元/ m和58870元/ m。也就是说，这个楼盘新房的价格和周边的二手房的价格，已经倒挂超过1万元，甚至仅为一些周围在售二手房的一半价格。

“那么大的价格优势，你说我怎么可能不报名”，据苏梅透露，就她所知，身边至少还有4名同事，都报名了远洋西溪公馆摇号，但直到昨天，都没有听说谁摇上了。

而在买房群里，甚至有人已经陪跑了34次。

不止是杭州，同样的现象，在南京、成都、深圳等地都一样发生着。

据21世纪经济报道统计，2020年以来，成都共有6个项目出现“万人摇号”的局面，除一个项目的中签率在8%外，其余项目的中签率均不足5%。

而在南京，6月1日上午，江畔都会上城正式开盘，共223套房源销许（含人才房67套），吸引11890组买房人报名，综合中签率约1.9%。

现象背后：

失衡的房价倒挂和斩不断的违规资金

因疫情而推迟开放的售楼处以及对应延后释放的购房需求，或许是造成多地“万人摇”的原因之一。但如上所提到的一二手房价格倒挂，才是问题的最关键点。

有杭州本地自媒体做了个《杭州楼盘一二手套利收益排行计算表》，以表中的滨江华成大江之星楼盘为例，目前二手房价格为2.3万/㎡，而一手房单价仅为1.2万元/㎡，购买一套86㎡的新房，若按30%的首付+5%的按揭利率计算，则买入一年后，总收益率可达到273.63%。

（图片来源：公众号“地产小王子”）

南京江畔都会上城新房销许均价31307元/㎡，而该项目目前二手房价格约32584元/㎡，周边二手房小区雅居乐滨江国际、正荣润江城的均价已经达到32500-37000元/㎡；成都恒大天府半岛3月11日取得预售证，精装均价12479元/㎡，而该项目二期在售二手房参考均价为16966元/㎡……倒挂率虽没有杭州高，但同样都是“买到就是赚到”。

而另一个原因，来自于需求端的高涨——虽然这几个城市都未有放松限购的迹象，但都开放了人才落户、购房优惠政策，祭出百万级补贴。

如杭州，从去年开始，其落户政策就一路放宽：2019年5月规定，全日制大专、本科学历+在杭工作、社保缴纳1月以上且已到账+年龄35周岁以下(大专)、45周岁以下(本科)即可落户；8月，杭州将应届高学历毕业生生活补贴政策调整为本科1万元、硕士3万元、博士5万元；2020年2月，杭州推出“战疫引才、杭向未来”八大举措，对A类顶尖人才按“一人一议”最高给予800万元购房补贴，B类、C类和D类人才分别给予200万元、150万元、100万元购房补贴；且4月起，A类人才在杭购买首套住房可免摇号，B、C、D、E类人才及符合条件的相应层次人才在杭购买首套住房，可在新建商品住宅公开摇号销售时按不高于20%的房源比例优先供应。

原本这几个城市就是中高端人才最想去的城市，而开放的城市氛围和各类实质性补贴，更加容易吸引类似苏梅这样的人才前来。

此外，今年里来得更容易的资金，也在一定层面上对楼市起了推波助澜作用。

4月时，深圳因楼市迅速升温，引发监管追查是否有银行资金违规进入楼市。同时间里，浙江省银保监局公开处罚了两家浙江本地的村镇银行，其中，余杭德商村镇银行因“未有效管控贷款资金使用，导致个人经营性贷款被挪用于购房”，被罚款35万元；浙江富阳恒通村镇银行则因“未有效管控贷款资金使用，个人消费贷款资金被挪用于购房”，被处以30万元的罚款。

虽然近年来上头一直在提“严禁资金违规流入房地产市场”，但显然时不时仍有漏网之鱼。而今年受疫情影响，国家放宽了对小微企业的贷款支持，更是助长了这笔资金的肆意走向。

央行6月10日发布的数据显示，5月新增人民币贷款14800亿元，比去年同期多增2984亿元。其中，短期贷款新增2381亿元，比上月和去年同期分别多增101亿元和433亿元；中长期贷款新增4662亿元，比上月多增273亿元。

有业内人士和壹线君表示，“现在小微企业抵押贷款利率都比住房按揭贷款利率低了，而杭州区域小微公司众多，漏网之鱼不下少数”。

而另一个业内人士和壹线君透露，不少大行在推行消费贷，利率低至3.78%-4.35%，据他所知，有一些珠宝商正在利用低息的消费贷帮购房人刷卡套现，再从中收取1%的手续费。