东小口限竞房 | 比西山锦绣府还贵3190元/㎡,谁会买单?

x
用微信扫描二维码
分享至好友和朋友圈

  

  万橡悦府接近尾声的时候,东小口限竞房给昌平新房市场续了一口气。

  上周六(5月30日),奥森ONE接待处对外开放,沙盘初现;稍慢一步的绿城项目,临售处暂时只有一张区域图。

  奥森ONE接待处位于8号线西小口地铁B口;绿城项目接待处在天乐园1号楼底商。

  两个楼盘预计在金九银十期间开盘。

  ,首开+住总+建工以78.8亿元拿下前者,成为限竞房总价地王;后者绿城单枪匹马,举牌65轮方尘埃落定。

  两宗地块限均价58858元/㎡,最高销售单价不得超过64744元/㎡

  看点主要在最高限价:

  ①打破昌平限竞房记录,上一个保持者是中海丽春湖墅010地块(62591元/㎡);

  ②北部“流量王”海淀西山锦绣府最高限价61554元/㎡,东小口还高出3190元/㎡。

  这个价位,关注度却很高。

  严肃君建立的东小口买房群,每天保持200条+的讨论量。加群可搜微信号fangyouxiaoyi4 ,备注「东小口」即可~

  所以,是谁在关注东小口,东小口又值不值得买呢?

  身在昌平,心在“奥森”

  仅从案名上来看,开发商的野心也绝不仅限于昌平。

  文案直译:8年了,终于等来了亚奥板块新房,你还在犹豫什么?

  但其实除了奥森,从地缘位置上来看,东小口是昌平、海淀、朝阳三区交界。

  尤其是,向西看海淀软件园,向东看朝阳望京,住在奥森ONE最后一排楼,还能无障碍看到奥森公园。

  项目位置图

  这都是东小口限竞房能够覆盖的客群来源。

  抛开地缘因素,东小口关注度如此之高,还与三区新房供应告急有关。

  首先海淀、朝阳新房已近断供。

  海淀西山锦绣府作为海淀最后一个刚需新盘,二期蓄客充足,即将开盘; 朝阳望京 最后一个新房项目——华樾北京,也进入清盘阶段。

  其次从昌平本身来看,新房项目多,但优选少,详情可戳 。

  好不容易出了一个万橡悦府, 户型差强人意,但大家也是一边吐槽一边刷卡。一期很快售罄,二期第一批尾盘在售,剩余房源不 多。

  东小口两宗限竞房来的正是时候。

  天时地利下,能让购房者犹豫的可能就是“虚高”的价格了。

  东小口限 均价58858元/㎡,不仅远超万橡悦府,甚至比肩西山锦绣府。

  

  但当下北京新房市场下,限竞房很少有按照原定价出仓的。从楼面价来看,东小口也有一定的弹性议价空间。

  对比周边二手房,最近的森林大第房龄近20年,目前均价4.4万/㎡,而紧邻的海淀片区2008年前后的富力桃园均价6万出头,东小口作为纯新房还是有的看的。

  值得一提的是,东小口两个项目的开发商分别是首开+住总+建工、绿城,都是数得上的房企。

  从严肃君实地考察来看,两项目产品也都走的是高端路线, 最终成品质量还是值得期待的。

  品控与时间赛跑

  奥森ONE 并没有像之前承诺的那样 同步释放户型图,由于户型图数据有出入,时间延后;沙盘倒是有,但外立面暂未确定,全部使用镜面材料,看不出一二。

  开放当天客户较多,销售服务良好,但招待不周。有关项目信息,现场获取和东小口置业群友分享,可以拼凑出雏形。

  奥森ONE沙盘侧面

  社区除了15栋住宅楼,还设有3811㎡的下沉广场商业(3号楼),幼儿园以及180㎡水系景观,环形塑胶跑道,地下停车场(车位比1:1.2);

  楼座呈S形排布,绿化率30%,容积率2.8,大部分楼间距在70-80米之间,最短楼间距是45米(7号、8号楼),最大楼间距90米(2号、6号楼);

  共2279套房源,户型有少量58㎡一居,75㎡两居,89㎡三居,125㎡、135㎡四居,朝向有东西向、纯南向以及南北向;

