盈田置业:三四线城市的工业地产航母 | 产城白皮书08

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  本文节选自《2019中国产城运营商30强白皮书》,阅读全文请见本书

  文|陈静钰

  本文字数:3161,阅读时长大约6分钟

  在最荒凉的三四线城市与政府纵横捭阖,虽然做的是低端标准厂房,却在8年的时间内资产规模暴增30倍,甚至没用一分钱的贷款。直到2018年6月,集团董事长失联,迷雾才渐渐揭开。

  企业发展概况

  

  1.1 企业简介

  重庆盈田置业发展有限公司成立于2006年,公司注册资本2000万元,拥有二级开发资质,是重庆第一家也是最大的一家从事工业地产开发的房地产开发企业,公司主要从事工业地产开发、销售及物业管理。从集团架构上看,重庆盈田置业是盈田集团的第一家公司也是最核心的子公司。在盈田置业产房园区的建设和规划业务外,重庆盈田集团通过股权投资等方式,建立了盈田水利、酒店等多家子公司,业务横跨酒店、水利环保、医疗、实业制造和金融投资等多个领域。

  

  图2 – 盈田集团架构

  资料来源:公司官网

  1.2 企业现状

  经过十余年时间的发展,重庆盈田置业的业务已扩张至成都、昆明、西安、贵阳、沈阳等七省十六市,根据其自身公开的数据,截至目前盈田独立运作及合作打造的园区近60个,总建筑面积逾2300万平方米,并以每年200~400万平方米的速度拓展布局全国。

  

  在入驻企业方面,截止到2016年末,盈田置业为5000余家企业提供过厂房,为3000余家中小企业提供了生产发展的港湾,并与120余家行业领军企业建立了的战略合作关系,其中包括天纳克公司、美国FANC礼品公司、戴顿公司、菲律宾ERIC公司、国际纸业、天合汽车等6家世界500强企业。

  区域布局与发展模式

  

  2.1 盈田起步的历史背景:起步重庆,下沉西南三四线

  从重庆盈田官网上看,盈田开发园区60个,开发面积超过2300万平方米。从城市能级来看,盈田园区主要布局在三四线城市,企业定位就是承接三四线产业转移的专家。盈田园区内的主要产品依然是标准厂房,主要需求客户基本上为建材,塑料,机械加工制造,电镀等基础行业。

  从区域分布来看,由于特点与企业自身属性因素,以开发工业用地为主业的盈田,项目主要集中于重庆,四川等西南区域,在工业制造业大省辽宁和山东也有相关园区的复制,基本与行业需求挂钩。

  从盈田的发展路径来看,为什么不继续深耕业务起步并且产业地产火热的重庆,而要将重心转移到三四线呢?

  重庆大规模的产业园区建设始于2002年, 2001年黄奇帆从上海逆江而上来到重庆任副市长,而来重庆之前,他曾是深度参与浦东新区开发的主要操盘手之一,他超强的招商能力为重庆带来了长江经济带大量产业资源转移。初到重庆黄奇帆负责金融、财政、工业等领域工作,发展工业经济,提高财政收入都需要一个重要载体——产业园区。自此2002年开始重庆产业园区出现爆发式增长也就不足为奇。

  黄奇帆到任之前,重庆一直是传统的工业城市,工业是支撑重庆城市发展的主力军。一方面,较低人力成本使得传统制造业有更大的发展空间,大量民营工业企业的出现提高市场对于厂房需求。另一方面,重庆当时的工业发展基本呈现零散状态,产业资源分布不均匀,难以发挥工业基础雄厚的城市优势。产业地产市场供求关系不平衡,盈田置业正是抓住这样的机会。

  但除了早期项目位于重庆核心区域,盈田置业的后期项目均布局在西南三四线城市。这也和重庆的产业地产市场局势息息相关。在黄奇帆主政期间,重庆产业园区成果显著,但是正如硬币的正反面,成绩的背后是政府过于强势的主导和管控,将资源权限全部纳入政府控制,优质的招商资源、政策资源都纷纷倾斜于政府园区,导致民营产业园区发展极度萎缩贫瘠。因此至今重庆基本没有成气候的本土民营产业地产商,外来产业地产商更是罕有突出重围的。

  早期的客户规模集聚让盈田拥有了规划集合的权力,早期的普通厂房也是就盈田现金产业园区的雏形。于是盈田置业在核心地域无法立足后不得不向三四线转移业务。三四线的政府有大量园区建设和产业招商的需求,这与积累了一定产业资源和开发经验的盈田置业一拍即合。

