“宝马mini”开不动了,中梁想要换“大奔”

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  凭借着这几年主动下沉三四线市场,中梁控股(02772.HK)利用棚改货币化红利快速实现了从百亿到千亿的跨越。即使是在行业整体有所下行的2019年,中梁在规模上的增速仍是同行羡慕不来的。

  

  2019年,中梁全年累计实现合约销售1525亿,同比增长50%,目标完成率117.31%。营业收入566亿元,同比增长88%,股东应占核心净利润约39亿元,同比增长102%,净负债率为65.6%,维持在行业均值之下。

  但是令人意外的是,一向以“激进”面貌示人的中梁,在2019年度业绩发布会上,却开始展现出不同寻常“务实”、“稳重”的一面。

  

   “漏斗式”严密拿地:10000 VS 1.4%

  3月31日,中梁控股董事长杨剑、首席执行官黄春雷、地产业务联席总裁陈红亮、李和栗,首席财务官游思嘉、公司秘书杨德业悉数到场。在简单的致辞过后,董事长杨剑就将话筒交给了李和栗和杨德业两人。

  业绩会上,李和栗介绍了中梁这一年的业绩成果:“2019年中梁销售超额完成既定目标,项目签约回款率达到90%,首开去化率达到70%,运营效率得到进一步提升。”

  投资方面,2019年继续坚持严谨的购地决策,坚持全国化布局、全结构投资的策略。据李和栗透露,中梁的每个项目都要经过“漏斗式”的严密筛选,需要同时通过战略漏斗、市场漏斗、财务漏斗的筛选,2019年10000宗意向跟踪的地块中,仅有约 1.4%的项目最终会获取。

  2019年,中梁全年投入买地金额764亿元,获取项目139个,权益占比超过 60%;新增总建面积1660万平方米,新增货值2015亿,新进包括南京、南昌、天津、大连、贵阳、西安、福州、厦门等在内的20个城市,投资额超 6 成位于长三角。

  截至目前,中梁累计土储超过 5700万平方米,458个项目覆盖23个省份、直辖市和142个城市。累计可售货值约合人民币4433亿元,平均地价4000元/平,2020年全年可售资源约人民币2600亿元。

  

   “箱体震荡”下的结构微调:大奔VS宝马mini

  据李和栗对于后市的走势判断,在房住不炒政策下,未来房地产市场总体应该还是稳健的。“我们内部称为是箱体震荡,会有分化存在。策略方面我们还是要坚持全布局全结构,通过全国化的布局找到比较好的结构,有效应对市场的变化。”

  这种结构上的微调也直接反应在了2019年中梁在拿地金额分布上:二线城市占比大幅提升至53%,三线城市占比下降至39%,四五线城市仅占比 8%。

  

  熟悉中梁这家企业的读者一定知道,杨剑曾将布局一二线城市比作是“开大奔”,布局三四线城市比作是“开宝马mini”。过去,他与中梁所信奉的一直是“开50辆宝马min和开10辆大奔比起来,宝马mini还是大有机会。”

  但随着这两年三四线城市、棚改货币化的红利的消失,中梁也不得不将“宝马mini”逐渐换成“大奔”。按照管理层的说法,未来中梁的投资策略一定会向着围绕“转二线、转省会、转中心城市”的方向去发展,提高城市能级,回归二线及强三线。

  

  短期偿债压力仍存:53.51% VS 149.56亿

  债务结构方面,从年限上看,一年内到期债务占比全部债务的53.51%,较去年下降了1个百分点一至两年内到期的债务上升了5个百分点至42%,三到五年期的债务占比则下降了4个百分点至5%。

  年报数据显示,中梁期内须于一年到期偿还的银行贷款、优先票据及其他借款累计总额达到了215.03亿元,较去年同期增长77%。而现金流方面,截止2019年末,中梁在手现金及等价物金额仅为149.56亿元。由此可以看出,中梁短期偿债压力仍然存在。

  对此,杨德业表示:“关于现金流管理,在疫情发生以后,中梁对于一季度的开支都已经做了紧缩的准备。2020年至今,中梁控股获得恒生银行贷款2000万美元。今年2月底,预计中梁手头的现金流超过270亿元人民币,足够覆盖手头需要到期的债务。”

  针对媒体所关注的毛利率的问题,杨德业则解释称,随着公司规模的增加,销售跟财务跟管理费用也是同步增长,毛利率的情况和费用的增加也是同等挂钩的。

  未来,随着融资结构得到进一步改善,用地成本和其他费用也会进一步降低,从而会给到毛利率进一步上升的空间,预期未来(毛利率)会保持在21%-25%之间。

  在销售目标方面,因疫情所带来的影响,初步将2020年业绩目标定在1680亿元,同比增长10%。未来几年,中梁希望仍然能够保持每年10-15%的规模增速目标,行业排名较目前的20名再作进一步的提升。

  ·END·

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