敢做还是万科敢。。。。

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  在上海很少看一个项目看这么久

  从2015年拿地到今天项目主体的第四期的开发

  时间过去了五年,从五年前开始就是如此。到了如今一步一步逐渐交付,场景慢慢的开始兑现,整个项目算是真正意义上在我们面前展开

  我也聊了关于项目很多细节,但是真的发现,直到最后一刻,这个楼盘的底色才开始显现

  能够这么做的,大概也只有万科了,所谓的自带流量,大概就是如此

  这个项目你可能知道是一个地铁上盖复合开发的项目,整体规模达到80万方的超级大盘

  但是除此之外,产品本身折射的东西才是我更想说的

  这个项目的名字叫天空之城,今天我等到了他第四期

  01

  

  示意图

  就这么一张蓝图,看上去也是平平无奇的一张总平图,从五年前就确定的蓝图,直接干预了区域后面的发展

  整个天空之城最突兀的地方,因为就是整体的规划,似乎都以城市为主导,而这样的主导程度,让社区呈现少有的开放的状态

  有那么点不像是一个商品房楼盘,比如说

  

  效果图

  地块内部横亘着三条这样的车行道路。各位要注意这是在地块内腹

  而这三条车行道路是市政道路

  

  效果图

  是外部车辆可以随意进出穿梭的,不设阻碍不分开规划,完全的畅通无阻。这在以私密性为主导的房地产开发里甚少看到

  不仅仅是车辆,对于外部人流来说也同样如此。就在最近已经交付的2期地块大家就可以看到实景

  

  实拍图

  在地块中间,这是一条人行天桥,通往17号线地铁站。这条天桥也是,起始端架在天空之城的红线外侧,所有的外部行人都可以通过这个天桥去到徐盈路站

  不仅如此,上海万科似乎很享受这样的跨界规划

  

  实拍图

  整个17号线,只有徐盈路站的地铁站外立面是这样的,包括天桥还是廊桥都是如此包裹上这样的金属线条

  这是很少有一个盘会这么在乎自己和这个城市的关系气场了

  这么做的目的,其实就是希望所有的周围配套可以打上更多的天空烙印

  

  实拍图

  地铁的金属线条,如今你都可以在建筑立面上找到类似的痕迹

  甚少会有一个商品房袒露过这样的野心,一种这么努力的想要改善城市面貌的野心

  从2015年到现在,无时不刻都是这样的心态,当初规划的一张蓝图干到底坚持到如今

  也就是因为这样偏执的态度,天空之城才能在整个虹桥乃至全国范围获得客户的认可

  地块所在的地铁17号线徐盈路站,成为了17号线里人流最旺盛的站点之一,整个站点的广告牌价格秒杀其他站点,其他区域项目都争相在这里投放

  项目不仅盘活了人流,也开始重整了周围地块开发。除了后续拿下的3期地块,未来周边还有其他住宅地块

  

  示意图

  也因为天空之城的开发,区域内引入了更多的教育用地、公共绿地

  而单单天空之城这一个项目三年半内接待了约10万人的参观,全国各地的地产公司、地铁公司和政府的接待超7000人

  未来伴随着天空之城的商业部分的落地

  

  效果图

  未来区域内的繁华就在眼前

  02

  但是这里我又看到了一个看似矛盾的数据

  这样的规划,本质上将自己的产品赋能整个城市,但是似乎是对住在天空之城业主权利的破坏

  没有更好的隐私,天桥上的行人可以随意的看到业主在社区里活动,地块因为市政道路的分割每个组团似乎也变得很小

  但是从数据上来看

  

  过去一年有接近1000组业主选择了天空之城,过去三年差不多有2000组,为什么可以卖的这么好

  上海一年供应200个一手项目,成交上万套一手房,用户有这么多选择,为什么还要选择天空之城

  其实有这样困惑的人,潜意识里把一个项目在服务城市还是服务人之间当成了对立面

  但是我们仔细想想,我们何尝不都是因为这个城市变得更好而更好呢

  天空之城的规划把城市变得更好的同时,并没有以牺牲业主权益为代价。很多人觉得蓝图就是平面的

  但是天空之城还是垂直面的规划

  

  示意图

  因为地块是地铁车辆停泊段,所以整个项目的主体部分有天然的抬高

  最少的有9米,最高的地方达到18米,也就是6层楼的楼高,再加上外围的天然水系

  

  效果图

  这才是项目叫天空之城的真正用意

  因为有着18米的整体抬高,从竖向来看有着和外界天然的隔离

  所以地块北面虽然临着高架,但是因为天然的高差,本质上地块处于俯视的状态,受噪音的影响微乎其微

  

  河边效果图

  包括南向四期,因为整体的抬高,相当于传统住宅的7层高度,不仅采光和通风没有问题,而且景观效果还非常好

  但这里依然没有解决地块割裂导致区域分散的问题

  这里就要细看地块的抬高尺度了,其实互相之间的高差还不一样

  