  楼座层数不一,有9层、17层以及27层,梯户比含一梯两户、两梯四户甚至两梯七户(仅1栋)。

  最终户型图或将于本周或下周释放,样板间在接待处二楼,将于月底或7月初开放,看到成品我们再对产品下定论。

  绿城奥森作品 含蓄些,对外一切 暂定,据说是“明月系”产品

  翻看该系列往年产品,特点可以总结为:豪宅标准、科技全精装、园林建造、细节考究。

  是那个熟悉的绿城。

  

  苏州春江明月社区效果图,仅供参考

  社区容积率低于奥森ONE,控高60米,预计小高层,做成豪宅标准不无可能,这也是绿城一直擅长的。

  

  *东小口限竞房最终产品信息,以项目官方为主。

  哪些配套货真价实?请核对

  此行另一个重要收获,就是对配套信息有了更清晰的认知。

  当前,在购房人群流传比较广的项目配套图如下:

  

  周边配套分布

  医疗、商业、景观等配套看起来比较客观,资源可共享,然而教育资源并不能用距离来划分。

  距离近,跨区域的上不了。比如前文提到的清河第四小学(海淀),直线距离项目仅900米;距离2.5公里的北京石油学校附属第二实验小学(海淀)。

  同区域,距离远,划不进。直 线距离2.8公里的清华附小(九年一贯制),去年招生范围集中在天通苑片区,今后是否能囊括东小口限竞房是个未知数。

  新规划的学校就在旁边,但可能与你无关。2017年昌平东小口镇中心城规划中,承诺的1.76万平米36班九年一贯制学校,据闻是服务于和项目一路隔的安置房业主。

  PS:安置房将于2020年7月31日之前陆续交房

  地块控规指标控制表

  值得一提的是, 两项目都提到了近期大热的华润西北旺万象汇

  但实际直线距离 10 公里,坐地铁也要8站,还得换乘,能划入东小口限竞房配套,主打的就是地铁上盖。

  万象汇是地铁上盖无疑,东小口两项目现在来看,却不一定了。

  预计2022年开通运营的13B线的建材城东站,地铁口原定点距离奥森ONE约800米,绿城奥森作品则更近。

  项目与地铁及万象汇的位置关系

  两周前消息称,相关部门正在研究站点西迁800米的可行性,这样覆盖人口可以增加一倍左右,利用率更高。

  如果站点一旦西迁,两个项目的地铁距离或会拉到1公里以上,“邻铁盘”的旗号就得打折扣。

  记住,你在销售口中了解的信息,都是经过筛选的。

  见微识著,带着疑惑再去观察这两个与奥森挂钩的楼盘,才能印证是否名副其实。

  你认为两个项目配得上“奥森”之名吗?还有哪些新发现,欢迎留言与严肃君互动~

  严肃测评

  东西城

  海淀丨丨丨丨丨 丨

  丰台丨丨丨丨丨

  石景山丨丨丨

  大兴丨丨丨丨丨

  昌平丨丨丨丨

  朝阳丨丨丨丨

  房山

  顺义丨丨丨丨

  通州丨丨丨丨

  门头沟

  区域丨丨丨丨丨丨丨丨丨丨丨

  政策丨丨丨丨

  我是严肃君,一个日常聊楼市、偶尔尬段子的北京楼市名探。如果你准备买房、换房,或是关心楼市,快加入我们!

  这里有区域群,也有专属项目群,快来和未来的邻居好好聊一聊~

  加群时请备注心仪的购房区域(如:海淀),可以直接走快速通道喔~

  无法扫码 请加微信fangyouxiaoyi4

特别声明:以上内容(如有图片或视频亦包括在内)为自媒体平台“网易号”用户上传并发布,本平台仅提供信息存储服务。

Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.

跟贴 跟贴 2 参与 2
推荐
资讯
财经
科技
娱乐
游戏
搞笑
汽车
历史
生活
更多
二次元
军事
教育
健身
健康
家居
故事
房产
宠物
旅游
时尚
美食
育儿
情感
人文
数码
三农
艺术
职场
体育
星座
© 1997-2020 网易公司版权所有 About NetEase | 公司简介 | 联系方法 | 招聘信息 | 客户服务 | 隐私政策 | 广告服务 | 侵权投诉 Reporting Infringements | 不良信息举报

严肃买房报告

不开玩笑,有趣有料。

头像

严肃买房报告

不开玩笑,有趣有料。

368

篇文章

9243

人关注

列表加载中...
请登录后再关注
x

用户登录

网易通行证/邮箱用户可以直接登录:
忘记密码