房企十强座次变动，世茂2020年杀回前8？

和自己赛跑的人李宗盛 - 1984-1989 李宗盛作品集

去年初接过世茂权杖后，许世坛交出了最新的一份成绩单。

近日，世茂房地产公布了2019年度业绩报告，凭借全年2600.7亿的签约额，世茂成功跻身行业前十，超越华润、龙湖排名第九。这是近5年来世茂最好的行业排名，距离世茂在2014年取得的历史最佳排名第8名也仅一步之遥。

业绩会上，许世坛春风得意。

在过去一年里，世茂不断攻城掠地，业绩创下新高，并接连完成对万通、泰禾及粤泰的22宗并购交易，与福晟的“世纪大并购”涉资总量超千亿元，风头直逼融创，被称为行业新晋“并购王”，风头一时无俩。

重归前十后，2020年许世坛给世茂立下了3000亿的年度销售目标。

许世坛强调，2020、2021年世茂会在销售规模继续保持快速的增长，“我们要比行业前十甚至前二十的平均增速要快，权益后的利润增长也希望能够做到每年20%以上，达到行业领先的标杆地位。”。

尽管没有明说，但言下之意，许世坛及世茂显然没有就此满足；未来几年，既要规模，又要利润的世茂不仅要和自己赛跑，还想要跑赢同行。

（世茂业绩会现场）

后2000亿时代

强化权益利润考核

年报显示，2019世茂各项业绩指标仍保持稳定增长，全年实现签约额2600.7亿，同比增长45%，合约销售面积1465.6万平方米，同比增长37%，业绩目标完成率123.8%，销售金额增速超过TOP10房企12%的平均增速。

在地产行业增速放缓的背景下，2017-2019年连续三年，世茂复合增长率超过50%，增速高于行业TOP 20的平均水平。

规模增长的同时，世茂盈利能力也良好表现。报告期内，营业额达1115亿元，同比增长30.4%。毛利额341亿元，同比增长26.6%。核心利润153.2亿元，同比增长30.6%，经营利润292亿元，同比上升25.8%。实现回款1950亿，同比增长42%；账内现金596.2亿，账面现金为596.2亿元，较2018年底上升20.3%，未动用银行及金融机构等融资额度约人民币500亿元。

债务方面，世茂净负债率59.7%，连续8年维持在60%以下。现金短债比为1.6倍，全年融资成本控制在5.6%左右，较2018年全年5.8%下降0.2个百分点，维持在行业较低水平。

年报发布后，近几日世茂股价较30日时有所上涨，涨幅约10%。3月31日标普表示将世茂评级为BB+/稳定。标普认为，世茂2019年业绩略好于预期，公司杠杆水平和流动性状况稳定。

据了解，世茂2020年可售资源约为5000亿元，销售目标为3000亿元，相比于去年的业绩增速，同比仅上升15%。

许世坛表示，3000亿目标是一个比较谨慎的预测， “因为疫情的影响，我们也不希望目标定得特别高。” 且不包含战略合作的部分。

同时，他也强调，对超额完成业绩目标有信心，“我们去年收并购比较多，可售资源已经突破5000亿，我觉得不卖个3000亿也是不对的；另外公司也对未来一两年的市场也有做充分的预测”。

许世坛表示，预计新冠疫情对全国房地产销售额造成10-15%的下滑；目前世茂95%以上的售楼处已开放，近期会尽快做到100%；此外，一季度世茂销售额业绩在200亿左右，较去年同比略微上涨；预计二季度市场会逐步恢复，公司计划后续通过各地区供货节奏的调整、强化销售端去化，进一步保证全年业绩的兑现。

