黄其森寻找"白武士" 泰禾战投亮相倒计时?

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  “晚点”了一个多月,泰禾集团(下称“泰禾”)终于亮出了家底。

  6月12日晚,泰禾发布了2019年年度报告。财报显示,2019年泰禾营业收入236.2亿元,同比减少23.77%;归属上市公司股东净利润4.66亿元,同比减少81.74%;扣除非经常性损益后为亏损4亿元;基本每股收益0.18元,公司计划不派发现金红利,不送红股,不以公积金转增股本。

  相比此前已发布年报的同等规模房企,泰禾“素面朝天”的年报显得有些许“另类”;不过多项营收指标有所下滑,其实多少也在市场预料之中。

  而在营收和利润下滑背后,从净资产规模、现金流、负债率等多财务项指标也可以窥探泰禾过去一年“自救”举措的成效。

  过去几年,泰禾一直是最受市场关注的中型房企之一,由于战略错判叠加楼市深度调整等多种因素,债务风险和经营压力成为这两年贴在泰禾身上的一个标签。

  今年以来,泰禾也有传出评级下调、停工风波、被列入失信执行人等负面消息。

  但眼下业界对泰禾最关注的事情,莫过于此前5月14日宣布的筹划引入战略投资者事宜。谁会是泰禾的“白武士”,是现今地产界最重要的悬念之一。

  在传出厦门建发、厦门国贸、华融、金茂、保利等多个“绯闻对象”后,目前泰禾的战投对象仍未最终确定,年报中也未予披露。

  6月16日晚间,深交所向泰禾发送年报问询函,要求泰禾于6月23日前就引入战略投资者具体进展、存货跌价、债务明细及偿债安排、人事变动等多个问题进行回复。

  黄其森为泰禾寻找“白武士”的真实进展将浮出水面。而壹线君从知情人士处获知的消息是,不晚于7月初,泰禾引入战略投资者事宜将会有结果。

  造血自救 债务承压

  泰禾年报显示,泰禾2019年房地产业务实现营业收入218.54亿元,结转面积94.50万平方米,同比均有所下降。住宅地产销售收入184.11亿元,结转面积72.23万平方米;商业地产销售收入34.43亿元,结转面积22.27万平方米。

  和往年一样,泰禾此次年报中也未披露合同销售金额,在第三方机构榜单上,泰禾去年的销售额约为808.7亿。


  过去一年,身处风波之中的泰禾采取了不少动作积极“回血”。

  据泰禾内部人士透露,泰禾集团董事长黄其森去年亲自参与了项目梳理,并在集团内部提出要加强现金流管控,要求进一步强化资金使用效率,实现资金统筹安排和管理;同时,将促进周转、回流资金作为重点工作,严控项目节点与开盘节奏等,缩短回款周期,提升内部造血能力。

  去年在暂停公开市场拿地和并购、处置子公司及引入世茂等项目合作方、启动“抢收计划”等举措下,泰禾的流动性情况得到一定的改善。

  年报显示,2019年泰禾经营活动产生的现金流量净额为236亿元,同比增长69.51%;2018年这一数字是139亿,而2017年为-125亿。处置子公司后泰禾投资活动产生的现金流由负转正,总额达到145.23亿元。

  截至期末,泰禾的总资产减少7.74%至2243亿元,但归属于上市公司股东的净资产达197亿元,同比增长6.73%。

  开源、节流为泰禾争取到一些喘息空间,但公司资金紧张的局面仍然待解,从财务数据来看,泰禾面临着较大的债务压力。

  年报显示,截至报告期末,泰禾有息负债进一步减少,由2019年中期的1104.1亿元降至2019年末的970.1亿元,资产负债率降低1.93个百分点至84.95%;但其一年内到期的债务为506亿元,而持有的现金为131.95亿,其中18.17亿为受限资金,有较大的偿付压力。

  开年后,疫情黑天鹅袭来,地产行业遭遇“冰封”,泰禾原本的经营计划也遭遇打击。

  受疫情影响,泰禾2020年一季度销售回款与筹资流入大幅下降,且偿还借款增加,导致公司持有的货币资金进一步减少至55.52亿,归母净利润出现亏损。

  而截至3月31日,公司短期借款、一年到期到期的长期借款及应付利息进一步增长至708.83亿元,财务压力进一步加大。

  今年4月,因与西藏信托之间的1.2亿元借款出现逾期,泰禾与黄其森被列为失信被执行人,不过,双方随后达成和解。

  5月11日,泰禾全资子公司、实际控制人黄其森因未能及时偿付一笔13亿元的融资款和偿还5亿元的借款而被列为被执行人,泰禾的资金压力和债务风险再度引发市场关注。

  期间,泰禾北京院子二期、泰禾上海大城小院等项目传出停工消息。

  数据显示,截至6月11日泰禾已到期未付款金额为235.58亿元,尚未支付的罚息6.4亿元;而下半年,泰禾也将有几笔公司债和美元债将到期偿付。

  泰禾年报发布后,深交所也对泰禾进行了问询,要求泰禾说明已到期未付的债务明细、年内到期债务详情和偿还安排。

  此外,深交所还就泰禾存货跌价准备损失、项目股权出售、联营合营往来款、供应商问题、货币资金、捐赠、重大诉讼、预付账款、关联交易、已交付未竣工项目、人事变动、引入战投进展及控股股东质押风险等问题进行了问询。

