度过“水逆”一年 绿地和张玉良还有几道难题待解

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  63岁的张玉良,交出了其连任绿地董事长后首个完整财年的成绩单。

  近期,绿地发布了2019年年报。2019年全年,绿地控股实现营业收入4278亿元,同比增长23%;利润总额306亿元,同比增长26%;归属于母公司股东的净利润147亿元,同比增长30%。

  营收利润指标均呈现正增长、大基建增幅超地产业务,这对于转型期的绿地而言,并不容易。

  作为中国首家以房地产为主业的世界500强企业,绿地无疑是行业巨头,曾经多年位居行业三甲;即便如今,绿地也是资产万亿级别的行业头部企业。

  但数字增长的背后,过去的2019年巨头绿地过得并不顺遂。多地质量投诉、“哭女一刀”事件、停工风波、商办压力、万亿负债、股价低迷……外界质疑纷至沓来;原先定下的4000亿地产销售目标也未能过线,被寄予厚望的大基建业务利润率仍有待提升。

  在元旦致辞中,张玉良表示,2020年是中国新十年的开端,也是绿地奔向“双万亿”规模目标的关键之年。而绿地年报最新的表述则提出,2020年公司面临较为严峻复杂的外部环境,需要客观理性地加以把握,如履薄冰,妥善应对,不可掉以轻心。

  度过了“水逆”的2019年,绿地2020年仍有几道难题待解。

  地产规模扩张乏力 转型成效初显

  2019年绿地实现房地产合同销售金额3880亿元,销售增速仅微增0.1%,守住行业第六的位置,但销售增速排在Top 10最末;合同销售面积3257万平方米,同比减少11%;实现营收1943亿元,同比增长20%,毛利率27.58%,处于行业正常水平。

  以此计算,2015至2020年间绿地的销售金额平均复合增长率为13.95%,低于TOP 10平均水平。

  在今年举行的绿地2019年媒体交流会上,绿地控股董事长、总裁张玉良也坦承地产销售业绩 “跟期待还是有差距的”。

  连续两年房地产销售规模原地踏步,徘徊在4000亿的边缘。张玉良认为,一方面有市场外部压力增大的客观原因,另一方面也有团队能力的问题。

  尽管业绩未达标,但对住宅业务高达89%的回款率,张玉良仍给予了认可。“单一指标在去年整个生产过程中有不足“,“但总体上仍感到满意”。

  数据显示,2019年绿地控股回款金额为3010亿元,回款率为78%,回款率较2018年上升了1个百分点;去年,绿地销售额在百亿以上的区域数量创新高,达到16个;销售额在200亿以上的区域公司数量达8个。

  与地产业务差强人意相比,令张玉良感到欣慰的是,在大基建领域,绿地全年实现经营收入1884.9亿元,同比增长27%,涨幅超过房地产业务。

  截至报告期末,基建业务在建项目总金额4349亿元,同比增长33%。全年新签合同金额3766亿元,同比增长19%。另外,消费板块收入增幅达到54.80%。

  对此,张玉良认为,绿地已经成功转型。

  不过,值得注意的是,绿地的大基建和大消费毛利率分别仅为4.31%、3.48%,客观上拉低了绿地年报整体的利润水平。

  数据显示,2019年绿地控股毛利润为661.61亿元,毛利润率为15.46%,大幅低于同行。从具体业务来看,绿地房地产业的毛利润为535.97亿元,毛利润率为27.58%,基建业务的毛利润为81.3亿元,毛利润率4.31%。二者毛利润相差454.67亿元,毛利润率相差23.27个百分点。

  在毛利润率相对较低的情况下,绿地的净利润为209.5亿元,净利润率为4.9%,净利润率同样远低于其他同行。

  资料显示,自2015年借壳金丰投资上市时,张玉良就提出在做强房地产主业的基础上,加快“大基建”、“大金融”、“大消费”三个重点领域的发展,且提出了大基建业务进入全国前五名的目标。

