杭州“万人摇”背后:房价降了 却也买不到了

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  “万人摇房”这事儿,在杭州已是见怪不怪。

  有媒体统计,从2018年5月杭州融信澜天“万人摇”至今,杭州已有28个新房项目摇号人数过万。

  最新最热的一个,是紧邻着西溪国家湿地公园的远洋西溪公馆项目——959套房源,59637组符合资格客户摇号,平均中签率仅1.61%。

  而这还不是最低的,去年8月底开盘的天都城滨沁公寓中签率0.66%,去年10月初开盘的金色和庄中签率0.77%。

  “新杭州人”苏梅苦笑:“想在杭州买套新房,不仅得有钱,还得有锦鲤附体”。

  

  (图片来源:公众号“丁祖昱评楼市”)

  

  多地“万人摇” 有人“陪跑”30多次

  苏梅是在2014年的时候,从北京迁居到杭州的。她当时的想法很简单:北京工作生活压力都太大了,杭州互联网气氛活跃,机会也不少,工作节奏慢一些,气候环境也更宜居,“到那边之后,攒2、3年钱,就可以凑个首付了”。

  那一年,杭州楼市正好打响了降价第一枪——2014年2月单月14335元/㎡的新建商品住宅成交均价,环比下降了6.4%,同比下降了15.4%。如果从全年均价来看,北京是25628元/㎡,杭州只有15475元/㎡,“全北京最后平均下来的均价,都能在杭州市中心的西湖区买房了”。

  但她没预料到,因为G20的召开,杭州房价瞬间从领跌变成了领涨——G20峰会后一个月,即2016年10月,杭州新建商品住宅单月成交均价为18983元/㎡,而2015年10月时候,这个数字还停留在15041元/㎡,同比涨幅26.2%。

  在研究机构看来,杭州2015年那一轮的涨价,算是补涨,“在2015年之前,杭州房价一直在阴跌。2015年之后,互联网产业迅速发展,颠覆既有经济模式。而在杭州,因为有阿里巴巴的带动,加上民营经济活跃,杭州的产业结构重构更快,工业、制造业等传统经济逐渐被剥离,新经济模式已经成为当地GDP的主要支撑。且G20利好下杭州基础设施大幅改善,房价有强烈补涨预期,开始触底反弹”。

  面对过热的楼市,苏梅开始观望,想等到房价往下走的时候抄底入手。同样,出于对稳定房价的考虑,杭州在2017年后开启了严格的新建商品房限价政策。但不论个人还是当局,都没料到,市场却在另一个天平上加剧失衡。

  按照规律,一二手房折价率达到20%以上的城市,就会引发新房的抢购;如果达到40-50%,则容易引发“万人摇”,中签比例堪比打新股。

  而在杭州,房天下数据显示,今年4月,全杭州二手房成交均价约为34400元/㎡,而易居研究院数据显示,当月的新房成交均价,为28198/㎡,普遍倒挂率达到18%。

  具体项目上,以远洋西溪公馆为例,该项目均价(毛坯)均价为27917元/m,并以准现房形式入市,而旁边的大华西溪风情项目,二手房均价已经达到了49671元/m,路对面的中海西溪华府和融创河滨之城二手房,更是达到了50059元/ m和58870元/ m。也就是说,这个楼盘新房的价格和周边的二手房的价格,已经倒挂超过1万元,甚至仅为一些周围在售二手房的一半价格。

  “那么大的价格优势,你说我怎么可能不报名”,据苏梅透露,就她所知,身边至少还有4名同事,都报名了远洋西溪公馆摇号,但直到昨天,都没有听说谁摇上了。

  而在买房群里,甚至有人已经陪跑了34次。

  不止是杭州,同样的现象,在南京、成都、深圳等地都一样发生着。

  据21世纪经济报道统计,2020年以来,成都共有6个项目出现“万人摇号”的局面,除一个项目的中签率在8%外,其余项目的中签率均不足5%。

  而在南京,6月1日上午,江畔都会上城正式开盘,共223套房源销许(含人才房67套),吸引11890组买房人报名,综合中签率约1.9%。

  

