大学毕业生,全款买房要多少年?看看这个就平衡了

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  毕业之后,人们更愿意前往大都市买房置业、寻求实现自我价值的机会,这里经济发达、交通便捷、文化生活丰富,带来更多便利、也蕴含更多机遇。

  几年前,我国各大城市陆续放宽大学毕业生的落户门槛,掀起抢人大战。最近在国务院、发改委落实户籍改革精神的指导下,落户门槛则进一步降低。

  既然落户了,那迟早要买房。大学生毕业落脚大都市买房要用几年?恒大研究院选取了5大都市,衡量比对。

  —01—

  中国香港

  毕业生全款置业需58年

  自开埠后,中国香港经济快速发展,成功跻身“亚洲四小龙”,2017年人均GDP高达5.77万美元,是全球最富裕的地区之一,但却因高房价和居住条件差全球有名。

  香港房价长期上涨,涨幅领先全球。1980-2017年,中国香港名义房价上涨15.8倍,同期英、法、韩、美、德分别上涨9.7倍、4.0倍、3.9倍、3.6倍、0.8倍。但住房条件差。2015年,中国香港人均住房面积仅15平,远远落后于其他发达经济体。近20万市民租住劏房,人均住房面积不到5.8平米。

  

  房价高,毕业生买房压力大。2020年3月,中国香港城区平均房价3.2万美元/平,城郊平均房价2.0万美元/平。根据Numbeo数据,普通居民税后年平均工资3.3万美元,考虑持家育儿等因素,假设女性劳动参与率50%,则家庭税后年平均工资4.9万美元,可得普通居民房价收入比47.1。根据Average Salary Survey数据,毕业生税后年平均工资2.7万美元,假设单身置业比例50%、且女毕业生充分就业,则毕业生家庭税后平均年工资4万美元,可得毕业生房价收入比58。也就是说,忽略吃、喝、穿、行等其他开支,中国香港普通居民凭借工资全款置业需47.1年。而针对工作经验不足、工资收入相对较少的毕业生,这一时间更是长达58年。

  

  —02—

  伦敦

  毕业生全款置业需18.3年

  英国是最早出现政府干预住房市场的国家,也是香港住房模式的启蒙。对比中国香港,英国居民居住品质高,且具有浓郁的田园特色,但房价同样呈长期上涨趋势,购房压力大。

  

  

  英国房价长期领跑全球,跑赢通胀。1917-2017年,英国名义房价指数上涨888倍、年均涨幅达7%,同期,CPI仅上涨48倍、年均4%。国际对比看,1970-2017年,英国名义房价指数上涨52.8倍,明显高于意大利、法国、美国、德国、日本分别33.9、16.1、12.5、2.3和2.3倍的涨幅。2017年,名义房价指数较次贷危机前最高点的2007年累计上涨了20%、实际房价也已接近历史高点。

  

  

  伦敦等主要大城市涨幅更突出。伦敦是英国政治、经济、文化、金融中心,伦敦以0.65%的土地占比,承载了超过20%的总增加值和13%的人口,房价涨幅领跑全国。1995-2018年,伦敦房价累计上涨540%,年均涨幅8.4%,明显高于全国308%和6.3%的水平。

  

  毕业生购房压力较大。2020年3月伦敦城区平均房价1.4万美元/平,城郊平均房价7546美元/平。根据Numbeo数据,普通居民税后年平均工资3.6万美元,考虑持家育儿等因素,假设女性劳动参与率50%,则家庭税后年平均工资5.4万美元,可得普通居民房价收入比17.5,在全球主要城市中位居前列。根据Average Salary Survey数据,毕业生税后年平均工资3.5万美元,假设单身置业比例50%、且女毕业生充分就业,则毕业生家庭税后平均年工资5.2万美元,可得毕业生房价收入比18.3。也就是说,忽略吃、喝、穿、行等其他开支,伦敦普通居民凭借工资全款置业需17.5年。而针对工作经验不足、工资收入相对较少的毕业生,这一时间更是长达18.3年。

  

  —03—

  东京

  毕业生全款置业需21.1年

  日本房地产市场的运行过程中,发生过过两次泡沫和危机,第一次在上世纪70年代初前后,房地产市场短暂回调后,重拾上涨;第二次在上世纪80年代末,使日本陷入“失去的二十年”。

  

  