  实拍图

  四期住宅部分抬高了18米,办公区域整体在15米左右,而商业是在9米的位置

  换句话来说,虽然也有道路穿插,但是也因为这样的落差,道路与住宅之间的干扰几乎没有

  

  效果图

  包括衔接之处用了这样的城市客厅元素进行过渡。保证了私密的同时,也提升了住宅社区的品质感

  同样,也因为有高差,四期可以在没有围墙的情况下利用高低差来保证相互独立

  所以如果站在四期向四周眺望,整个体验感非常好,没有干扰的同时,自己的人行视野却可以看透整个城市

  这才是天空之城,给上海这座最高海拔99米的城市,带来了立体的垂直景观

  所以你看明白四期的逻辑,你就可以理解当初项目第一次面世时提出的200米概念

  打造每个小街区每步行约200米就有设置景观节点

  

  示意图

  每经过200米,都有一处景观截点

  如果你理解天空之城,就明白这并不是一个营销概念,而是一种生活理念

  这个项目承载的是一个片区开发,承载的是服务单位个体,但是本质上的规划逻辑其实是时间

  

  通过动线将一个人在社区的每一分钟都是美好的

  所以整个动线极尽可能的复杂,就是让天空之城的业主,经过徐泾的每一个人都极尽可能的美好

  03

  所以站在这个维度上看天空之城的四期,你或许看到不一样的动线

  这样的动线本质上是呈现一个不同的生活场景

  不论是你要进出去到上海任何一个地方,还是退回到自己的社区自己的家,甚至就想在天空之城或者徐泾自己逛逛,你都可以自己掌握

  天空之城要做的就是让你每一个选择,都可以很愉悦的度完你的这一个决定

  除此之外,天空之城还构筑了“第三空间”用来串联所有资源

  

  效果图

  这个第三空间就是公共停车区域,地面停车库用来整体停车的同时,还规划了独立的人行动线

  这么做的唯一理由,就是保证在下雨天时候的每一个人在天空之城的每一分钟依然可以很愉悦

  复杂么

  确实很复杂,你可以看到三条步行轴线、立体的剖面规划、地下空间动线……各种各样,在天空之城里太多太多这些细节,说也说不完

  但是项目就这么做了,还是那句话围绕着时间维度的开发,把硬件做的无尽的复杂,但是让人性的感受变得无尽的美好

  这是天空之城没办法被复制的原因,因为规划的起点是人,终点是时间

  而所有的精华浓缩处,所有的制高点,给了天空之城的四期:光之丘

  04

  所以,关于天空之城服务城市还是服务人的矛盾算是解开了么

  其实这可能根本谈不上矛盾,甚至都是对立面。很多的没想明白,是因为我们对房地产开发模式的惯性思维

  这个惯性思维叫,我们为资产输出产品观

  什么意思,就是我们有足够的自信来证明,我们的产品对于客户而言有足够的吸引力,并且客户在认同我们房子的同时,也对我们房子的潜在价值比较看好,所以我们拼命的证明着我们的房子的金贵,我们房子的隐蔽,我们房子的独一无二

  这有错么

  这似乎说不上错,但是却一定是忽略了作为一个房子,日常需要承载起我们可能十年二十年的时光

  这似乎是一个雪球,一旦开始忽略,后面就是雪球循环,后期在社群以及物业再怎么弥补,只是增加一些社区的热闹喧嚣

  但人与人的距离感也因为这样的持续中慢慢拉长

  大家可能都知道天空之城是TOD模式,但是我今天从头到尾都没提起TOD,因为一个模式叫什么不重要。项目本身规划有多复杂对于客户来说也不重要

  

  TOD示意图

  重要的是,对于生活在这里经过这里的每一个人来说,感受到什么才是最重要的

  所以允许我再给大家看一个小切面

  关于天空之城有一个谜,发生在项目三期

  

  示意图

  就是总平图最上方独立的那块地,你仔细看的人可能会发现

  

  效果图

  三期作为一个完整的地块,万科硬生生的把地块一分为二,从中间打通做出了一条市政道路

  万科这么做,到底是为什么,本来就是完整的一块地,而且是独立在项目北侧的一块地

  而背后的原因是

  这一条市政道路的尽头

  规划的是学校用地

  学校的背后,是成百上千的学生老师

  这么一条路存在的意义,也是唯一意义,就是让这一群人可以更快更安全的到达地铁站

  是的,就是这么简单的理由

  也正是这样的理由,诉说着天空之城的精神:这个城市有更好的可能

  所以我真的很期待天空之城4期的面世,也期待天空之城可以有第五期第六期这样一直开发下去

  05

  

  

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真叫卢俊

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