  2.2 盈田常规开发模式:独立开发、统包代建、联合开发

  盈田进行园区开发(厂房建设)的模式,主要有三种:

  第一种模式是独立开发。这种方式属于典型的重资产扩张,盈田通过自有资金进行土地招拍挂,取得土地或者利用公司过往获取的存量土地资源,按三位一体的规划建设模式来进行独立打造,再通过产房的出租出售方式创造收入。

  第二种模式就是统包代建。由政府或园区提供土地,充分利用盈田工业地产的建设经验,按交钥匙工程为政府统包代建厂房,这也是现在盈田模式实现的方式之一,有一定的PPP模式的雏形,但实际与PPP模式还有较大的出入。

  第三种模式是联合开发。联合开发由政府或者是合作伙伴提供土地,盈田负责投资和建设,建设完成之后对投资的资金以及价值分配建设成果.。联合开发与统包代建之间,最大的区别在于统包代建面向的是政府端,只需要产品能够符合政府的需求就可以。而联合开发则需要全方面位满足入驻企业的需求,包括产业规划,园区运营等,更为复杂。

  这三种常规开发模式中,独立开发与统包代建基本还是履行建筑商的职能,而联合开发由于需要涉及企业的持续需求的问题,部分涉及运营商的角色。

  2.3 盈田独特模式:“建筑商 + 产业地产商

  三四线地方政府财政紧缺,招商能力不足且产业资源稀缺,因此愿意与盈田置业达成合作导入产业。盈田先通过独立开发的模式带资建设园区并且招商引资,由政府考核园区的各项指标。当指标达到盈田与政府约定的要求以后,政府通过平台公司向盈田回购园区物业,一部分是建筑利润,一部分是招商利润,而盈田完成了一次整体的物业销售并实现溢价。在整个模式中盈田占据主动,即使政府砍掉一部分利润(溢价及支付风险),但由于其产业链盈利结构是从建筑利润延展到规划、招商利润,即不仅赚了工程施工的利润,还把后期产业地产开发通过招商考核、股权回购逐渐退出的方式把利润拿到手。这种“建筑商+产业地产商”模式中盈田的利益关系明确,直接服务对象就是政府,而从业务的角度,往往是政府在这里本身就需要开发一个园区,而盈田则成为了这样开发的总承包商,最终直接服务于政府诉求,形成整体的资产退出。

  

  盈田选择这种模式是在所处市场环境下的选择。三四线城市做产业地产有很大的风险,特别是西南区域的三四线城市在产业资源和需求方面都很有限,而模式中“建筑商”的角色是以园区建筑为基石,只要园区完成建设就可以获取5%的利润,哪怕后期招商困难,政府也必须支付这部分建设费用。

  这种模式之所以存在,从政府层面来说,三四线政府愿意做出这样的承诺和让步是因为最近几年中央层面大力清理地方债,严控金融风险,去杠杆卡住融资端的新形势下,地方政府很容易被“基础设施建设+垫资建厂房+产业转移服务+PPP融资撬动”的模式所吸引。企业与地方政府签订合同后,成立项目公司,再以政府“PPP工程”名义向社会募集资金。盈田是政府买单,但其本质原因都是因为地方政府财政紧张。从盈田自身来说,本质是在西南三四线规避风险的一种方式。

  

  亿翰观点

  依靠这种以小博大、快速滚动的方法,盈田几乎不需要投入太多自有资金就能撬动几亿甚至几十亿元投资的园区,不仅回款速度快,回报率也往往能够达到30%~40%,盈田宣称基本不需要通过银行贷款,整个集团的负债率始终不超过5%。但高收益往往伴随着高风险,这个模式有个显而易见的致命缺陷:政府必须按承诺付款。一旦遇到当下这种财政受限的状况下,其支付能力就会遇到非常大的障碍——据了解目前盈田的几个项目就因为政府财政吃紧而进度受阻。

  不仅是对企业自身的负面影响,从区域而言也非长期可持续发展的良方。即便招商成功不少企业落地,但这些企业刚落地还未实现实质上的税收,地方政府就要支付一大笔款项,在本身财政紧缺的情况下只能发地方债获得资金。长此以往地方债必定越积越高,成为地方发展的隐患。

  另外,这种模式在一二线城市很难行得通,一方面一二线城市产业资源丰富,经济实力雄厚,政府没有那么急迫的导入产业;另一方面一二线市场竞争也更加激烈。这也是盈田的主战场放在比较偏远的三四线城市,这些地方政府的胃口更小,议价能力也更弱。

  

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