  日本至今未完全从第二次泡沫危机中恢复过来。1991年房地产泡沫破灭,并从商业地产传导至住宅地产、从东京圈蔓延至日本全境。此后的20年里,全国城市地价指数从1991年的最高点大降62.7%。东京独立式住宅价格指数下降57.8%,2012年后虽开始缓慢回升,但截至2019年,仍不及1986年水平,房地产市场一蹶不振。

  

  

  东京房价虽然危机后严重下跌,但由于年轻人工资水平普遍较低,所以毕业生购房压力依然较大。日本企业多实施“年功序列”,以年资制定标准化薪水,这一制度与“终身雇佣”搭配出现,虽保证了企业稳定,但也导致初入社会的年轻人工资水平普遍较低。2020年3月东京城区平均房价1.1万美元/平,城郊平均房价6423美元/平。根据Numbeo数据,普通居民税后年平均工资3.5万美元,考虑持家育儿等因素,假设女性劳动参与率50%,则家庭税后年平均工资5.3万美元,可得普通居民房价收入比14.8。根据Average Salary Survey数据,毕业生税后年平均工资2.5万美元,假设单身置业比例50%、且女毕业生充分就业,则毕业生家庭税后平均年工资3.7万美元,可得毕业生房价收入比21.1。也就是说,忽略吃、喝、穿、行等其他开支,东京普通居民凭借工资全款置业需14.8年。而针对工作经验不足、工资收入相对较少的毕业生,这一时间是21.1年。根据东京大学经济学研究科调查数据,日本年轻人结婚时85%租房住、10%住父母家/公司宿舍、买房结婚仅占5%。

  

  —04—

  纽约

  毕业生全款置业需15.8年

  美国科技实力强,金融和创新体系高度自由发达,住房消费超前。美国房地产历经60年大牛市,后走向泡沫化,最终泡沫破裂、引发次贷危机,并升级成国际金融危机。目前房价虽回升至危机前水平,但对比全球,整体房价水平相对偏低。

  

  

  相比全球主要发达城市,美国的房价水平相对偏低。从房价收入比看,美国城市大多数低于10(纽约10.4、旧金山9、波士顿8、洛杉矶8),显著低于其他国家20左右的平均水平(伦敦18、慕尼黑16、东京15、首尔21、香港47)。

  纽约房价收入比处于毕业生可承受的较合理水平。2020年3月纽约城区平均房价1.5万美元/平,城郊平均房价8149美元/平。根据Numbeo数据,普通居民税后年平均工资6.6万美元,考虑持家育儿等因素,假设女性劳动参与率50%,则家庭税后年平均工资9.97万美元,可得普通居民房价收入比10.4。根据Average Salary Survey数据,毕业生税后年平均工资4.4万美元,假设单身置业比例50%、且女毕业生充分就业,则毕业生家庭税后平均年工资6.6万美元,可得毕业生房价收入比15.8。也就是说,忽略吃、喝、穿、行等其他开支,纽约普通居民凭借工资全款置业需10.4年。而针对工作经验不足、工资收入相对较少的毕业生,这一时间是15.8年。

  

  —05—

  柏林

  毕业生全款置业需10.7年

  举世赞叹德国制造和德国房价长期稳定的奇迹。德国房价长期稳定,在全球此起彼伏的房地产大泡沫中独善其身,1970-2017年,德国名义房价指数仅上涨2.3倍、年均增速只有1.8%,同期,英国、法国、美国分别上涨52.8、16.1和12.5倍,年均增速分别高达8.8%、6.1%和5.5%。

  

  

  

  

  在全球主要发达城市中,德国核心城市的房价水平合理,毕业生购房压力较小。2020年3月柏林城区平均房价6548美元/平,城郊平均房价4205美元/平。根据Numbeo数据,普通居民税后年平均工资3.2万美元,考虑持家育儿等因素,假设女性劳动参与率50%,则家庭税后年平均工资4.74万美元,可得普通居民房价收入比10.2。根据Average Salary Survey数据,毕业生税后年平均工资3.1万美元,假设单身置业比例50%、且女毕业生充分就业,则毕业生家庭税后平均年工资4.72万美元,可得毕业生房价收入比10.7。也就是说,忽略吃、喝、穿、行等其他开支,柏林普通居民凭借工资全款置业需10.2年,毕业生需10.7年。

  

  作者:庞欣,来源:夏磊地产观察(ID:xialeidichan)

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