房企十强座次变动,世茂2020年杀回前8?

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  和自己赛跑的人李宗盛 - 1984-1989 李宗盛作品集

  

  去年初接过世茂权杖后,许世坛交出了最新的一份成绩单。

  近日,世茂房地产公布了2019年度业绩报告,凭借全年2600.7亿的签约额,世茂成功跻身行业前十,超越华润、龙湖排名第九。这是近5年来世茂最好的行业排名,距离世茂在2014年取得的历史最佳排名第8名也仅一步之遥。

  业绩会上,许世坛春风得意。

  在过去一年里,世茂不断攻城掠地,业绩创下新高,并接连完成对万通、泰禾及粤泰的22宗并购交易,与福晟的“世纪大并购”涉资总量超千亿元,风头直逼融创,被称为行业新晋“并购王”,风头一时无俩。

  重归前十后,2020年许世坛给世茂立下了3000亿的年度销售目标。

  许世坛强调,2020、2021年世茂会在销售规模继续保持快速的增长,“我们要比行业前十甚至前二十的平均增速要快,权益后的利润增长也希望能够做到每年20%以上,达到行业领先的标杆地位。”。

  尽管没有明说,但言下之意,许世坛及世茂显然没有就此满足;未来几年,既要规模,又要利润的世茂不仅要和自己赛跑,还想要跑赢同行。

  

  (世茂业绩会现场)

  

  后2000亿时代

  强化权益利润考核

  年报显示,2019世茂各项业绩指标仍保持稳定增长,全年实现签约额2600.7亿,同比增长45%,合约销售面积1465.6万平方米,同比增长37%,业绩目标完成率123.8%,销售金额增速超过TOP10房企12%的平均增速。

  在地产行业增速放缓的背景下,2017-2019年连续三年,世茂复合增长率超过50%,增速高于行业TOP 20的平均水平。

  规模增长的同时,世茂盈利能力也良好表现。报告期内,营业额达1115亿元,同比增长30.4%。毛利额341亿元,同比增长26.6%。核心利润153.2亿元,同比增长30.6%,经营利润292亿元,同比上升25.8%。实现回款1950亿,同比增长42%;账内现金596.2亿,账面现金为596.2亿元,较2018年底上升20.3%,未动用银行及金融机构等融资额度约人民币500亿元。

  债务方面,世茂净负债率59.7%,连续8年维持在60%以下。现金短债比为1.6倍,全年融资成本控制在5.6%左右,较2018年全年5.8%下降0.2个百分点,维持在行业较低水平。

  年报发布后,近几日世茂股价较30日时有所上涨,涨幅约10%。3月31日标普表示将世茂评级为BB+/稳定。标普认为,世茂2019年业绩略好于预期,公司杠杆水平和流动性状况稳定。

  据了解,世茂2020年可售资源约为5000亿元,销售目标为3000亿元,相比于去年的业绩增速,同比仅上升15%。

  许世坛表示,3000亿目标是一个比较谨慎的预测, “因为疫情的影响,我们也不希望目标定得特别高。” 且不包含战略合作的部分。

  同时,他也强调,对超额完成业绩目标有信心,“我们去年收并购比较多,可售资源已经突破5000亿,我觉得不卖个3000亿也是不对的;另外公司也对未来一两年的市场也有做充分的预测”。

  许世坛表示,预计新冠疫情对全国房地产销售额造成10-15%的下滑;目前世茂95%以上的售楼处已开放,近期会尽快做到100%;此外,一季度世茂销售额业绩在200亿左右,较去年同比略微上涨;预计二季度市场会逐步恢复,公司计划后续通过各地区供货节奏的调整、强化销售端去化,进一步保证全年业绩的兑现。

  值得注意的是,目前行业增速整体放缓,已有多家标杆房企下调年度业绩目标增速,但许世坛和世茂仍要继续做大规模。

  

  (如世茂完成今年3000亿业绩目标,根据已公布年报和业绩目标的房企数据估算,世茂2020年行业销售排名有望冲进前8)

