广州二手房议价空间大 有房压价幅度可达近百万

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  随着国内疫情得到有效控制,加上官方对“复工复产”的大力支持,本月楼市表现出“反弹回温”的态势。其中二手成交增幅近5倍,一手新增供应单位近6000套,创2020年年内新高,随着越来越多买家回流,市场表现出积极信号。

  

  2020年3月(1-25日)广州市二手中介网签量为2469宗,较2月同期(445宗)环比大增4.5倍。

  随着疫情的逐步控制,市场成交逐步复苏,周度成交已连续八周保持上扬态势。据中原监测发现,本月新增上门客数量、带看量均环比上月大增2倍以上,市场需求逐步释出。但需要指出的是,受疫情的影响,整体经济略有萎缩,不少年前购房客降低原购房预算,导致成交周期较年前有所延长。而业主方面,目前市场上涌现不少急售物业,议价空间较大,部分如珠江新城板块的高价盘源压价幅度甚至可达近百万。因此,建议刚需、投资需求的购房客户趁早入市

  价格方面,本月二手网签均价为24233元/平,环比回升1.3%。主要由于本月中心区需求略有回温,成交占比上扬,促使二手住宅价格属于合理回升。

  

  l 各区成交普涨,番禺稳居榜首

  从各区成交情况来看,本月各区成交量环比均呈现明显上升的趋势。其中,增城、番禺、荔湾三区涨幅最为明显,1-25日分别成交243宗、398宗、138宗,环比2月同期分别上涨9.5倍、6.6倍、6.7倍。其中,番禺更是处于各区成交的榜首位置。另外,本月花都市场需求同样活跃,本月共成交348宗,环比上涨3.6倍,成交排名紧追番禺。

  

  l 黄埔多板块活跃,东风东学位房受追捧

  本月,黄埔区在“政策利好+次新房+价格低洼”等多因素加持下,区域多个板块需求持续活跃,如萝岗板块、老黄埔板块,其成交均价分别为29111元/平、29594元/平。

  另外,需要指出的是,每年年后都是学区房的需求旺季,而受时间限制,这种购房需求无法完全避开疫情,属于刚性需求。而东风东板块拥有最为优质的教学资源,需求保持高度活跃,本月其成交均价为69935元/平。

  

  

  

  

  根据监控显示,3月广州网签一手住宅成交量为4391宗,环比上涨487%。随着疫情控制进入稳定期,买家回流促使成交强势爬升。此外,本月新增供应达5930套,超过1月(5406套)创年内新高,可见当前新批预售审批速度加快,市场从源头起被逐步激活。

  本月有不少利于市场回温的信号释出:一.楼面价达64576元/m的越秀南地块成功出让,刷新广州地价标杆,直接体现广州楼市价值;二.广州市统计局发布最新数据,截至2019年末广州市常住人口达1530.59万人,较去年增加40万,可见广州对优质人才吸引能力稳定且积极,同时为广州市场创造新鲜“房票”;三.央行出台5000亿再贷款再贴现支持企业、民众复工复产。

  l 供求情况:“东大仓”增城供求两旺,黄埔、南沙

  本月“东大仓”增城供求两端表现均十分抢眼。其中新批2696套,占全市45%新增供应量,成交达1266宗,同比增加755%,该增幅为除基数较小的越秀外,全市“反弹”力度第二强的区域,据了解,全面复工后,增城部分重点板块,如新塘、永和、朱村等项目积极采取价格优惠措施吸客,从网签情况来看,买家态度积极,更有不少抱着“捡漏”心态的买家加快了置业步伐。

  另一方面,黄埔、南沙成交量分列二、三位。21号线开通+人才购房政策进一步刺激买家对知识城、长岭居等板块的需求。相比之下,南沙“复工复产”后则相对保持量价坚挺,本月黄阁板块中国铁建海语熙岸、金洲板块越秀滨海新城、灵山岛板块越秀·明珠天悦江湾均有推新动作,成交活跃度均较为理想。

