从土地看房价:为什么上海火不过环沪?

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  (友情提示:今日文末有彩蛋哦~)

  “我带来了9个地块,面积共计751.75亩,欢迎线上、线下优秀开发主体来合作。”

  “5人以内直接进入竞标环节,保证金只要提前一天冻结,我觉得我们的机会来了。”

  “一些地块看起来贵了,但取消了15%自持,其实算起账来是便宜了。”

  ……

  4月下旬,上海市人民政府办公厅正式印发了《上海市扩大有效投资稳定经济发展的若干政策措施》,其中就提到:“要加快经营性用地出让节奏,夯实土地供应计划,适当增加年度土地供应量。”

  5月第一周,临港新片区管委会便向媒体透露,今年计划出让152幅地块,包括43幅宅地。此后,虹口区、奉贤区又相继举办了线上+线下的土地推介会,奉贤区更是宣布要推出31幅地块,相比去年的数量直接翻了三倍。

  2020年6月,上海土地市场预计将挂牌出让14幅纯宅地,加上前5个月成交的20幅,一共34幅,这个数字超过了2018年全年推出的纯宅土地的数量29幅,也超过了去年纯宅地的一半。

  

  (上海2017年至今土地成交数量对比)

  沉寂了近3年的上海土地市场,似乎一夜之间回暖了。

  同一时间,环沪土地市场看起来更加“疯狂”:

  5月20日,一块南通海门看起来很普通的商住地经过了6小时、304轮竞价终于被江苏龙信竞得,楼面价11623元/平,溢价率70.69%。

  再上周,无锡经开区南外国王地块报价81轮就达到了最高楼面限价1.8万/平,进入竞自持面积报价,最终历经4小时、报价191轮,禹洲以273661万、11%的溢价率竞得该地块,自持面积9650㎡首入无锡。

  可以说,近几年环沪的土拍热潮像极了2016年前的上海,高溢价比比皆是,开发商争抢火热。

  以杭州为例,2019年,杭州共出让了348宗土地,出让总金额达2744.1亿,是上海2019年出让总金额的1.7倍。

  和环沪比起来,上海的土地市场确实是有些冷清了,不知道上海的土地出让方是否也感受到了来自环沪的压力?

  据网易房产的统计的数据显示,年初至今,在上海各区成交的20幅纯宅地中,只有6幅是带着溢价率成交,其余的14幅均是底价成交。

  

  (2020年1月至今上海已出让的居住用地一览表)

  其中,溢价率最高的除了大虹桥副中心辐射区的青浦区徐泾崧泽大道北侧地块之外(溢价率12.84%),就要数上周刚刚成交的位于松江新城板块的中山街道SJC10010单元37-01号地块了,溢价率突破两位数达到11.33%。

  但即便是这块地的成交地价,和之前隔壁云著深蓝17年的成交楼板价2.7万/平比起来还是要降了3000元/平。

  一边是几百轮的举牌和两位数的溢价,一边是只要成功入围了就有很大可能底价成交。在这种对比下,开发商的选择就很耐人寻味了。

  “有很多市场声音认为是上海的限价让开发商不敢去拿地,但对规模成熟的开发商来说,这其实不是唯一的原因,上海拿一个好项目的成本有时是环沪其他城市的好几倍,公司一直以来是不鼓励拿贵地,还是要考虑到现金流以及利润率的平衡。”一位要求匿名的TOP 30房企投资人士指出。

  上述人士进一步表示:“由于年初的疫情,不少原本聚焦三四线的同行都开始往一二线回归,其实如果价格合适,那么上海的土地对房企来说还是很有吸引力的。”

  “近来上海土地逐渐开始有溢价,就证明了这一点。”

  美的置业的一位投资负责人向网易房产表示,“政府对于拍地开发企业的规模、保证金缴纳冻结等要求上都有所松动。过去一般只有大开发商才有资格进入到最后仅有2个席位的竞标环节,现在席位扩大到了5人,这就给开发商更多机会参与土地的竞拍,对我们来说是一件好事。

  

  还有一些迁都上海的开发商,急需一个独立的标杆项目,他们对上海土地的需求更为急切。

  “其实已经等上海的这块地等了很久了,作为一家总部在上海的房企,如果在这里没有自己的项目,确实有些说不过去,好在我们还是等到了。”该房企的品牌在得知自家拿地后向网易房产表示。

  通过多方的了解,像这样抱着“想在上海拿个项目、立个标杆”心态的开发商其实也并不在少数,他们大多处于在全国化扩张的进程中,急需要证明自己的产品力和开发力。

  例如:2018年提出双总部战略的安徽房企文一地产,在去年7月就首进上海,在闵行拿到一幅商地。类似的开发企业或将成为下一阶段上海土地的主要竞争者。

  参加了虹口土地推介会的同行还提供了一个有意思的线索,推介会开始前,主办方不仅再次致电受邀者确认来访,还在现场准备了茶歇,这在前几年可从来没发生过……不知道这样的变化是不是和北外滩地块围标事件有关。

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