  现象背后:

  失衡的房价倒挂和斩不断的违规资金

  因疫情而推迟开放的售楼处以及对应延后释放的购房需求,或许是造成多地“万人摇”的原因之一。但如上所提到的一二手房价格倒挂,才是问题的最关键点。

  有杭州本地自媒体做了个《杭州楼盘一二手套利收益排行计算表》,以表中的滨江华成大江之星楼盘为例,目前二手房价格为2.3万/㎡,而一手房单价仅为1.2万元/㎡,购买一套86㎡的新房,若按30%的首付+5%的按揭利率计算,则买入一年后,总收益率可达到273.63%。

  

  (图片来源:公众号“地产小王子”)

  南京江畔都会上城新房销许均价31307元/㎡,而该项目目前二手房价格约32584元/㎡,周边二手房小区雅居乐滨江国际、正荣润江城的均价已经达到32500-37000元/㎡;成都恒大天府半岛3月11日取得预售证,精装均价12479元/㎡,而该项目二期在售二手房参考均价为16966元/㎡……倒挂率虽没有杭州高,但同样都是“买到就是赚到”。

  而另一个原因,来自于需求端的高涨——虽然这几个城市都未有放松限购的迹象,但都开放了人才落户、购房优惠政策,祭出百万级补贴。

  如杭州,从去年开始,其落户政策就一路放宽:2019年5月规定,全日制大专、本科学历+在杭工作、社保缴纳1月以上且已到账+年龄35周岁以下(大专)、45周岁以下(本科)即可落户;8月,杭州将应届高学历毕业生生活补贴政策调整为本科1万元、硕士3万元、博士5万元;2020年2月,杭州推出“战疫引才、杭向未来”八大举措,对A类顶尖人才按“一人一议”最高给予800万元购房补贴,B类、C类和D类人才分别给予200万元、150万元、100万元购房补贴;且4月起,A类人才在杭购买首套住房可免摇号,B、C、D、E类人才及符合条件的相应层次人才在杭购买首套住房,可在新建商品住宅公开摇号销售时按不高于20%的房源比例优先供应。

  原本这几个城市就是中高端人才最想去的城市,而开放的城市氛围和各类实质性补贴,更加容易吸引类似苏梅这样的人才前来。

  此外,今年里来得更容易的资金,也在一定层面上对楼市起了推波助澜作用。

  4月时,深圳因楼市迅速升温,引发监管追查是否有银行资金违规进入楼市。同时间里,浙江省银保监局公开处罚了两家浙江本地的村镇银行,其中,余杭德商村镇银行因“未有效管控贷款资金使用,导致个人经营性贷款被挪用于购房”,被罚款35万元;浙江富阳恒通村镇银行则因“未有效管控贷款资金使用,个人消费贷款资金被挪用于购房”,被处以30万元的罚款。

  虽然近年来上头一直在提“严禁资金违规流入房地产市场”,但显然时不时仍有漏网之鱼。而今年受疫情影响,国家放宽了对小微企业的贷款支持,更是助长了这笔资金的肆意走向。

  央行6月10日发布的数据显示,5月新增人民币贷款14800亿元,比去年同期多增2984亿元。其中,短期贷款新增2381亿元,比上月和去年同期分别多增101亿元和433亿元;中长期贷款新增4662亿元,比上月多增273亿元。

  有业内人士和壹线君表示,“现在小微企业抵押贷款利率都比住房按揭贷款利率低了,而杭州区域小微公司众多,漏网之鱼不下少数”。

  而另一个业内人士和壹线君透露,不少大行在推行消费贷,利率低至3.78%-4.35%,据他所知,有一些珠宝商正在利用低息的消费贷帮购房人刷卡套现,再从中收取1%的手续费。

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