融信转性:“地王”大户转身囤起现金

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  在聊2019年的融信中国之前,不妨先回忆一下,它上了最多头条的2016年。

  2016年被媒体称为中国“地王年”。CRIC数据显示,那一年里,全国范围内产生了超340宗单价、总价地王。

  最后,那年的全国单价地王,是7月挂牌8月出让的上海市静安区中兴社区地块——成交总价110.1亿元,溢价率139%,成交的楼面价10.03万元/平方米,可售部分实际楼面价14.59万元/平方米。而原先起拍价时的楼面价,不过是4.19万元/平米。

  在那场竞价里,从20家房企,426轮厮杀中一战成名的,就是2016年1月刚于香港联交所上市的融信中国。

  加上在杭州、福州、厦门、漳州、南京和昆山的所得,那年里融信一共拿下了21个地块,新增土储总价484亿元,其中归属融信需支付的权益价为246亿元。

  为了支撑扩张,融信2016年一年里共发行了98亿公司债券以及32.3亿元的永续债,导致在2017年末,其需要偿还的有息短债同比增长了182.5%。也因此,融信成为那两年里“野蛮生长”、“激进”房企的代表样本。

  再看看2019年的对应数据:新增土储总价368亿元,平均拿地溢价是9%,其中融信所占的权益建面占比仅为47%;年内新融资包括有25.44亿元的美元优先票据,以及通过增发配股获得的11.83亿港元和通过跨境银行贷款融得的8.155亿港元;另外永久资本工具的数额已经降到了0。

  

  规模增长急刹车

  盈利能力逐渐回调

  刹车,是2019年融信的明显风向。

  年内,融信实现合约销售额1413.2亿元,较去年增加15.94%。这个增幅在2016-2018年,分别为107%、103.88%和73.35%。从三位数到两位数再到不足20%,融信这一脚剎车,踩得很重。

  而在业绩会上,提到2020年的目标时,融信管理层并没有给出具体数字,只表示“保证10%-12%的增长”,即这意味着1555-1583亿元期间,融信的步伐,还将进一步平滑。

  不只是规模,在借款总额上,融信2019年末为631.8亿元,而2016-2018年期间为394.2亿元、694.5亿元以及625.3亿元,相应的从2016年至2019年,借款总额的变动幅度为+140.8%、+76.2%、-10%、+1%。

  

  加卖减债的配比下,2019年的融信实现营收514.6亿元,同比增长50%,毛利率开始由2016年的20.2%回升至24.2%,净利率回升至11.5%,净负债率下探到69.9%。

  

  归母净利持续走低

  单城布局过重隐患正修正

  当然,作为一家仅成立17年的年轻房企,在叛逆之后重踩刹车,融信也出现了一些还未平滑成熟的指标。

  在加大合作减轻自身压力的同时,融信近几年权益占比的继续走低,也让公司真正拿到手的利润大打折扣——

  在融信2019年419.2亿元的总权益中,融信公司拥有人应占权益只有164.1亿元,占比39.7%。而非控股权益为248.8亿元,占比60.3%。公司一年赚得的58.9亿元净利润中,融信的归母净利润只有31.54亿元,对应的归母净利率只有6.1%,已是持续三年保持个位数的归母净利率。

  

  另外,从2017年后,杭州就开始取代大本营福州,成为融信单城业绩贡献最高的城市,占比达到34.4%。而过重的单城押注,尤其是杭州这类准一线城市,其限价等调控政策多发,也将加重融信面对政策收紧时的风险。

  为此,在2019年里,融信也加强了珠三角的布局力度,总新增的730.6万平方米土储中,珠三角的占比为14%,相比2018年增加了7个百分点,其中福州、江门的新增占比分别为9%、4%。

  此外,中西部的新增土储也占比较高,为27%,且这个区域内的新增土储全部为旧改项目——近来年,在中西部区域作一二级联动,也是融信拿地的重要的渠道:2016年公司参与郑州时光之城城中村改造;2017年开始收购郑州江湾城项目,参与郑州奥体世纪项目和太原时光之城的城中村改造;2018年继续收购郑州江湾城项,郑州奥体世纪项目部分挂牌;2019年实现一二级联动快速转化,郑州时光之城、郑州奥体世纪、太原时光之城陆续挂牌。

  目前融信持有的一二级联动总建面有976万平方米,主要就是集中在郑州、太原两城共四个项目。已经累计确权的有426万平方米,还有550万平方米预计于2020年相继确权,未来融信将可借助旧改的高毛利优势,获得利润可观的优质土储,并平衡现有城市布局。

  至于开篇所提的曾让融信声名鹊起的静安地王何时入市,据悉,目前项目已由合作方万科操盘(双方各持股50%),一切节奏,都待万科定夺。

  ·END·

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