  

  l 库存状况:结构性原因导致消化周期提升至14.2个月

  受疫情期间整体成交减少影响,加上本月新增供应力度加大,广州消化周期提升至14.2个月,为近一年高位。但相信随着3月起成交爬升市场回温,各区消化周期将回落至10个月水平。

  

  

  

  一手商办:商业市场稳步复苏,物业交易全线回升

  目前国内疫情好转,广州商业市场亦稳步复苏,3月各类物业交易明显上升。

  

  商铺市场供应回升,入市67套0.58万㎡,较上月低位增长约7倍。成交306套3.43万㎡,环比也录得46%的涨幅。但相比全年同期,商铺市场供求量分别下跌38%、53%。

  写字楼市场本月集中放量,入市100套1.53万㎡。成交触底反弹,为110套2.28万㎡,环比增长约42倍,同比则小幅下滑17%。

  公寓市场供应收窄,入市1058套4.20万㎡,环比、同比分别下跌36%、34%。成交翻一番,恢复至疫情发生前的1/2水平,为944套5.15万㎡,同比则下跌69%。

  各分市场详细分析如下:

  商铺&写字楼市场

  

  除增城、番禺两区成交走跌外,其余九区3月份的商铺交易量均呈增长趋势。成交领先的为天河、南沙两区,各贡献了22%的成交量。

  其中,天河区本月收获一宗大单交易,位于珠江新城板块的珠江太阳城广场(别名:太阳新天地)整体网签,共计0.68万㎡。据悉,该项目因经营不善,被债权方强制拍卖,去年经历三次流拍后,最终由浙商资产旗下公司——广州陛鹿物业管理有限公司摘牌项目债权。今年2月份新东家全面接手,项目产权于本月集中过户。

  南沙区逸涛雅苑本月亦录得批量社区商铺交易,共计0.46万㎡。另外,南沙金茂湾、越秀滨海新城也各成交了十余套商铺。

  其次,增城区成交占比20%,以新都盛世名门、保利中航城、金马东湖壹号的社区商铺成交贡献为主。

  不过,本月表现最突出的为黄埔区实地常春藤,项目S1-S3栋社区商铺批量交易,共计0.82万㎡,荣登销量榜榜首。

  

  写字楼方面,3月市场96%的成交量集中在外围区。

  黄埔区表现较为活跃,位于开发区板块的金博商务中心成交0.80万㎡,交易涵盖6层非甲级写字楼。另外,萝岗区府板块的敏捷广场、沁园分别成交4套、3套商业别墅。

  其次,番禺区金山谷创意产业园也有两栋花园式独栋总部交易,共计0.47万㎡。思科智慧城成交0.31万㎡的甲级写字楼,为整层交易。

  而其余区域项目成交微量。

  

  公寓市场

  本月公寓市场新增供应均来自增城区全新盘时代风华,该项目位于新塘TOD的国际新城,供应1058套33-56㎡的LOFT公寓。

  

  各区公寓成交基本全线飘红,录得2至11倍的环比涨幅,仅增城区低位交易,环比跌47%。

  

  本月黄埔、花都、南沙、从化区成交破百套,分别为214套、193套、173套、121套。

  以上活跃区域的上榜项目成交均超25套。其中,碧桂园从化1960持续底价换量,本月以120套的销量位居榜首。排行第二的仍为碧桂园项目,广物星港国际持续让利促销,跑量99套。

  另外,花都时代云港、南沙敏捷尚品国际近期也推出优惠促销活动,公寓访客量回升,分别成交60套、50套。

  中心区虽无项目上榜,但表现活跃的逸合商务中心、保利金沙大都汇也有25套、20套公寓交易,后者主要靠近期推出的一口价特惠活动带动成交。

  

  上述数据显示,广州商业市场已渡过疫情下最艰难的时刻,市场正在全面复苏。

  目前,加入商业地产促销浪潮的房企越来越多,让利促销的项目去化迅速,从而弥补房企一季度业绩的部分损失。预期后续市场供需将会逐渐回升,以价换量仍将是二季度市场的主旋律。

  注:本文数据月度统计周期,如无特别说明,均按“阳光家缘”统计口径,即上月26日至次月25日。

  (来源: 广州中原研究发展部)

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