值得注意的是，目前行业增速整体放缓，已有多家标杆房企下调年度业绩目标增速，但许世坛和世茂仍要继续做大规模。

（如世茂完成今年3000亿业绩目标，根据已公布年报和业绩目标的房企数据估算，世茂2020年行业销售排名有望冲进前8）

“2017—2019年是世茂的快速增长年，2020—2021年世茂也会继续快速的增长，我们要比前十甚至前二十的平均（销售）增速要快”许世坛表示，世茂每年都要有进步。

此外，对利润的考核和要求也被许世坛摆在了更重要的位置，“权益后的利润增长我们希望能够做到每年20%以上”。据了解，2020年，世茂将以权益后核心利润作为奖金的主要考核指标。

“2019年我们已淘汰一家地区公司，建立了两家新的地区公司，从6家城市公司增加到了12家，片区也从20个增至40个，地区公司、城市公司、片区均按照权益后的利润贡献，进行组织的晋升和降级考核，可上可下”许世坛称。

目前，世茂采取“集团-地区公司-城市公司-片区-项目”新四级半架构。据了解，世茂自2018年起推行“公司制”，推行“地区公司董事长”及“地区公司董事会”制度，强调区域自主经营意识及“企业家”精神，通过授权、激励，要求地区公司实现自主造“血”。

许世坛将“权益后核心利润”摆到战略高位，也意味着——未来世茂战略重点将由“规模之路”升级为“利润之战”。

2020年谨慎并购

物业酒店上市计划不变

作为新晋并购王，世茂2019年斩获颇丰。

“收并购确实去年是世茂做得比较好的一块”许世坛透露，去年世茂5000亿的可售资源有三分之二以上都是通过收并购带动的。

年报显示，去年世茂花了1557亿元获取3092万平方米的地块，权益比例58%。其中在一二线城市拿地占比61%。截止2019年末，世茂总土储为7679万平方米，对应储备货值达1.36万亿，覆盖2019年销售额5.2倍；涉及全国120个城市，349个项目。

对于今年的拿地计划，许世坛表示，“去年我们投了上千亿在土地上，今年也差不多，我们希望回款的一半用来做土地的投资，所以应该会突破一千亿上，但不会特别多，还是要稳妥一点。”

收并购方面，许世坛认为今年市场会有较多机会，“今年因为疫情原因，房地产市场发生了一些变化，当下大企业流动性很充足，但中小开发商压力很大”。

同时，他也强调今年对于收并购项目要求会更严格，会有更多标准，“现在好的标的不一定像去年这么多，但是我们希望质量会更好。”

会上，许世坛也透露了世茂并购的偏好。

“收购并不是像大家所说的要花很多钱，或者需要背很高的负债，我们是一步一步去做，一步一步有序的去安排”许世坛表示。

“我们的收购和其他开发商不太一样，我们去年很多资产的收购不是100%买的，我们和一些企业的合作很多都只收51%，实现操盘和并表；实际上，我们不需要付100%的钱，可能只需要付一半的钱，这个也是我们今后发展的方向。”

以世茂和福晟的合作为例，许世坛介绍到，世茂和福晟的战略合作在稳步推进。“我们会一个一个项目去做详细的尽调，看它的负债，看它的资产结构，不是一下子全收；我们现在比较多的是通过品牌的进入、代销代建来做；在这个过程中有好的项目会陆续做转股，”

许世坛透露，福晟的土储超过1200亿货值，足够四年的发展，今年目标是实现300亿；此外，福晟持有的旧改项目也在陆续推动，旧改货值预估在3000亿左右，目前郑州的一个旧改项目已摘牌。

同时，今年不排除会出售部分福晟商业资产，以及世茂集团旗下其他非优质、非核心的商业和酒店。

资料显示，2019年世茂酒店、商娱、物业三大专业公司营收合计65亿元，同比上升46%，目标完成率达105%。其中，酒店收入22亿元，商娱收入18亿元，物业收入25亿元。

会上，许世坛提及世茂多元业务板块在2020年冲击93亿元的业绩目标不会调整，且物业、酒店在未来两年内相继分批分拆上市的计划不变。

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