  面对经营压力,泰禾在年报中表示,公司正在筹划引入战略投资者,补充资金流动性以解决目前资金周转;此外,还将通过加大营销力度、拓展融资渠道、与金融机构开展展期磋商等举措缓解资金紧张局面,提高风险抵抗能力。

  黄其森寻找“白武士”

  为了彻底解决债务风险,泰禾的掌舵人黄其森决定寻找战略投资者入局泰禾。

  截至今年一季度末,黄其森控制的泰禾投资持有泰禾集团1,218,801,590股股份,占比48.97%,是公司第一大股东;黄其森夫人叶荔持股12.05%,黄其森妹妹黄敏持股1.52%,三人为一致行动人,共计持有泰禾集团62.54%的股份。

  此前,泰禾于5月13日晚发布了《关于筹划引入战略投资者的提示性公告》,披露了公司正在筹划公司引入战略投资者事宜,且该交易可能涉及公司控制权的变更。

  这意味着,如果交易完成,黄其森可能将让出泰禾集团的实际控制权。

  壹线君曾就引入战投一事联系泰禾集团相关人士,对方表示,因上市公司信息披露管理制度,目前具体引战进展暂不方便透露,一切以后续公司公告为准。

  但有知情人士向壹线君透露,早在去年上半年泰禾内部就曾对引入战投事宜有过讨论,彼时负责泰禾集团投融资业务葛勇进行联络牵线,后其被擢升为联席总裁。此前媒体也在2019年报道,泰禾在2019年春节前曾与华侨城、信达等企业进行过相关谈判。

  对此,黄其森在去年6月14日的媒体发布会时曾有过回应,“现在合作停留在项目层面,股权层面有一些接触,我们会选择一些志同道合、对泰禾业务有帮助的机构。”

  在黄其森看来,“市场一些股权分散的公司,很容易出现内部人控制问题,那样的话,公司会出现很多问题。”

  但时下,泰禾面临的困难和市场形势让黄其森不得不重新思考和作出决断。目前,为获得融资资金,黄其森及一致行动人所持泰禾股票合计质押比例已达到 98.91%,泰禾需要“援军”。

  值得注意的是,除了泰禾外,今年以来福晟地产、协信地产、新华联、绿城中国、京汉股份、阳光股份均宣布了引入战投的计划或意愿。其中,不乏千亿级房企。

  华创证券分析师周冠南认为,现阶段房企集中寻求战略投资者,很大程度上是为了化解资金链压力。另一方面,这也侧面说明了房地产行业在严监管、疫情冲击的背景下,经营情况难言乐观。

  不过,周冠南也指出,对于部分偿债压力较大、资金周转困难,但资源价值尚可的上市公司,引入战略投资者不仅能够化解当下的流动性危机,而在双方资源整合之后,战略投资者也能获得一定的协同效应。

  在壹线君近期与泰禾集团多位内部人士的交流中,有人告诉壹线君“老板这次是下了决心”。

  “公司之前在股权合作层面确实也有接触过一些机构,有的条件几乎都谈好了,但最后老板没有签字”该人士表示:这次老板(黄其森)做了决定后,公司内部高管和管理层还是挺高兴的。

  在他看来,泰禾集团资产具有较好的基本面,产品IP在业内也具有认知度,当前泰禾所面临的一系列问题,归根结底是资金问题衍生的;如果引入战投后资金问题能妥善解决,泰禾的发展前景或可以得到改善。

  数据显示,截止2019年末,泰禾存货金额达1469.64亿元,占总资产比例65.52%。土储总建筑面积达3270.14万平方米,其中,剩余可开发建筑面积1011.5万平方米。

  在泰禾布局的29个城市中,除了宁德、漳州、肇庆、句容等少数城市外,绝大部分均位于一线城市和强二线城市;据测算,这些项目的总货值超过4000亿元。

  2020年,泰禾56个在售项目预计供货量可达到2000亿元以上,即使按50%的去化率计算也可收回1000亿元。

  手握一二线优质土储,构成了黄其森为泰禾集团寻找“白武士”的一张重要牌面;泰禾手中近年恒大、万达等房企苦苦“回A”而不得A股平台价值,也是一个谈判筹码;另外,泰禾股权结构相对简单清晰,也有利于引入新的投资人。

  据了解,目前泰禾集团已洽谈过包括厦门建发、厦门国贸、中国华融、保利地产、中国金茂等在内的多家意向战略投资者。

  不过,近期厦门建发、厦门国贸均已在上证e互动回复投资者时否认称,“公司没有接盘泰禾集团的计划”。

  有市场观察人士指出,金茂曾研判接手泰禾旗下部分项目的可能性,且曾进行过相关测算,但对整体接盘泰禾“兴趣不大”。

  而接近泰禾内部人士向壹线君透露,泰禾引入战投事宜正在推进,但因为涉及标的体量较大,仍存在不确定性;但预计最快6月底、最晚7月初之前会有结果;目前,泰禾总部业务运转正常,营销、设计、信息等各条线正常每周和黄其森开会。

  近期,黄其森也曾带着意向投资者走访调研泰禾北京·金府大院等项目;据传泰禾深圳、华东部分项目也曾迎来调研方。

  从正式发布“引战”公告至今,已过去一个月,泰禾的“白武士”仍未亮相,这也引来了深交所关注,并要求泰禾6月23日前回复具体进展。

  谁会成为泰禾的“救星”?黄其森会否失去控制权?泰禾能否安然度过资金危局?

  答案揭晓,进入倒计时…

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