今日土拍戏好多!合生180亿“生造”三环豪宅区

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  土拍结束,有一种不真实感。

  合生拿下分钟寺L39地块,和L41地块。

  至此,分钟寺皆归合生。

  太有看点了,加上十天前刚刚拿下的L24、26地块,分钟寺整体建筑规模超25万方,按照建筑面积180平计算,将供应约1400套高改房源。

  从地块分布、占地面积、供应量综合来看,分钟寺自己圈了一个豪宅组团。

  再加上天生的三环边大环境,分钟寺再也没有被唱衰的理由了。

  不过,严肃君得到消息称,5月9日出让的分钟寺地块,将由合生、首开、保利、建工联手打造。那么也不排除其余地块联合开发的可能。

  还有一个看点是,北京今天几乎刷新了单价地王。

  2015年10月20日,经过104轮的举牌,葛洲坝以49.5亿元的总价摘得花乡樊家村地块,溢价率50%,配建4.1方米公租房和61800平方米“农民回迁房”。

  截止发稿前,又有消息称,樊家村地块成交楼面价为76677元/平,分钟寺地块76168元/平的价格显得有些暧昧了。

  能理解,后天就是5月21日了。

  土拍回顾

  三宗宅地,共吸引了16家房企及联合体参与,开拍前线上就过了七八招,竞拍现场更是激烈。

  首先开拍的房山良乡拱辰街道地块,是恒大和中建一局+房山新城联合体的竞争,最终中建一局+房山新城以溢价31%,总价26亿,竞拍57轮拿下14万平的宅地。

  好戏在后头。

  丰台分钟寺L-39地块,起初房企举牌谨慎,几轮过后中海、世茂、合生轮流举牌。

  最终,L39地块落入合生囊中,成交价42亿,溢价率42%。这已是合生在5月9日拿下分钟寺L-24、L-26地块后,下场夺得的第二个地块。

  分钟寺L-41地块,合生好伙伴保利+首开+建工率先举牌,中场城建、融创居上。举牌75轮后保利+首开+建工再次出手,最终还是由合生以65.4亿拿下分钟寺最后一块宅地。

  最终竞拍结果如下~

  其中房山亮相0046地块需要全部建设共有产权房,销售均价2.8万/㎡(含全部装修费用),0056地块为不限价商品房用地。

  分钟寺火不难理解。

  四环里+临铁+有规划+不限价明晃晃的地段优势,恃靓行凶

  房山良乡火,就是便宜大碗了。

  建控规模14万㎡,大小抵得上今天的两个分钟寺,起拍价却只有20.16亿,是非常典型的房企低总价“上车”地块。

  而今天拍的地,决定了明天能卖什么房。

  分钟寺楼面价7万+,未来售价12万+是保守估计;房山良乡地块,成交楼面价18896元/平,刨去共有产权房,参考周边次新价格 ,卖到4万/平不算太难。

  北京重回豪宅时代

  据不完全统计,2017年至今,北京四环里只出了8宗宅地,只有3宗是不限价商品房——中海造甲村地块、金茂石榴庄地块、合生分钟寺地块。

  今天出让的分钟寺两地块,是第4、第5宗。

  与连续出了7宗地王的2015年有的一拼。

  丰台分钟寺L-39、L-41地块示意图

  丰台还是那个豪宅的丰台,但已默默起了变化---

  成交楼面价走高,豪宅预售价格红线看涨。

  将近三年里,土地供应结构决定了,京楼的一面是限竞房唱主角,另一方面是被相对压制的豪宅市场。

  局面终结于去年7月15日,中海拿下造甲村地块,四环里陆续有土地供应。

  2017.8.8,中国玺(9.6万元/平)、昆仑域(9.57万元/平)、北京金茂府(9.5万元/平)。豪宅突破“8万红线”,达到9万元/平;

  2018.10.21,西府大院、昆仑域二期(11.3万/平),豪宅预售价格首次突破10万。

  已经曝光的中海甲叁號院、北京金茂府二期,目前对外报价均为12万+。今日拍出的分钟寺地块,楼面价已超7 万/平,未来售价12万起跳 。

  从时间和价格的发展来看,12万+似乎水到渠成,但最终成交价格,要看豪宅的品相了。

  实际上,12万+这件事,可能除了购房者不开心,以下三位都很开心---

  一对已入市的豪宅项目来说,新项目高单价的入市可帮助其去化;

  二对拿地房企来说,预售价格的突破,给了房企拿地动力,也给了项目开发更多的可能性;

  三对ZF来说,房企有了拿地动力,土地方面的CZ收入也有了保障。

  这也不难解释,为什么蹉跎了多年的分钟寺地块,也能拍出如此高的楼面价。

  北京四环内待出让的宅地本就稀有,环顾一圈,也就丰台手上有存货

  环线溢价在减弱,但“威力”依然在。开发商也正是了解这一点,才会出现10家房企竞争分钟寺地块的局面。

  而限高80米,容积率2.8的地块限制,分钟寺未来做大平层改善产品结局已定。

  分钟寺三宗地共享周边配套,分析详情请见《》。

  近期准备入市的中海甲叁號院,产品为145平-200平,北京金茂府二期主力户型110平-156平。

  房地产行业上上上下,未来更专注于挣有钱人的钱了

  房山良乡:房企的上车友好型

  一边是四环里豪宅操盘手的资本狂欢,另一边是低总价拿地的迫切。

  近几次土拍能看出,总价在20亿左右的地块通常拍出较高的溢价率,在当前的状况下,房企更倾向于以低成本来提高市场占有率。

  57轮是最好的印证。

  良乡地块整体控高18米、容积率1.6,大概率做别墅、洋房产品。

  房山拱辰街道0046、0056地块示意图

  其中0046地块规划为共有产权房,为全装修单价2万8的洋房,售价较高,相应的个人产权占比也会有所提高,大概率在75%左右;

  0056地块总建控近11万平,做成别墅产品,不乏地缘性客户买单

  从周边二手房房价和已供应的限竞房项目看,预计拱辰街道0056地块售价在4万左右。

  二手房:2015年的世茂维拉均价4万/平,房龄超过30年的老房,销售均价2万5-3万3。

  限竞房:中海京西里(售罄)限均价40837元/平,一直没动静的西潞街众美地块38994元/平。

  就在房山良乡拱辰街道地块开拍前夕,良乡迎来一个重大利好——

  2020年6月30日前,市郊铁路城市副中心线西延线将开通。

  该线首站,即房山良乡站,直线距离拱辰地块仅1公里。开通后从房山到北京西站仅需半小时,弥补了房山进程时间过长的交通短板。

  

  城市副中心线西延线线路图

  一条铁路的贯通,足以带动一个区域的发展。

  据房山区2017年-2025年分区规划,房山有三大组团发展高精尖产业,良乡组团就在其中。

  而拱辰街道地块南侧,正在建设的恰好是127517.8平的商业金融项目,总投资近5亿。

  有交通、有规划、有产业,良乡的发展还在继续。

  互动时刻:

  每次土拍的狂欢,伴随的是下一轮房价的上涨。

  面粉涨价,面包变贵,供应充足的市场下,豪宅项目拿出怎样的产品,购房者才会买单?

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