日本买房可能会遇到的10个坑,一定要注意!

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  大家好,我是在大阪的媒体人永超。今天【这才是日本】上个新栏目,叫“超哥看房”。跟“”栏目的初衷一样,主要是教大家避免被坑。

  其实在日本,买房就是买房,移民就是移民,它是两个几乎完全独立的事,不像美国,投资100万或50万美金,就可以申请拿到绿卡。更不像欧洲一些国家,买房就给你绿卡(永住),投资买房成了移民的先决条件。日本并不是这样,因为日本压根不是投资移民的国家。换句话说,在日本买房投资是无法移民的!!!

  当然,实际咨询中,一定会有不良中介,或不专业的顾问,可能会偷换概念来蒙你,将拿到在留卡(日本经营管理签证等一年可以在日本待180天以上的长期签证)等同于移民(永住绿卡或入籍)。

  虽然在留卡这种长期签证,和永住绿卡身份,在日本享受的福利是一样的。但是,在留卡是有严格审核条件才能更新的。

  以()的在留卡更新为例,正常情况下,一般至少前两年都是一年一审核。日本入管局会审核你是否在真实经营、是否有能力经营下去,然后决定是否给你更新续签,如果被拒绝,又无法补充资料解释挽回的话,那就得卷铺盖回国了。且除非你认定高度人才(),否则,就需要住满10年,加上其他条件,才可以申请永住身份。而永住身份拿到后,不需要再审核更新,只要你在日本不违法,就会一直拥有。

  现在来说说,日本买房都有哪些要注意的坑。

  1,买房送经营管理签证,超哥也见过送工作签证的。

  遇到这种情况,你除了要提高警惕,知道这是坑,还要清楚的知道话术和套路。因为,中介不会像标题这样直白地说,一般会说:买房达到多少资金,就免费帮你办经营管理签证。

  其实日本办个经营管理签证服务费就3-8万人民币,但是买个房起码在两三百万。你不觉得,你省的几万块,不会翻倍转移到房子上吗?天下没有免费的午餐,凡是免费的地方可能就是坑。

  超哥认识的经营管理签证过来的,有两位就是这样的情况。买了几百万的房子,来日本后发现比市场价贵了20%。而且,在国内,如果买贵了,还敢跟开发商闹,但在日本,一想明年自己的签证续签,还得靠人家,只能忍气吞声。

  也有的过来人说,我知道房子会买贵,只是为了移民下签有保证。这里其实隐藏了两个坑,一个是经营管理签证能否下签本身是综合衡量后,入管局的主观判断。既然是主观判断,那么再有经验的行政书士也不敢说100%保证,这就跟医生抢救病人,只会承诺会尽力,或者有90%把握,但从不承诺一定可以救活,一样的道理。

  另一个坑是,中介不会让你直接跟行政书士通话,你只能找他们来传话,为什么?因为直接通话了,行政书士可能会告诉你,以你的条件,不买房也可以下签证。或者,即便买房,也要用公司名义买可申请民宿或酒店许可的房子,然后经营管理这个民宿或酒店,才有可能下签证。所以,这样结果就是,花了高价买了房子,但是很申请下签项目并不是做民宿,而且自己不知道,哪怕

  在日本,一套公寓低于25平米,是无法申请民宿许可的,超过25平米的公寓或一户建,也不是100%能做民宿的,还是需要具体看的。

  总之,这块避坑的关键点就是,办经营管理签证就找行政书士,且起码在办理阶段能跟行政书士直接通上话。

  2、买到价格虚高房子

  因为信息不对称,又不懂日语,在日本买房最后成为接盘侠的可能性挺大。
但是贵与不贵,贵了多少,这个牵扯到房子的地段,步行地铁站的距离,地势高低、房子土地面积建筑面积大小,新旧程度,容积率高低,前面道路宽度,什么土地性质等很多方面,日本比国内判断房价复杂多了。

  如果简单的评估,登陆日本这两个房产网站,跟周围的房价对比就行。

  

  https://suumo.jp/
或https://www.homes.co.jp/

  如果想更详细的评估,可以加超哥微信,问超哥,超哥在大阪前后看了大概500套房子,疫情期间,可以免费为大家服务。

  
3、买到
建筑不可土地的房子

  1981年日本政府出台的新耐震基准法规定,不沿道路的土地不能建造房子,只能用做公园、停车场等用途,这些地区就属于建筑不可土地,但是这些地区有的古屋在法律出台前就已建成,所以就变成不可重建,不可改造装修的房子,只能对室内进行简单的粉刷等

  这类房子非常便宜,自住凑合可以,但是投资不行。

  4、忽略土地性质,买到借地权的房子,就是你只有使用权,合同期满后还是要还给房东的。或者想做民宿,却买到住宅专用或工业用地的房子,没法做民宿。不过,这些买房时都会告知的,如果没有告知,你可以告中介的。

  5,买到事故房,或买到坟墓房。
事故房,就是房子发生过凶杀案等,这类房子不太好租,也不太好卖,或者租金和卖价很低,要多注意,买时可以询问。

  

  坟墓房,就是距离坟墓比较近的房子。日本的墓地实在太多了,很多寺庙其实就是墓地,我们中国人会觉得晦气,买房时最好在周边转几圈。

  6,投资房子,日本中介大多都拿表面收益率算,实际上日本房子还有持有成本的,比如,管理费、修缮费、固都税,告诉大家一个公式,算真实收益率的,大家可以收藏起来。
年化真实收益=(月收入0.95-管理费-修缮费)12-固都税
真实收益率回报率 = 年化真实收益 / 房价 。

  7,セットバック指当初建造时,因为道路至少4米宽的条例尚未出台,所以即便留给道路的宽幅不够,也不算违法。但是,将来翻建时,必须往后退,留出空地来拓宽马路。我认识的朋友,买到650平米土地的房子,设计的时候,发现按照法律要后退,这样一下子建筑面积少了150平。

  

  9,买到带地下室的房子。这类房子如果不重建没问题,如果要重建,那么除了要花钱拆房,还得花钱填地下室。在日本买中古房,如果要重建,你需要把拆解费计算到成本里,拆解费根据面积大小,拆解难易程度,一般都要几百万日元的费用。

  10,步行到地铁站的距离最好自己测量下,有时房子介绍里说“距离最近地铁站步行4分钟,但是实际用地图测下,发现可能是5分钟。

  以上十条是比较重要的,实际买房中需要注意的事项比较多,比国内买房就多多了。如果投资,其实核心是买到好位置,不虚高、投资回报率合理的房子。至于其他方面,日本的中介都比较规范,一般问题不大,注意下就行。但是如果自住,那除了上面讲的,还要注意,配套,学校,治安,噪音,邻居,层高……需要考虑的就多了。

  最后感谢大家耐心读完,希望对你有用,帮你避开坑,买到好房。也欢迎交流,如果你有被坑经历,可以联系我,或者直接投稿。谢谢。

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