从被动接受到主动接受 这两年青浦新城确实变了

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  靠近虹桥,又被纳入长三角一体化的青浦,近些年的发展确实走上了“快车道”。

  其一,出行速度真的提上来了,上海轨交17号线终于终结了青浦无轨交之史,全程只需约40分钟就能到达虹桥,进入市区也方便很多。

  其次,发展速度也提上来了,有目共睹的是,这些年青浦的建设力度确实够大,尤其是在淀山湖大道地铁站两旁,全新商业、全新学校、全新住宅每年都在拔地而起。

  所以不能再用老眼光来看待当下的青浦了。

  

  

  近些年,青浦热门区域无非是徐泾和青浦新城,而青浦新城的热门地无疑是轨交17号线淀山湖大道站附近,这里基本每年都有土地供应,每年也都有若干个住宅项目入市。

  据易眼看房统计显示,自2016年至2020年5月底,整个青浦区共计出让了约有35幅含宅用地,其中淀山湖大道站附近的土地出让就有10幅,占比近3成,这对于偌大的青浦区来说,供应量确实可观。

  分开来看,2016年淀山湖大道站出让宅地最多,达到6幅;2017年在只有3幅宅地出让的青浦区,其中2幅宅地都位于淀山湖大道站附近;2018年也有1幅宅地出让;2019年是这里的“淡季”,没有土地出让;2020年截至5月19日,也有1幅土地成功出让。

  

  2016年青浦土地出让一览,红色为淀山湖大道站土地信息↑

  

  2017年青浦土地出让一览,红色为淀山湖大道站土地信息↑

  

  2018年青浦土地出让一览,红色为淀山湖大道站土地信息↑

  

  2019年青浦土地出让一览,只有这一年淀山湖大道站没有土地出让↑

  

  2020年青浦土地出让一览,红色为淀山湖大道站土地信息↑

  可以看出,土地市场的火热也促使区内新房供应量的攀升,所以最近几年,这儿的新房如“雨后春笋”般向外开枝散叶。

  不过在尚未通地铁的2018年以前,这里还是一个不太会被大虹桥,或市区客所接受的区域。

  令金老板记忆犹新的是那个炎热的2017年7月,整个上海住宅市场预售证锁死了将近2个月有余,期间淀山湖大道站附近的新房融信铂爵却意外获取了预售证,在全市都没有新房供应且所有目光都聚焦的情况下,本以为能够热销的项目却意外遇冷,该盘开盘当月只签约了36套,实属唏嘘。

  

  不可否认,当时的楼市正处于“冰冻期”,客户购房意愿并不是十分强烈。但客观因素也决定了当时的区域楼市,毕竟轨交17号线尚未通车,周边商业也都还在初建阶段,除了几个新房交付外,这里确实没有太多实质性利好,客户“冷落”这里也属正常。

  另外,再看当时的售价4.1万/平,买在这里,除了买一些规划的预期外,客户还能得到什么?

  这就是当时青浦新城的楼市现状。

  

  转机出现在2017年底上海轨交17号线,也就是青浦线通车后。

  在交通瓶颈打通后,地铁上盖的万达茂、东渡蛙城商业体也在后续的两年时间里陆续开业,从荒无人烟到商业、人气汇聚,这里逐渐被大虹桥、轨交2、10号线沿线客户所接受。

  

  2018年1月摄,在建中的万达茂

  通过青浦新城的规划建设能够看出,淀山湖大道站是以交通和配套等基础设施先行后,再陆续导入人口,形成规模。前期蛰伏期虽然难熬,但一旦成型,效果会非常显著。

  如今,围绕地铁站南北两侧,已先后开发了近10个住宅小区,而且土地还在不断供应,新房也在不断涌入,这就呈现出了当下的楼市现状。

  其实这里的楼市还远未到所谓的火热趋势,只是相较于2017年啥都没有的情况下,近两年确实有了一些活力。

  这从区域新房开盘销售就能一探究竟。

  

  虽然认筹比不能代表去化率,但从另一方面也能反映出市场基本状态。从表里能够看出,这两年多数项目的认筹比都能达到总开盘量的一半以上,显然客户接受程度要好过2018年以前,不过也有个别项目开盘遇冷,比如地王盘,价格确实要比周边竞品高出不少。

  不知大家有没有发现,这里的价格已经有至少2年半的横盘期了。

  自2017年7月开盘的融信铂爵,这里的定价就上到了约4万/平出头,而今新房开盘依旧维持这一价格。

  可以说,在2018年以前,这里卖的是房价预期,而2018年以后,随着轨交、商业等规划实打实的落地,预期成为了实现,相应的区域房价也就做实了,因此也就被更多准购房者所接受。

  

  其实,在经历漫长的横盘期后,土地市场也做出了相应调整。

  今年3月,在地铁站附近又成交一幅宅地,楼板价1.6万/平,相比于2016年超过3万/平的地王来说,地价实实在在的降了不少,不仅能够给房企预留充足的利润,而且也能保持区域房价持续平稳。

  此外,在长三角一体化加持下,先行启动区的青浦朱家角也与淀山湖大道站相接壤,政策利好也逐步会惠及此区域,在本就有比较快速发展的前提下,外加政策叠加,潜力确实不容小视。

  

  如今轨交17号线的开通促使青浦新城的房价更加趋于扁平化,从汇金路站到淀山湖大道站这段距离,近两年各个站点旁所开发的新房项目,价格几乎都在同一起跑线上,都约4.1万/平左右。

  单看实际通勤距离,汇金路站到往虹桥火车站约20分钟,略远一些的淀山湖大道站到往虹桥也只有约31分钟,仅多出11分钟的时间对于购房者来说或也没有太多损失。

  

  而且淀山湖大道站这两年所开发的新房都围绕地铁站附近展开,出地铁站到各个项目,走路都只有几分钟,出行时间基本能够打平;而且这里为全新开发的“新区”,城市界面新颖,商业配套也要比老城区更优质,这或也是购房者能够选择置业这里的因素所在。

  

  还记得两年前金老板在附近看项目时,当时开发商的预期还停留在盲目自信的4.5万/平,在房住不炒的前提下,如今所有项目都没有了当年的“豪言壮语”,即便是已入市的地王盘,整盘单价都没有突破4.5万/平。

  用了2年多时间盘整,把预期降下来,挤干区域泡沫,外加政策支持,或许当前售价才更符合市场预期。

  所以想要在虹桥西置业的购房者,在价格都相差无几的情况下,这儿确实是个品相相对不错区域。

  -END-

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