  今年4月10日,绿地大基建集团、绿地大基建技术研究院正式揭牌,绿地大基建产业基金签约成立;计划通过5-6年的时间实现营收破万亿,并跻身世界500强企业。

  在张玉良的规划中,绿地未来会研究分拆大基建、大消费等板块单独上市的可能性,但目前尚无具体时间表。

  债务结构待优化 市值低迷难解

  高负债是一直困扰绿地的难题。

  在4月29日举行的绿地业绩说明会上,现金流和负债问题也被多次提及;有投资者指出,绿地在今年年底有超过千亿债务到期,忧心公司的偿债能力及现金流压力。

  年报显示,截至期末,绿地资产负债率为88.53%,同比下降0.96%;总资产为11457亿元;总负债达到10143亿,相比期初的负债9276亿元,增长9.3%;有息负债余额2937亿元。其中,短期有息负债为1165.7亿元,长期有息负债为1767.7亿元。

  而绿地控股期末在手货币现金为889.0亿,现金短债比为0.75,长短债务比为1.50,均较2018年同期有所下滑,债务结构有待优化。

  对此,绿地财务部副总经理吴正奎表示,公司货币资金加上短期能收回的应收款,完全能覆盖短期有息负债;公司一向重视流动性,有完整的应对策略,对公司流动性很有信心。

  据悉,绿地预收账款达3811亿,扣除该项后的绿地资产负债率82.81%。

  另一个被投资者诟病的是绿地的市值问题。

  业绩会中,有投资者提出,绿地上市5年,公司利润翻了一倍,市值却降低了近80%,且与保利、万科等同级别公司差距越来越大,质疑绿地股价是否反映公司真实价值,管理层是否有措施应对。

  资料显示,绿地2015年市值巅峰曾高达3054亿,远高于彼时的万科;而截至发稿日,绿地市值仅为688.72亿,万科市值为3028.97亿。

  对此,吴正奎表示,公司将进一步做好市值管理。其称,市值管理基础在于公司的内在价值。公司将稳步推进各项业务发展,努力提升公司的内在价值,进而实现市值的改善。

  此前,张玉良接受媒体采访时也曾表示,绿地在资本市场上的股价和实际状况存在严重偏差;“我们自己认为是被严重低估了”。

  张玉良认为,这一方面与资本市场上地产行业总体估值较低有关;另一方面,绿地自身股权流动性不足、交易量不够也是原因,股权稳定性太强,股价上不去。

  其称,未来绿地会与机构、中小股东一起行动提振股价,接下来还会加大分红,让投资者分享成果。

  2020年不设明确销售目标

  对于2020年,绿地年报及业绩交流会均未提出明确的经营业绩及利润目标。

  “从前几年,我们就明确提升发展质量的战略,已经初步完成了相对的切换,所以都没有提出具体金额的销售目标。”绿地管理层称。

  但据了解,张玉良在内部要求2020年业绩要“稳中有增”——“增一定是增质量、提质量,也就是说至少比去年会增加,但是不会增加很多,我们更注重中长期的竞争力。”

  言下之意,规模要稳、质量要进。既要维持业绩较快增长,保持良好的资产回报率,又要提高盈利水平,且同时要防控风险、主动降低负债以改善现金流状况,优化资产资本结构;这对绿地而言,又是一道难题。

  而对于2020年的市场情况,张玉良预测,市场总量会有所下降,“2020年市场总量下降5%~10%”。此外,不同城市不同地区间的分化将会加大。

  据悉,今年绿地计划推出6000亿元以上的货值供应,包括上年结转的1000多亿元货值,以及今年新增的5000亿元左右货值。具体推盘计划和去化完成率,绿地管理层表示,完成率要看疫情后市场复苏情况以及赶工的情况,目前仍处于需要进一步观察的时期。

  绿地4月28日发布的一季报显示,受新冠肺炎疫情影响,绿地各项经营数据有所下滑。

  一季度绿地实现营业收入796亿元,同比下降12%,其中:房地产主业实现营业收入378亿元,同比略有增长;基建产业实现营业收入340亿元(内部抵消后),同比减少26%。实现利润总额64亿元,同比减少22%;归属于上市公司股东的净利润37亿元,同比减少17%。实现经营性现金流量净额-80亿元。

  张玉良指出,一季度,绿地在相对困难的环境下实现了平稳开局,为完成全年目标打下了重要基础。2020年接下来的时间里,国内疫情防控已取得积极成效,各种积极的因素正在增加。公司将努力克服疫情困难,力争2020年主要经济指标稳中有增。

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