跨过千亿后 杭州地产巨头滨江的狂喜与忧愁

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  如果把2020年的滨江集团拟人化,那按霸道总裁小说法则,故事里应该有这么一段:

  随着一阵低沉高分贝的引擎声浪,一辆崭新的玛莎拉蒂总裁,停在了庆春东路38号建筑物前,副驾驶上秘书样的年轻人利索地解开安全带,走下车,打开后排右侧的车门,对车内闭着眼睛蹙眉略有所思样的男子,恭敬地说道:“滨总,到了。”

  男人睁开眼睛,低声回应了句:“嗯。”而后整了整自己阿玛尼定制衬衫和西装领子,缓缓起身走出车子。而写字楼前,工作人员已经列成两队,面挂笑容等侯在车门两旁。

  他欣慰地点点头,在穿越人群之后,一边走向直达顶楼总裁室的专用电梯,一边对身旁的秘书低声说道:“公司业绩突破千亿大家高兴我都知道,但以后这些形式就不用搞了。另外通知人事部,今年春节假期就定个19天吧,再拿些资金出来,给大家做旅游津贴,具体计划让她定一下,下午和我汇报”。

  秘书一听,双眼之中皆是不可思议的神,但语气依然故作镇定地回答道:“是,滨总。那今年的收支计划,也是在下午汇报吗?”男人下意识地抿了下嘴,在电梯门打开的那刻,丢下一句:“延到明天吧,让财务部在今年的支出计划里加一项薪酬调整,6月以后弄个全员加薪”,而后,就径直地走进电梯,只留下门外已被得突如其来的幸福撞击得呆若木鸡的秘书一人……

  财务成色优秀

  分红投资高调

  2019年,滨江实现销售额1120.6亿元,同比增长32%,正式跨过千亿。

  之后,“高调”就成了滨江的新人设。

  除了对内高调放假、高调奖励外,对外滨江也在高调分红、高调增储——

  2019年年报告中,滨江表示:拟每10股派现金红利1.32元(含税)。以此计算,预计现金分红金额(含税)约达4.11亿元,同比增长20%,占归母净利润比例为25.18%,同比2018年的15.3%上升了9.84个百分点。

  而在土地市场,4月28日,滨江以总价56.42亿元+自持11%竞得杭州景芳三堡单元江河汇综合体北侧的商住地,成交楼面价约42607元/平方米,溢价率29.9%;而再往前不到10天里,滨江还在4月20日时,以16.69亿元竞得杭州萧山区10号地块,在4月17日时,以5.75亿竞得杭州淳安县珍珠半岛两宗商住地。

  作为一家新晋千亿房企,滨江确有高调的资本,尤其是在财务数字上,与近些年通过激进高周转而冲进千亿阵营的房企有明显区别:

  它在年内实现营业总收入249.55亿元,同比增长18.18%,其中地产开发结转收入242.2亿元,同比增长19.5%。且并表里的预收账款中购房款余额同比增长120.7%至555.41亿元,已售未结资源充裕,可覆盖当期地产结转收入2.3倍

  它实现毛利润87.59亿元,同比增长16.05%;净利润为39.73亿元,同比增加26.04%,归母净利润同比上升34.03%至16.31亿元

  它在2019年末拥有的流动货币资金为120.17亿元,同比增长了67.14%,而对应的一年内需偿还有息债务为80.25亿元。期末净负债率78.1%,同比下降10.5个百分点,财务安全

  它的融资加权利率同比降低0.2pct,仅为5.6%,大大低于其他民营房企,且今年年初至今的5次发债利率加权成本进一步降至3.72%

  单一重仓制衡发展

  大量合作瓜分净利

  漂亮的财务数字背后,一个重要原因就是,对于千亿规模,滨江不似其他房企,从100亿到1000亿,采取了4年冲、5年冲甚至提前冲的时间表,滨江是已蓄谋了已久——早在2015年时,滨江就提出要在2018年冲刺“千亿”的目标,然而最后2018年的销售额,只定格到了850.1亿元。

  而导致滨江规模提升受阻的关键,是它与其他新千亿房企的另一个重要区别,也是它当下仍存在的最大弊端——单一区域比重过大。

  2014年时,滨江集团全年实现销售124.6亿元(含协议金额不含代建业务),其中杭州市场贡献额就超过100亿元,其余的为浙江省内其他城市贡献。

  2015年之后,滨江才开始走出浙江——当年首入上海,2016年首入深圳,2018年首进上饶。

  但从成果来看,滨江的全国化布局进程,可以说是及其缓慢——截止2019年末,滨江土地储备可售货值约2500亿元,其中杭州占57.3%,浙江省内其他城市约占25.8%,而省外上海、深圳、江苏南通和江西上饶一共占比仅约16.9%。

  且滨江2019年新增的295.39万平方米计容建筑面积,全部集中在浙江省内,今年以来所拿的6幅地块,有5幅聚焦于杭州。

  在滨江2019年249.55亿元的营业收入中,杭州区域的营收占到了148.08亿元,比重约为59.34%;而来自金华、嘉兴等浙江其他地区的营收占比为20.96%。虽然杭州区域的营收占比相比2017、2018年93.23%以及90.83%的营收占比有了明显突破,但约60%的单城占比,以及浙江省80.3%的营收占比,仍属于高度重仓。

  但滨江管理层看起来并不担忧,在4月29日的业绩说明会上,滨江集团董秘李渊表示,因开发企业的产品为不动产,故受地域影响较大。一直以来,滨江集团在浙江的客户认可度较高,但近些年,通过已经交付的上海公园壹号,热销的江苏南通项目,江西上饶项目,开工的深圳福田项目,滨江已进一步得到了不同区域的市场认可。且滨江目前和全国地产前20强进入浙江的15家都有合作,其中95%的项目均由公司操盘。

  值得说的是,虽然滨江基于合作优势,实现了规模的快速扩张,但是随之而来的一个问题是企业的净利润被少数股东大量瓜分——数据显示,2015年-2018年,滨江集团新增土储权益建面占比分别为33.4%、28%、48.8%、38.5%,到了2019年,才突破50%提高到52.8%。

  而权益销售额方面,虽然滨江集团没有公布销售额数据,但是据亿翰智库公布的数据显示,滨江集团在2019年实现全口径销售额1120.5亿元,权益销售额仅为447.3亿元,权益销售额仅为全口径销售额的39.92%。

  亿翰智库就在研报中表示,通过统计滨江集团2016-2019年滨江集团的少数股东权益占比,以及少数股东损益占比数据,亿翰发现自2018年起滨江集团的少数股东权益快速提升——2018年少数股东损益占比达到61.39%,少数股东损益已超过归属于母公司所有者的净利润。

  而2019年,企业的少数股东权益为58.45亿元,在企业所有者权益中占26.08%,少数股东损益占比虽然小幅下滑至58.94%,但仍然瓜分了过半的净利润。

  另外,2018年和2019年少数股东损益占比明显高于少数股东权益占比,因此,还可能存在的问题是滨江的合作项目净利润率更高,而企业独自开发的项目净利润率更低。

  ·END·

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