  “2017—2019年是世茂的快速增长年,2020—2021年世茂也会继续快速的增长,我们要比前十甚至前二十的平均(销售)增速要快”许世坛表示,世茂每年都要有进步。

  此外,对利润的考核和要求也被许世坛摆在了更重要的位置,“权益后的利润增长我们希望能够做到每年20%以上”。据了解,2020年,世茂将以权益后核心利润作为奖金的主要考核指标。

  “2019年我们已淘汰一家地区公司,建立了两家新的地区公司,从6家城市公司增加到了12家,片区也从20个增至40个,地区公司、城市公司、片区均按照权益后的利润贡献,进行组织的晋升和降级考核,可上可下”许世坛称。

  目前,世茂采取“集团-地区公司-城市公司-片区-项目”新四级半架构。据了解,世茂自2018年起推行“公司制”,推行“地区公司董事长”及“地区公司董事会”制度,强调区域自主经营意识及“企业家”精神,通过授权、激励,要求地区公司实现自主造“血”。

  许世坛将“权益后核心利润”摆到战略高位,也意味着——未来世茂战略重点将由“规模之路”升级为“利润之战”。

  

  2020年谨慎并购

  物业酒店上市计划不变

  作为新晋并购王,世茂2019年斩获颇丰。

  “收并购确实去年是世茂做得比较好的一块”许世坛透露,去年世茂5000亿的可售资源有三分之二以上都是通过收并购带动的。

  年报显示,去年世茂花了1557亿元获取3092万平方米的地块,权益比例58%。其中在一二线城市拿地占比61%。截止2019年末,世茂总土储为7679万平方米,对应储备货值达1.36万亿,覆盖2019年销售额5.2倍;涉及全国120个城市,349个项目。

  对于今年的拿地计划,许世坛表示,“去年我们投了上千亿在土地上,今年也差不多,我们希望回款的一半用来做土地的投资,所以应该会突破一千亿上,但不会特别多,还是要稳妥一点。”

  收并购方面,许世坛认为今年市场会有较多机会,“今年因为疫情原因,房地产市场发生了一些变化,当下大企业流动性很充足,但中小开发商压力很大”。

  同时,他也强调今年对于收并购项目要求会更严格,会有更多标准,“现在好的标的不一定像去年这么多,但是我们希望质量会更好。”

  会上,许世坛也透露了世茂并购的偏好。

  “收购并不是像大家所说的要花很多钱,或者需要背很高的负债,我们是一步一步去做,一步一步有序的去安排”许世坛表示。

  “我们的收购和其他开发商不太一样,我们去年很多资产的收购不是100%买的,我们和一些企业的合作很多都只收51%,实现操盘和并表;实际上,我们不需要付100%的钱,可能只需要付一半的钱,这个也是我们今后发展的方向。”

  以世茂和福晟的合作为例,许世坛介绍到,世茂和福晟的战略合作在稳步推进。“我们会一个一个项目去做详细的尽调,看它的负债,看它的资产结构,不是一下子全收;我们现在比较多的是通过品牌的进入、代销代建来做;在这个过程中有好的项目会陆续做转股,”

  许世坛透露,福晟的土储超过1200亿货值,足够四年的发展,今年目标是实现300亿;此外,福晟持有的旧改项目也在陆续推动,旧改货值预估在3000亿左右,目前郑州的一个旧改项目已摘牌。

  同时,今年不排除会出售部分福晟商业资产,以及世茂集团旗下其他非优质、非核心的商业和酒店。

  资料显示,2019年世茂酒店、商娱、物业三大专业公司营收合计65亿元,同比上升46%,目标完成率达105%。其中,酒店收入22亿元,商娱收入18亿元,物业收入25亿元。

  会上,许世坛提及世茂多元业务板块在2020年冲击93亿元的业绩目标不会调整,且物业、酒店在未来两年内相继分批分拆上市的计划不变。

  ·END·

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